發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用 促進(jìn)土地合理供應(yīng)

閆鴻 劉文麗

摘要:土地作為一種特殊的商品,在供需方面有其特殊性,地價(jià)的上漲與下跌影響著土地的供給與需求。充分運(yùn)用地價(jià)理論,通過(guò)發(fā)揮地價(jià)在土地調(diào)控中所起的作用,制定正確的經(jīng)濟(jì)政策,有效地控制土地供應(yīng)總量,合理配置土地資源,實(shí)現(xiàn)土地資源市場(chǎng)配置與宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合,引導(dǎo)消費(fèi)者正確使用土地,從而達(dá)到約束使用者集約利用土地,實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:地價(jià);調(diào)控作用;土地;供應(yīng)

中圖分類號(hào):F293.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)17-0161-02

土地是人類賴以生存和發(fā)展的空間,又是生產(chǎn)、生活的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本條件。我國(guó)人多地少,人均土地資源相對(duì)不足,隨著城市化進(jìn)程的加快和人口的增加,對(duì)土地的需求也逐漸增加,只有加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控,才能合理配置稀缺的土地資源,實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。土地供應(yīng)的調(diào)控手段有很多,如計(jì)劃手段、法律手段、行政手段和經(jīng)濟(jì)手段等,其中,經(jīng)濟(jì)手段的核心內(nèi)容就是地價(jià)。

一、地價(jià)在土地調(diào)控中的作用

1990年,《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái),明確規(guī)定了土地實(shí)行有償、有限期使用制度。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展,我國(guó)的土地市場(chǎng)日臻完善,地價(jià)管理已成為土地市場(chǎng)的運(yùn)行主線,地價(jià)在土地資源的配置中發(fā)揮了重要的杠桿和調(diào)控作用,促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)展,確保了土地資產(chǎn)的保值增值,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)。

(一)在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)上,土地的供給規(guī)律和需求規(guī)律與其他商品一樣,在其他條件不變的情況下,供給量與地價(jià)呈同向變動(dòng),需求量同地價(jià)呈反方向變動(dòng),即地價(jià)上升,則供給增加,需求下降;地價(jià)下降,則供給減少,需求增加。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí),這一規(guī)律的作用比較明顯。

(二)土地是一種特殊的商品,在供需方面有其特殊性,這種特殊性表現(xiàn)在以下幾方面:

1.土地供給在一定范圍內(nèi)遵循一般商品的供需規(guī)律,即價(jià)格上升,供給增加。但土地是一種缺乏彈性的商品,是一種稀缺的資源,其供給是有限度的,超過(guò)一定限度后,不管價(jià)格如何上漲,土地供給也不能增加。

2.在土地投機(jī)的環(huán)境中,人們有一種買漲不買跌的心理,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,這一點(diǎn)表現(xiàn)得尤為突出,這時(shí)土地需求表現(xiàn)出的特殊性是:價(jià)格上升時(shí),購(gòu)買者增加,需求增加;價(jià)格下降時(shí),購(gòu)買者減少,需求減少。人們購(gòu)買土地的目的不是為了生產(chǎn)、生活用,而是為了再賣出去賺更多的錢。所以,從橫向來(lái)看,價(jià)格低的土地,在一定的時(shí)期內(nèi)難以再賣出好價(jià)錢,這樣的土地就沒(méi)有人買,或者買的人很少;相反,價(jià)格高昂的土地,如市中心地段,容易賣得好價(jià)錢,購(gòu)買者就多。從縱向來(lái)看,當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于高漲期,土地的價(jià)格上升,購(gòu)買者卻很多;當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期,即使土地的價(jià)格下降,購(gòu)買者也很少。這是不健康的投機(jī)行為,政府應(yīng)靈活、及時(shí)地進(jìn)行調(diào)控,促使土地市場(chǎng)向健康方向發(fā)展。

3.土地是生產(chǎn)資料性商品,即所購(gòu)買的土地大多無(wú)法直接用于生產(chǎn)和生活消費(fèi),還必須在土地上投資,把土地轉(zhuǎn)化成最終消費(fèi)品——房屋,所以,土地的供需價(jià)格最終又受制于房屋的價(jià)格。

4.土地供求關(guān)系的另一特殊形式就是經(jīng)常出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市,一種情況是只有土地供給價(jià)格和土地供應(yīng),沒(méi)有需求者,一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)低迷時(shí)期,這時(shí)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏信心,即使土地價(jià)格不高,也無(wú)人購(gòu)買;另一種情況是只有土地需求價(jià)格和土地需求,而沒(méi)有供給者。在土地供過(guò)于求或供不應(yīng)求的時(shí)候,都會(huì)出現(xiàn)上述情況,不能實(shí)現(xiàn)土地的交易,我們必須對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,引導(dǎo)消費(fèi)者正確使用土地。

二、利用地價(jià)來(lái)控制土地供應(yīng)總量

政府可以通過(guò)地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格的高低,了解市場(chǎng)上土地供應(yīng)與需求的平衡情況,從而決定增加或減少土地供應(yīng)總量。通過(guò)地價(jià)配置資源,實(shí)現(xiàn)土地資源市場(chǎng)配置與宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合。充分運(yùn)用地價(jià)理論,制定正確的經(jīng)濟(jì)政策,有效地控制土地供應(yīng)總量,調(diào)控土地的供給與需求,從而充分發(fā)揮市場(chǎng)在優(yōu)化配置土地資源中的作用。

(一)在地價(jià)上漲或下跌時(shí),要認(rèn)真分析其上漲和下跌的原因,了解土地市場(chǎng)的供求情況,針對(duì)具體情況,采取相應(yīng)的對(duì)策,適時(shí)增加或減少土地供應(yīng)量。

1.地價(jià)上漲的一種原因是由生產(chǎn)和生活需要而導(dǎo)致的。這種情況一般出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期,政府可以適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量。土地供應(yīng)一定要和開發(fā)利用項(xiàng)目結(jié)合起來(lái),而且開發(fā)利用項(xiàng)目也要和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí),極容易導(dǎo)致土地的炒買炒賣,一些土地投機(jī)商往往故意謊報(bào)一些項(xiàng)目來(lái)騙取土地,或項(xiàng)目不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,此時(shí),政府就應(yīng)該堅(jiān)決不予供地。

2.地價(jià)上漲的另一種原因是由土地炒買炒賣而導(dǎo)致的。這時(shí)出現(xiàn)的繁榮景象是虛假的,這種高地價(jià)會(huì)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)危害。因?yàn)橐环矫娲罅康馁Y金會(huì)流向房地產(chǎn)從事倒買倒賣活動(dòng),從而影響其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展;另一方面,在土地投機(jī)過(guò)程中,地方政府并沒(méi)有相應(yīng)地獲得多少土地收益,大量土地收益流向非政府手中。所以,在這種情況下,政府應(yīng)該審時(shí)度勢(shì),減少土地供應(yīng),制定具體的調(diào)控政策,將對(duì)土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)信息進(jìn)行發(fā)布,一是可減少政府在土地收益上的損失和土地的浪費(fèi),另一方面,可以對(duì)這種炒買炒賣活動(dòng)降溫,起到抑制作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)需要兩個(gè)因素的作用,一是資金,二是土地,兩者缺一不可。有限度地供應(yīng)土地,本身就可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

3.在地價(jià)下降時(shí),必須減少土地供應(yīng)量。一個(gè)地方的土地能否被炒起來(lái),關(guān)鍵是看一級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)與土地最終進(jìn)入消費(fèi)者手中的地價(jià)差額。如果這個(gè)差額很大,土地就很容易炒起來(lái);如果這個(gè)差額小,當(dāng)?shù)氐氖Ｓ噘Y金再多,也無(wú)法炒熱。這個(gè)差額以略大于同期銀行存款利息為宜,如果這個(gè)差額等于或小于銀行存款利息,就會(huì)減少社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資,投資減少到一定程度,使得房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求時(shí),房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲,這樣又會(huì)拉大這個(gè)差距,差距拉大后,又會(huì)導(dǎo)致投機(jī)。所以,政府在出讓土地使用權(quán)時(shí),不給土地投機(jī)提供機(jī)會(huì),在判斷政府出讓土地使用權(quán)價(jià)格高低時(shí),不能以絕對(duì)地價(jià)的高低為判斷標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)以地價(jià)的相對(duì)高低即地價(jià)差距為依據(jù)。

(二)加強(qiáng)地價(jià)管理,建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為政府定期公布的宏觀指導(dǎo)價(jià)格,是我國(guó)地價(jià)體系的核心內(nèi)容,在宏觀調(diào)控和平衡一個(gè)城市的地價(jià)水平上起著舉足輕重的作用。按照規(guī)定,基準(zhǔn)地價(jià)必須2—3年就要更新一次,而且按常規(guī)方法更新一次基準(zhǔn)地價(jià)要半年以上時(shí)間。有些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,城市化進(jìn)程快,土地需求十分旺盛,在需求拉動(dòng)下地價(jià)快速上漲,但基準(zhǔn)地價(jià)更新速度慢,客觀上決定了基準(zhǔn)地價(jià)不能及時(shí)反映市場(chǎng)地價(jià)變化水平。所以,要定期更新基準(zhǔn)地價(jià),建立地價(jià)指數(shù),健全反映市場(chǎng)價(jià)格水平的地價(jià)體系,實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度,改變目前被動(dòng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的情況。通過(guò)掌握土地交易價(jià)格,使地價(jià)更貼近市場(chǎng),為制定各項(xiàng)政策提供更加準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(三)合理制訂土地供應(yīng)計(jì)劃,要具有高度的規(guī)范性和前瞻性。首先要在兩方面做好調(diào)查研究:一是調(diào)查了解當(dāng)?shù)貙?duì)各類房屋的有效需求,房地產(chǎn)的市場(chǎng)有很強(qiáng)的地方性,有效需求是當(dāng)?shù)氐?誰(shuí)也無(wú)法把房屋移到外地去賣;二是調(diào)查了解可能吸引來(lái)的投資數(shù)量,某地的市場(chǎng)需求情況投資者可以通過(guò)調(diào)查來(lái)掌握,因房屋建設(shè)過(guò)程的投入除了當(dāng)?shù)氐馁Y金外,還有可能是外地的資金,所以,無(wú)法掌握有多少投資。如果投資者只能了解房屋需求,而不能了解投資和供應(yīng)情況,很容易造成房屋供求失衡,從而造成房屋積壓。政府相關(guān)部門應(yīng)做好社會(huì)調(diào)查,掌握房屋的社會(huì)需求,提前一個(gè)時(shí)間段,制定時(shí)間表,詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)范圍,保證以平穩(wěn)的價(jià)格向土地投資者供應(yīng)土地。

(四)政府出讓土地要有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行,不宜成批地、大面積地以開發(fā)區(qū)的形式出讓。每個(gè)投資者手中的資金都是有限的,所能融通的資金也是有限的。而房屋進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域時(shí),也是以零售的方式進(jìn)行的,一般不可能大面積地為消費(fèi)者所購(gòu)買。由此看來(lái),小宗出讓土地,是符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。相反,大面積出讓土地有如下缺點(diǎn):一是出讓的土地被加工成“半成品”時(shí),投資商一旦無(wú)力再開發(fā),便難以轉(zhuǎn)讓;二是大片出讓土地,會(huì)在一定程度上產(chǎn)生壟斷,無(wú)法真實(shí)地反映土地的出讓價(jià)格,也無(wú)法保證政府以合理的價(jià)格出讓土地。從近年房地產(chǎn)熱和開發(fā)區(qū)熱的地方來(lái)看,大都是以大片的土地進(jìn)行出讓的,而這樣的土地現(xiàn)在又大都在“曬太陽(yáng)”,真正有能力搞成片開發(fā)的微乎其微,所以,應(yīng)嚴(yán)格控制成片開發(fā)項(xiàng)目。

(五)充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地,對(duì)舊城中空閑、廢棄、低效利用的土地,應(yīng)視不同情況以不同的價(jià)格出讓。這也是目前利用地價(jià)最能控制耕地占用速度的有效措施之一。要解決吃飯與建設(shè)的矛盾,就要認(rèn)真組織開展建設(shè)用地調(diào)查評(píng)價(jià),刺激投資者盡可能地利用能夠利用的建成區(qū)的土地,使投資者不用或盡量少用耕地,努力提高建設(shè)用地利用率。

(六)加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理,對(duì)以劃撥方式供應(yīng)的土地要符合劃撥目錄的要求。不得擅自改變土地用途,對(duì)改變劃撥土地的用途或?qū)潛芡恋剞D(zhuǎn)讓時(shí),要由土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,并收取土地出讓金或土地增值稅,嚴(yán)格制定土地供應(yīng)定額,不得超占土地,對(duì)超占或閑置不用的土地收取土地使用費(fèi),通過(guò)對(duì)土地的價(jià)值管理抑制土地的浪費(fèi)和投機(jī),從而控制土地的供給總量。

利用地價(jià)來(lái)調(diào)控土地供應(yīng)總量,不是不供應(yīng)土地,也不是地價(jià)越高越能達(dá)到控制土地供應(yīng)的目的,而是要圍繞上述原理建立一種機(jī)制,使地價(jià)在土地供需過(guò)程中能夠發(fā)揮積極作用,遏制土地粗放利用和浪費(fèi),約束使用者節(jié)約集約利用土地,使有限的土地資源得到最有效使用,緩解我國(guó)人地矛盾,實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。