商務綜合樓經(jīng)營管理模式最佳設計方案

吳　君

前言

做出一項投資決策容易。但要做出一項正確的投資決定則有很大的難度，它需要經(jīng)過多次的財務數(shù)據(jù)分析和可行性論證才能達到一個合理的投資預期。然而即便有科學的投資計劃、財務預算和執(zhí)行團隊，它仍受諸多不確定因素的影響，企業(yè)財務人員在處理這項難題時，只有盡可能地考慮完整和預估正確才能有效幫助決策人做出最有利的投資選擇。

[案例背景]公司的商務綜合樓在兩昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗鄰昌平建材市場、北面沒有小商品批發(fā)市場，兩個四星級酒店。此商務綜合樓占地3000平方米，沒有地下停車場，有停車位49個；整個大樓地下一層，地上12層，有自動扶梯四部(1～3層)、運貨電梯一部、客梯兩部，總建筑面積有19337平方米。另外，由于地理位置的優(yōu)越，購貨環(huán)境良好，此樓盤具有較好的商用價值。此商務樓目前正處于在建中，預計2009年底竣工，即可投入使用。

注：該文中酒店的數(shù)據(jù)以當?shù)鼐频陮嶋H消費參數(shù)為依據(jù)，閱讀計算時請靈活安排。

參照以上信息及當?shù)氐臉潜P銷售、出租價格及消費水平等總體因素，下面我們來探討早先擬定的三種管理方案，看哪一種方案最能體現(xiàn)公司的投資價值?

◎第1種模式：部分出租

一、經(jīng)營收入

1、地下停車場～4層作為出租項目：

一樓(使用面積2039平方米，以下都是使用面積)按50元／平方米，二樓(2154平方米)按30元／平方米，三樓(1494平方米)按25元／平方米，四樓(1508平方米)按20元／平方米，地下一層按照同地段、停車位收費標準，全年5萬元。

4層以下收入合計285.896萬元。

2.5～12層作為商務酒店項目：

(1)住宿(標準間入住率60％和豪華間25％)：

155間×120元／間×60％×365=407.34(萬元)

17間×388元／間×25％×365=60.1885(萬元)

(2)茶樓：按2萬元／月估算，全年收入為24萬元；

(3)會議廳：按1萬元／月估算，全年為12萬元；

5～12層收入合計503.5285萬元。

3、總經(jīng)營收入合計：

285.896+503.5285=789.4245(萬元)(約合790萬元)

二、經(jīng)營成本

1、人員工資，見下頁表1：

2、營運過程發(fā)生費用：

(1)管理費用：30萬元(參照公司酒店標準，包括運行管理費用含辦公、差旅費、招待費、交通費、業(yè)務費、各種證照年檢等費用)

(2)水電費：32.1×1.5(倍)=48.15(萬元)(參照同類酒店管理標準)

(3)電話費：11.2×15(倍)=16.8(萬元)(參照同類酒店管理標準)

(4)設備維護維修費：5萬元

(5)營運費用：33.93萬元

合計：133.88萬元

3、各項稅費：

(1)營業(yè)稅及附加：790×5％×(1+7％+3％+1％)=43.845(萬元)

(2)副食品調(diào)節(jié)基金：

790×1％=0.79(萬元)

(3)房產(chǎn)稅：

5000×70％×11670／19337×1.2％+285.8900×12％=59.6547(萬元)

(房產(chǎn)稅減除比例30％，自用房產(chǎn)稅率1，2％，出租房產(chǎn)稅率為12％)

(4)土地使用稅：0.3×8=24(萬元)(參照該地段8元／平方米，一樓面積為3000平方米)

合計：106.6897萬元

4、經(jīng)營成本總計：146.8+27.158+133.88+106.6897≈415(萬元)。

三、折舊計算

殘值率為5％，資產(chǎn)原值5150萬元，年折舊額=5150×95％／35≈140(萬元)。

四、經(jīng)濟評價

投資資金假設為自有資金，不考慮利息，計算得出結(jié)果為經(jīng)營利潤。按固定資產(chǎn)投資5150萬元，1200萬元作為裝修費用，50萬元作為流動資金投資，采取直線法進行折舊，折舊年限為35年，殘值率為5％。5年以后需要重新裝修。企業(yè)所得稅稅率25％，裝修費用按直線法攤銷，裝修耗時估計2個月，本年收入減少83萬元；20年后固定資產(chǎn)余值為2350萬元(5150-140×20)。

由下頁表2可以得出以下結(jié)論：

1、計算投資回收期：

N=19+793.3／2726.3=19.29(年)

投資該綜合樓需要19.29年收回全部投資。

2、計算內(nèi)含報酬率：

當折現(xiàn)率為2％時，凈現(xiàn)值為6563.47-6400=163.47(萬元)。

當折現(xiàn)率為3％時，凈現(xiàn)值為5849.16-6400=-550.84(萬元)。

采取插值法，得出該模式下內(nèi)含報酬率為2.23％。低于同期貸款利率6％。

雖然該方案不具有可行性，但是可以解決一部分職工的就業(yè)問題，可以緩解公司人員的就業(yè)壓力，具有社會效益。另外建議，在現(xiàn)金流入上應該加強營銷，1～4樓的經(jīng)營決策上，應注意給客戶提供更好的經(jīng)營環(huán)境，加大宣傳力度，讓更多有實力的商家來經(jīng)營，對該樓的綜合經(jīng)營的聯(lián)動性起作用。

◎第2種模式：全部自營

由于該樓毗鄰建材市場、小商品批發(fā)市場，而其所屬公司屬水電行業(yè)，陸續(xù)開發(fā)小水電項目，一至三樓采取自營管理模式。建立西昌最大的水電建材超市，可以采取直接與全國廠家簽訂購貨合同，取消中間環(huán)節(jié)支出，取得價格優(yōu)勢，讓消費者獲得品種齊全，價格低廉，品質(zhì)優(yōu)良的水電建材產(chǎn)品。由于西昌的地理環(huán)境，銷售渠道可以輻射全州，目前該地塊周邊已經(jīng)形成購物集中區(qū)，加之進貨渠道優(yōu)勢、購物環(huán)境良好，自營模式具有較好的優(yōu)勢。

一、經(jīng)營收入

經(jīng)營收入項目內(nèi)容，見表3：

二、經(jīng)營成本

1、1～3層現(xiàn)金流出，見表4：

2、5～12樓層現(xiàn)金流出：

(1)人員工資，參照第1種模式：27.158萬元

(2)營運過程發(fā)生費用參照第1種模式為：133.88萬元

(3)各項稅費：

A、營業(yè)稅及附加：540×5％×(1+7％+3％+1％)=29.97(萬元)

B、綜合樓房產(chǎn)稅：

5000×70％×1.2％=42(萬元)

C×綜合樓土地使用稅：

0.3×8=24(萬元)

D、副食品調(diào)節(jié)基金：

540×1％=0.54(萬元)

合計：74.91萬元

(4)5～12層現(xiàn)金流出合計=146.8+27.158+133.88+74.91=382.748(萬元)

故而，總計經(jīng)營成本=1～3樓現(xiàn)金流出+5～12層現(xiàn)金流出

=1496.86+382.748

=1879.61(萬元)≈1880(萬元)

三、折舊計算

如第1種模式：140萬元

四、經(jīng)濟評價

假設前提與第1種模式一致，按固定

資產(chǎn)投資5150萬元，5～12樓1200萬元作為裝修費用，1～3樓裝修費用100萬元，400萬元作為流動資金投資，采取直線法進行折舊，折舊年限為35年，殘值率為5％。5年以后需要重新裝修，裝修費用采取直線法攤銷。企業(yè)所得稅稅率25％。

由表5可以得出以下結(jié)論：

1、投資該綜合樓需要17.24年收回總投資。

2、內(nèi)含報酬率：

當折現(xiàn)率為3％時，凈現(xiàn)值為7037.19-6850=187.19(萬元)。

當折現(xiàn)率為4％時，凈現(xiàn)值為6316.31-6850=-533.69(萬元)。

采取插值法，得出該模式下內(nèi)含報酬率為3.26％。低于同期貸款利率6％。建議：由于該模式經(jīng)營機動性較大，可以聘用有較好經(jīng)營管理經(jīng)驗的職工來經(jīng)營，在進貨渠道上控制成本，與有良好信譽的廠家協(xié)商，以利于進到質(zhì)優(yōu)價廉的商品，讓利于客戶，發(fā)揮規(guī)模效應，提高收益報酬率。

◎第3種模式：整體出租

一、經(jīng)營收入

根據(jù)該綜合樓的地理位置，參照同地段價格，1層按照50元／平方米、2層至12層按照25元／平方米計算租金，年收入為(2039×50+14430×25)×125552400(元)(1層2039平方米，地下一層2396平方米，2～12層14430平方米)。

負一樓停車費收入：全年按50000元。

合計：5602400元，約560萬元。

二、經(jīng)營成本

(1)營業(yè)稅及附加：560×5％×(117％+3％+1％)=31.08(萬元)

(2)房產(chǎn)稅：560×12％=68.2(萬元)

(3)折舊：5150×95％／35=140(萬元)

(4)土地使用稅：0.3×8=2.4(萬元)

(5)副食品調(diào)節(jié)基金：

560×1％=0.56(萬元)

(6)印花稅：560×1％=0.56(萬元)

合計：242.8萬元，約240萬元

三、經(jīng)濟評價

總投資5150萬元，收入560萬元，成本240萬元，每年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為(560-240)×(1-25％)+140=380(萬元)。因此，該模式下投資回收期為13.55年，約14年。按20年計算，該模式下的內(nèi)含報酬率為：

5150=380×(P／A，i，20)

(P／A，i，20)=13.55

當i=4％時，(P/A，i，20)=13.5903

當i=5％時，(P／A，i，20)12.4622

所以內(nèi)含報酬率=4.04％

[綜合分析]雖然根據(jù)當?shù)貥藴视嬎悴痪哂胸攧湛尚行?，但是該綜合樓土地屬于公司所有，若不修建該綜合樓，就會被政府原價收回，損失巨大。三種模式中以第3種模式下的內(nèi)含報酬率最高，且投資回收期最短。但是建議考慮第二種管理模式，因為該模式可以為公司解決一部分職工的分流問題，優(yōu)化公司管理，而且具有較大潛力可以挖掘，若經(jīng)營管理好，控制成本，增加收入，可以更進一步提高毛利率，經(jīng)營成果會超過第3種模式。