摘要：房地產投資控制貫穿于房地產項目建設的全過程。文章論述了優(yōu)化設計對房地產建設投資的影響，分析了阻礙優(yōu)化設計的因素，并提出了搞好優(yōu)化設計的一些建議。

關鍵詞：優(yōu)化設計；房地產；工程建設投資；投資控制

中圖分類號：F810文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）08-0130-02

房地產建設項目投資控制是每個投資者所關心的重要內容之一。就工程項目建設而言，房地產投資控制貫穿于房地產項目建設的全過程。從目前的房地產投資控制來看，通過對房地產項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負責制的實行，投資規(guī)模得到了有效控制，像以前那種投資無底洞，工期馬拉松的現(xiàn)象已基本杜絕。設計階段通過限額設計，使設計概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制。施工階段通過招標投標和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應有的控制。但如何通過優(yōu)化設計來有效控制投資，尚未得到廣泛重視。

一、優(yōu)化設計對房地產建設投資的影響

（一）設計方案直接影響投資

房地產工程建設過程包括項目決策、項目設計和項目實施三大階段。進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經濟分析問題。據統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術經濟合理的設計，可降低工程造價。

（二）設計質量間接影響投資

據統(tǒng)計，在房地產工程質量事故的眾多原因中，設計責任多數(shù)占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優(yōu)化設計，而出現(xiàn)功能設置不合理，影響正常使用；有的設計圖紙質量差，專業(yè)設計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。

（三）設計方案影響經常性費用

優(yōu)化設計不僅影響房地產項目建設的一次性投資，而且還影響使用階段的經常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經常性費用有一定的反比關系，但通過優(yōu)化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產項目建設的全壽命費用最低。

二、優(yōu)化設計運作困難的成因

（一）政府主管部門對優(yōu)化設計監(jiān)控不力

長期以來，形成了一種設計對業(yè)主負責，設計質量由設計單位自行把關的觀念，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價，有的僅靠圖紙會審來發(fā)現(xiàn)一些簡單問題，只有等出現(xiàn)了大的技術問題才來追究責任，而方案的經濟性則問及更少。另外，對設計市場管理不夠，越級、無證、掛靠設計時有發(fā)生，從而導致設計質量下降，加之由于設計工作的特殊性，不同的房地產項目有各自的特點，所以針對不同房地產項目優(yōu)化設計的成果缺乏明確的定性考核指標。

（二）業(yè)主要求優(yōu)化設計的意識不強

目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對設計環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位要讓利等，殊不知設計方案的優(yōu)化會帶來更大的節(jié)約；二是無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業(yè)主不知道誰能優(yōu)化到什么程度。有些房地產項目設計雖通過招投標，但此時方案不細，概算粗略，很難來綜合評定；三是業(yè)主由于專業(yè)知識上的限制，對設計方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義；四是有些業(yè)主經濟實力雄厚擾，項目建設趕時髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求；五是有些業(yè)主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優(yōu)化設計的開展。

（三）優(yōu)化設計的開展缺乏必要的壓力和動力

由于目前的設計經營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優(yōu)化設計失去壓力。由于現(xiàn)在的設計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設計質量的優(yōu)劣無關，導致對設計方案不認真進行經濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優(yōu)化了設計方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設計的積極性。

（四）優(yōu)化設計運行的機制不夠完善

優(yōu)化設計的運行需有良好的機制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設計市場競爭機 制，設計招標未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護嚴重；二是價格機制扭曲，優(yōu)化不能優(yōu)價；三是法律法規(guī)機制薄弱。

三、搞好優(yōu)化設計的幾點建議

（一）主管部門應加強對優(yōu)化設計工作的監(jiān)控

為保證優(yōu)化設計工作的進行，開始可由政府主管部門來強制執(zhí)行，通過對設計成果進行全面審查后方可實施。作為《建設工程質量管理條例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已由建設部頒布施行，它的實施將對控制設計質量提供重要保證。但《辦法》規(guī)定的審查主要是針對設計單位的資質、設計收費、建設手續(xù)、規(guī)范的執(zhí)行情況、新材料新工藝的推廣應用等方面的內容，缺乏對方案的經濟性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設主管部門在執(zhí)行《辦法》的同時，應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查。第二，應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設計市場，減少黑市設計。第三，利用主管部門的職能，總結推廣標準規(guī)范、標準設計、公布合理的技術經濟指標及考核指標，為優(yōu)化設計的進行提供良好服務。

（二）加快設計監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設計工作的推行，僅靠政府監(jiān)控還不能滿足社會發(fā)展的要求，設計監(jiān)理已成為形勢所迫，業(yè)主所需。通過設計監(jiān)理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在搞好政府監(jiān)理的同時，一方面應盡快建立設計監(jiān)理單位資質的審批條件，加強設計監(jiān)理人才的培訓考核和注冊，制定設計監(jiān)理工作的責職、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設計監(jiān)理的廣度，為設計監(jiān)理的社會化的提供條件。

（三）建立必要的設計競爭機制

為保證設計市場的公平競爭，設計經營也應采用招標投標，雖然早在80年代，國家計委和城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部就印發(fā)《工程設計招標投標暫行辦法》，90年代國家建設部印發(fā)了《城市建筑方案設計競選管理辦法》，新頒的《招標投標法》中也規(guī)定符合條件的項目的勘察設計必須招標，但實際招標項目的量一直很少，只占總項目的10%左右(不同的地區(qū)其比例可能有所不同)，即使采用招標的項目，其招標體系不完善評標方法不健全，缺乏公平競爭性，因此應完善設計招投標的相關環(huán)節(jié)。首先，應成立合法的設計招標代理機構；其次，各地方主管部門應建立相應的規(guī)定，符合條件的項目必須招標；第三，業(yè)主對擬建項目應有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標文件；第四，招標時應對投標單位的資質信譽等方面進行必要的資格審查；第五，應設立健全的評標機構合理的建設評標方法，以保證設計單位公平競爭，并限制業(yè)主在項目上的隨意性。

設計單位為提高競爭能力，在內部管理上應把設計質量同個人效益掛鉤，促使設計人員加強經濟觀念，把技術與經濟統(tǒng)一起來，改變以前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的現(xiàn)象，并通過室主任、總工程師與造價工程師層層把關，共同控制設計過程。

（四）完善相應的法律法規(guī)

優(yōu)化設計的推廣還應有一定的法律法規(guī)作為保證，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投標法》、《建筑工程質量管理條例》等在規(guī)范項目建設工作，但這些都是從項目建設的總體出發(fā)，對設計方面的規(guī)范不夠具體，因此為更好地監(jiān)督管理設計工作，還應建立和完善相應法律法規(guī)，如設計監(jiān)理、設計招投標、設計市場及價格管理等。

（五）注意優(yōu)化設計工作的綜合性

通過優(yōu)化設計來控制房地產投資是一個綜合性問題，不能片面強調節(jié)約投資，要正確處理技術與經濟的對立統(tǒng)一是控制房地產投資的關鍵環(huán)節(jié)。設計中既要反對片面強調節(jié)約，忽視技術上的合理要求，使項目達不到功能的傾向，又要反對重視技術，輕經濟、設計保守浪費的現(xiàn)象。設計人員要用價值工程的原理來進行設計方案分析，要以提高價值為目標，以功能分析為核心，以系統(tǒng)觀念為指針，以總體效益為出發(fā)點，從而真正達到優(yōu)化設計效果。

作者簡介：蔣可揚（1966－），男，浙江杭州人，供職于浙江新南北投資置業(yè)集團有限公司，研究方向：房地產項目開發(fā)與管理。