淺談房產(chǎn)投資攻略

朱靜芬

房產(chǎn)投資市場(chǎng)中機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，如果不能把握投資方式、品種、地點(diǎn)和時(shí)機(jī)，回報(bào)就很少，甚至?xí)惶桌?，而要解套則比股市更難。因此，正確的投資攻略尤其重要。

謹(jǐn)防房產(chǎn)投資誤區(qū)

1盲目投資。有的投資者未確定是收取租金還是賺取差價(jià)就盲目投資。其實(shí)投資前應(yīng)該先合理定位，確定投資目標(biāo)和策略。

2迷信廣告，有的投資者沒有意識(shí)到部分房產(chǎn)廣告夸大事實(shí)，將過高的宣傳費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價(jià)格上，造成投資人盲目搶購(gòu)的局面。

3輕信中介。有的投資者輕信房產(chǎn)中介，其實(shí)他們投資項(xiàng)目時(shí)，尤其要調(diào)查產(chǎn)權(quán)是否清楚，最好事先到現(xiàn)場(chǎng)察看，翻閱官方登錄材料等。

4依賴“內(nèi)部消息”。有的投資者熱衷于內(nèi)部消息，其實(shí)有的消息有失偏頗或出于惡性競(jìng)爭(zhēng)。應(yīng)注意收集判斷，精確分析各種信息。

5過度投資。有的投資者不考慮國(guó)家宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，任意投資。一般合理房產(chǎn)投資比率不要超過個(gè)人總資產(chǎn)60％。房產(chǎn)出租還是出售策略

目前存在著“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資方式。這種投資是否可行，到底是賣還足租?關(guān)鍵是看出租收益率，

1投資期限還未滿2年的短期投資者，由于營(yíng)業(yè)稅的征收，采取“以房養(yǎng)房”的策略較合理。

2投資期限已經(jīng)超過2年的投資者，要權(quán)衡把握出租收益率。1)如擬出售的房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)有很多限制，容易造成收益損失。2)如考慮長(zhǎng)久出租，一般應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電，以維持原有居住品質(zhì)和租金水平。3)按揭貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)的購(gòu)房者，應(yīng)適當(dāng)控制貸款成數(shù)。為了減少不必要的利息支出，不要將預(yù)期的房租收入作為主要還款來源，應(yīng)將手頭的富余資金用于提前還貸。

房產(chǎn)投資價(jià)值自評(píng)策略

房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理?？梢詮囊韵氯齻€(gè)角度考慮：

1租金乘數(shù)要小于12。乘數(shù)：投資金額／每年潛在租金收入。這是比較全部售價(jià)與每年總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式，如果超過12倍，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。但沒有考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

2投資回收期為8-10年。投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投資回收期考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，還可估算資金回收期的長(zhǎng)短。回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年。

315年收益與購(gòu)買價(jià)比較。如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則物有所值；大于房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)則尚具升值空間；小于房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)則價(jià)值已高估。

房產(chǎn)投資的注意事項(xiàng)

1設(shè)計(jì)投資方法。投資前最好與建筑專業(yè)人士商討，借鑒他們的建筑專業(yè)知識(shí)，共同設(shè)計(jì)成功的投資方法。

2找準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)。房產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)總氣候聯(lián)系密切，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格開始下跌，這時(shí)可買入，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇再拋出。

3把握優(yōu)惠機(jī)遇。一般有4次低價(jià)買房機(jī)會(huì)：如期房開盤之初開發(fā)商的優(yōu)惠；一次性付款時(shí)折扣一般高于存款利率；團(tuán)購(gòu)的讓利銷售；買房人推薦客戶再次購(gòu)買的優(yōu)惠。

4選擇有利的付款方式。特別應(yīng)仔細(xì)商討研究房產(chǎn)買賣合同中付款時(shí)間、每期付款金額、支付方式等。如購(gòu)買現(xiàn)房，付定金越少越好，支付后應(yīng)向賣方索取收據(jù)。付款通常分3—4次。如購(gòu)買預(yù)售房，付款方式一般由房產(chǎn)公司規(guī)定，基本沒有彈性。

5分析成本(價(jià)格、利息等)和風(fēng)險(xiǎn)因素。大額度投資要考慮將來能否“分售”或“分租”的問題。資金實(shí)力不強(qiáng)的投資者，可投資熱點(diǎn)區(qū)域的二手房。如不是投資型也可借機(jī)賣舊房，買品質(zhì)更好的新房。

編輯：韓鐵馬