現(xiàn)在是否是購買美國房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)?專家提示：餡餅是有，但要專業(yè)才有斬獲。

采訪對(duì)象：陳航(Andrew Chen)，旅居美國十多年，美國房產(chǎn)專家，持有美國佛州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和賓州經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，創(chuàng)建美國富饒房產(chǎn)公司。

達(dá)成意向500套?我深表懷疑!去中國辦房展會(huì)的有的我也認(rèn)識(shí)，據(jù)我了解，基本沒什么成交的。這個(gè)了解美國房地產(chǎn)的人都知道，隔著千山萬水的，怎么可能僅憑展會(huì)上提供的照片就成交了呢?在美國，所謂的達(dá)成意向是要簽一份購買協(xié)議的，然后買方要向賣方交納3000～5000美元的押金，賣方會(huì)依協(xié)議把房子從市場(chǎng)拿下，之后買方才可以進(jìn)行驗(yàn)房、申請(qǐng)貸款等下一步流程。如果你簽約后不買，對(duì)方可以到法院告你強(qiáng)迫交易，當(dāng)然一般都不會(huì)走到這一步，但至少你的押金不能要回來了。而且，一般押金都是交給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，然后在3天內(nèi)把押金放到一個(gè)專門的賬戶上，就算在中國簽了意向，光押金這一塊就不可能操作。

所以我說，最多只是人家有到美國買房的興趣，而不可能直接針對(duì)具體的房子就達(dá)成意向了。

據(jù)我了解，去中國辦展會(huì)的都是在美國排名前幾位的房產(chǎn)公司，他們這次去并沒有抱著直接成交的希望，而主要是去打廣告了，肯定沒有直接掙到錢。

最近美國為什么關(guān)注中國人來買房呢?美國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)危機(jī)確實(shí)很嚴(yán)重，昨天剛有報(bào)道，美國房子的成交量又降了3％。美國人買房都是先交一個(gè)很低的首付甚至零首付，現(xiàn)在銀行自身難保，就直接導(dǎo)致買方市場(chǎng)的萎縮，然后賣房的人只能通過降價(jià)來刺激交易。這次房展交易會(huì)回來的人不是說了嗎，如果中國人這房子買虧了的話，我請(qǐng)全中國人吃晚飯!他說的有一定道理，就是現(xiàn)在只要有現(xiàn)金，在美國就能買到很值的房子。而現(xiàn)在，中國人真的揣著現(xiàn)金來美國“抄底”，甚至組團(tuán)來，這對(duì)美國人震動(dòng)非常大，他們意識(shí)到這里有商機(jī)了。

但是對(duì)中國買房者的商機(jī)有多大?還是那句話，天上掉不下來餡餅，不要幻想撿個(gè)大便宜，便宜越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。比如這次廣告里說有1美元的房子，1美元房子一直都有，但你買了這個(gè)房子基本就是把麻煩買回來，因?yàn)檫@樣的房子肯定是需要推倒重蓋的，那你還不如直接去買塊地好了。還有的房子負(fù)擔(dān)了很多債務(wù)，欠了很多賬單，或者是拖欠維修費(fèi)用，你用1美元從業(yè)主那買回來，同時(shí)也可能承擔(dān)了業(yè)主10萬美元的債務(wù)，這世上誰都不傻，對(duì)不對(duì)?

另外這次炒得很熱鬧的還有銀行的“法拍房”，同樣條件的兩套房，一套賣20萬美元，另一套是“法拍房”，賣16萬美元，你敢直接買后者嗎?要知道，從銀行手里買“法拍房”是很麻煩的，需要很專業(yè)的人去做，而且絕大多數(shù)情況銀行都不讓你進(jìn)門去看，你扒著窗戶看，可能只看到房子里沒有冰箱、沒有爐子，但里面房頂缺一塊你就看不到了。

這就是一些餡餅背后真實(shí)的情況。上次來的購房團(tuán)可能就是這樣，在國內(nèi)得到的信息不是很全面，到了美國，發(fā)現(xiàn)美國的房子沒有說的那樣降得那么厲害啊。

美國現(xiàn)在的房價(jià)是什么樣的呢?以洛杉磯為例，洛杉磯現(xiàn)在平均房價(jià)比2006年最高的時(shí)候降了大概25％左右，但是2006年的房價(jià)對(duì)比以前可是漲了好多倍上來的。

我還聽說一個(gè)很有意思的事，就是關(guān)于來美國“炒房”的概念，有的中國投資者想把美國房子“炒”起來。我當(dāng)時(shí)聽了特別驚訝，因?yàn)樵诿绹鴱膩頉]有聽說過這類路數(shù)，一是美國的地產(chǎn)差異性太大，很少有人多樓少的局面，二是美國的樓產(chǎn)盤子也太大，一般機(jī)構(gòu)的資金沒有幾百億美元，是無法“炒”的。

這就牽涉到來美國買房的目的。有人為了方便移民，這里需要注意，美國移民不是以你投資金額來定，而是看你的投資能不能產(chǎn)生10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，也就是說商業(yè)投資。這和中國買房落戶的概念不一樣。

還有人是為了方便子女來美就學(xué)，這些人往往就不在意回報(bào)增值了。當(dāng)然，順帶也可以進(jìn)行商業(yè)投資，比如以租養(yǎng)房，在美國房屋租金的投資回報(bào)很穩(wěn)定，每年的租金一般占房價(jià)的10％左右，但前提還是要找專業(yè)的中介來做，否則由于語言不通或不了解相關(guān)法律造成處理不當(dāng)，就會(huì)吃虧甚至遇到麻煩。

至于來美國買房子的建議，我想至少要具備以下條件才能考慮：首先，你有足夠的現(xiàn)金，而且人要能來美國，因?yàn)榉孔邮呛軐?shí)在的東西，尤其是美國的房子，每棟房子之間都有很大的獨(dú)特性。其次，就是一定要有在美國的專業(yè)人士提供整體咨詢，千萬不要聽非專業(yè)人士的忽悠。

關(guān)于專業(yè)咨詢的重要性，這里需要強(qiáng)調(diào)一下。在美國，一個(gè)房產(chǎn)的交易過程需要差不多30家中介公司的介入，其中包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等。他們能提供哪些服務(wù)呢?比如，房產(chǎn)稅的繳納問題。在美國買了房子以后，每年都要繳納房價(jià)的1％～3％不等的房產(chǎn)稅，用于當(dāng)?shù)氐恼蛯W(xué)區(qū)建設(shè)，因?yàn)榻涣朔慨a(chǎn)稅，你的孩子上學(xué)是免費(fèi)的。前一段時(shí)間媒體報(bào)道，浙江有一個(gè)貪官，在紐約花了300萬美元買了一套房子，因?yàn)椴唤?jīng)常來美國，過了兩年沒繳稅，房子讓市政府給拍賣了，這下在國內(nèi)暴露了，蹲了監(jiān)獄。當(dāng)然這是一個(gè)負(fù)面的例子，但說明在美國因?yàn)闆]有繳房產(chǎn)稅而被政府拍賣，是最低級(jí)別的錯(cuò)誤，如果請(qǐng)專人處理，就完全可以避免，并且可以幫助你進(jìn)行合理估價(jià)，避免因房價(jià)估得過高而多交稅。

還有一種情況，美國關(guān)于房產(chǎn)所有者的信息是公開的，而中國人都不愿露財(cái)，另外，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，還要交一筆不小的過戶稅，如果請(qǐng)專業(yè)人士處理，比如通過設(shè)立一個(gè)公司，以公司的名義擁有房產(chǎn)，在房產(chǎn)過戶時(shí)通過公司內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，就既可以保護(hù)個(gè)人隱私又可以合理避稅。

另外，養(yǎng)房過程中也有許多事情要處理，如房前屋后草坪等的日常修剪養(yǎng)護(hù)和垃圾清理工作等，如處理不當(dāng)影響市容景觀，被鄰居告到警局和政府部門，就會(huì)被警告和吃罰單，對(duì)于不經(jīng)常居住在美國的購房者，就更需要委托專人處理了。