房地產(chǎn)估價風險分析與防范措施探析

阮娟萍

摘要：房地產(chǎn)估價在獲取收益的同時，也承擔著風險，如被動風險和主動風險，內(nèi)部風險源和外部風險源。必須通過建立內(nèi)部質量管理體系和評審制度規(guī)避,減少或轉嫁風險，通過強化風險意識，樹立信譽，保證質量，應對激烈競爭。

關鍵詞：房地產(chǎn)估價；風險；對策

1 前言

目前，多數(shù)估價機構最主要的業(yè)務之一就是銀行的抵押貸款和按揭貸款的抵押物價格評估。此類業(yè)務的風險具有一定的滯后性，當房地產(chǎn)市場及信貸市場比較活躍時，人們很可能會忽略其風險的存在。應當看到，隨著房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)，銀行信貸擴張下的風險將會逐步“抬頭”，而這些風險中的一部分最終將會轉嫁到估價機構和估價人員身上。因此，房地產(chǎn)估價機構及估價師必須從現(xiàn)在開始充分認識并重視估價中可能存在的風險，并采取相應的對策以規(guī)避風險。

2 房地產(chǎn)估價風險的概述：

由于在房地產(chǎn)估價的過程中存在的不可預見因素較多，導致估價師將在房地產(chǎn)價格預期的技術上面臨極大的不確定性，使得估價結果與房地產(chǎn)的真實價值發(fā)生偏等，即產(chǎn)生房地產(chǎn)估價風險。偏差越大，則風險就越大。

一般來說，估價結果與房地產(chǎn)的真實價值之間的偏差會使得房地產(chǎn)價格產(chǎn)生“高估”或“低估”，這種偏差可由兩類參數(shù)來描述，一是發(fā)生偏離的可能性即事件發(fā)生的概率；二是發(fā)生偏離的方向和大小即后果。以上定義用函數(shù)表達式表示如下：

R=（ p，c)式中 ——風險；p——風險損失發(fā)生的可能性即概率；c——風險損失的嚴重程度；

3 估價過程中存在的風險種類

3.1 被動風險與主動風險

按照估價師對風險的意識程度，估價過程中產(chǎn)生的風險可分為被動風險和主動風險。

被動風險是估價師無意識行為所產(chǎn)生的風險，如由于信息掌握不充分或技術業(yè)務知識不夠扎實等原因引起的風險，是估價師在不自知的情況下被動接受的風險。而主動風險則是有意識的行為所引起的風險，如估價師為了搶業(yè)務而過分承諾委托方一些不易實現(xiàn)的諾言，或是因為某些特殊原因而進行高估(如抵押貸款抵押物價值評估)、低估(課稅依據(jù)評估)等人為因素引起的風險。主動風險是估價師在明確知道自己的行為將會帶來一定風險的情況下，主動接受的風險。

3.2 內(nèi)部風險源和外部風險源

按發(fā)生風險的風險源劃分，估價風險主要有兩個方面：一是內(nèi)部風險源，如估價師本身由于技術水平不高、信息不全面或評估機構內(nèi)部監(jiān)督管理存在機制性缺陷和人為因素等造成的風險；二是外部風險源，如政策法規(guī)風險，委托方提供資料不實等原因造成的風險。

如果風險源在內(nèi)部，而估價師對風險因素又把握不正確的話，這種風險的產(chǎn)生將會給估價機構和估價師個人帶來嚴重的聲譽損害和經(jīng)濟損失。內(nèi)部風險源主要來自兩個方面，即技術風險和信息風險。技術風險是指估價師由于估價技術上的問題而使估價結果較大地偏離正常市場價值所產(chǎn)生的風險，主要有技術掌握不夠全面或是技術運用失當兩種情況。技術掌握不夠全面可能是由于估價師知識結構存在問題，或者缺乏實際工作經(jīng)驗而造成的；技術運用失當主要是指估價師在選擇技術路線時分析失當，選取的參數(shù)不合理，對估價對象的功能界定欠妥善，結果造成評估價格偏差。

一般而言，技術掌握不夠全面所引起的風險，屬被動風險，它是由于疏忽或是其他非主觀因素造成的失誤，如對建造成本均勻投入的折現(xiàn)期計算失誤等而產(chǎn)生的。技術運用失當所產(chǎn)生的風險則可能是主動風險，也可能是被動風險，實際操作中更常見的是主動風險，是估價師主觀行為所造成的。例如，委托方以某賓館作為抵押物向銀行申請抵押貸款，當委托方需要貸款額度較高時，會要求估價師高估抵押物價值。僅計算賓館房地產(chǎn)本身的收益無法達到委托方要求的評估額，估價師迫不得已在計算賓館收益時，可能會將空調、家具等其他資產(chǎn)帶來的收益也計算在內(nèi)，從而產(chǎn)生潛在風險。這就屬于技術運用失當造成的風險。由于因信息掌握不全面而引起的風險，主要是由于估價師或對有關估價信息掌握不準確，或信息資料有缺失，或搜集的信息不完整，甚至受錯誤信息誤導等而引起的風險，這類風險一般屬于被動風險。如果估價師或估價機構在收集市場上的實際交易案例時對可比實例自身狀況(如裝修標準、成新狀況、實物損壞情況等)、實際交易情況(如是否急買急賣?是否親友之間交易?是否受買賣雙方信息不對稱的影響等)了解不夠，或價格指數(shù)體系不完整等等，所有這些最終都會通過評估結果而導致估價風險。

外部風險源主要來自兩個方面，即政策法規(guī)失實和委托方所提供資料失實。政策法規(guī)風險主要是由于估價未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規(guī)或運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。當然，這種風險也可能是由于政策法規(guī)發(fā)生變化而估價機構和估價師未能及時熟悉掌握所造成的。目前我國正處于經(jīng)濟體制變革時期，有關政策規(guī)定變動頻率比較大，而且各地方也會根據(jù)本地的特殊情況出臺相應的規(guī)定。如果不能保持信息渠道通暢，隨時掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，就會造成政策法規(guī)風險。委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準確性，也會給估價師和估價機構帶來一定的風險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應首先要求委托方提供相應的資料，仔細核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風險。數(shù)月前，四川省三位估價師由于未對委托方提供資料的真實性進行必要的核實，在委托方?jīng)]有合法產(chǎn)權的情況下，為之出具了評估報告書，而使得數(shù)家金融單位被騙貸1．66億元。涉案估價師不僅把自己推到了犯罪邊緣，而且造成巨大的金融損失，也令整個估價業(yè)信用度受到嚴重影響。

4 房地產(chǎn)估價操作中規(guī)避風險的對策

首先，通過舉辦繼續(xù)教育培訓，提高估價師的業(yè)務水平。作為一名合格的估價師，參加繼續(xù)教育培訓是注冊執(zhí)業(yè)后從業(yè)的最基本要求。估價師不應當只是被動地接受繼續(xù)教育，應該把業(yè)務學習作為自己的自覺行動，補充自己在相關知識上的不足，注意總結積累估價操作經(jīng)驗，研究相關的業(yè)務技能，不斷提高自身作業(yè)技術水平。其次，房地產(chǎn)估價事務所或估價中心的負責人應經(jīng)常性地組織機構內(nèi)部人員學習或討論。通過這種方法，鼓勵大家發(fā)現(xiàn)問題，激發(fā)估價師的研究熱情。房地產(chǎn)估價是科學、經(jīng)驗和藝術三者的結合，在估價過程中不確定的因素較多，靈活性較大，估價理論與方法也需要不斷探索和完善。經(jīng)常性地組織學習或討論往往能產(chǎn)生一些新的觀點或思路，進而提高估價師的理論水平和工作水平。第三，建立信息數(shù)據(jù)庫，安排專人負責信息收集。估價機構應該建立起屬于自己的信息數(shù)據(jù)庫，便于估價師進行資料的儲存和調取，尤其是當估價時點為過去或估價時點為將來時，數(shù)據(jù)庫將會極大地降低估價師的工作量，以提高工作效率。估價機構還應當通過其他渠道獲取信息，建立專人收集信息的制度，以更全面、準確地掌握信息，這樣，也可以相應地降低成本。第四，建立內(nèi)部質量管理體系和評審制度。估價結果報告是估價機構報告質量的外在體現(xiàn)，錄入錯誤或裝訂不美觀都會影響客戶的判斷。估價技術報告是報告質量的內(nèi)在體現(xiàn)，技術路線是否合理、參數(shù)選用是否恰當?shù)鹊榷紝⒂绊憟蟾娴膬?nèi)在質量。為此，估價機構應當建立內(nèi)部質量管理體系和評審制度，通過一定的流程來減少估價報告中可能出現(xiàn)的失誤。第五，充分利用網(wǎng)絡資源獲取最新信息，掌握政策動向。估價師由于精力及時間的限制，不可能對所有資料或信息都去現(xiàn)場了解，在信息網(wǎng)絡化時代，可以利用網(wǎng)絡資源進行查詢。例如，在進行數(shù)據(jù)分析時可以利用網(wǎng)上權威部門發(fā)布的相關統(tǒng)計資料，或在各政府機構網(wǎng)站查詢最新法規(guī)與政策。第六，主動采取風險回避策略。當委托方的要求過高，估價師在進行風險分析后，確定風險過大無法滿足其要求時，估價機構可采取風險回避的策略，避免未來的潛在損失。這樣做雖然會損失短期利益，但從整個中介行業(yè)的發(fā)展趨勢分析，最終會贏得社會的信任和支持。第七，實施風險轉移。對估價師的風險轉移主要是指通過向保險公司購買“職業(yè)責任險”進行風險轉嫁，即通過保險的方式將估價師在從業(yè)中因疏忽或過失而給他人造成的經(jīng)濟損失轉嫁給保險公司。目前，國內(nèi)的估價師職業(yè)責任險正在探討之中，但應該指出的是，風險轉移只能是對估價師在從業(yè)過程中由于失誤而必須進行的經(jīng)濟賠償?shù)囊环N轉移手段，并不能免除其聲譽的負面影響和必須擔負的責任。因此，估價師還是應該著眼于努力提高自身的業(yè)務水平和風險防范能力。

隨著估價行業(yè)管理制度、政策的逐步完善和銀行風險防范意識的增強，估價機構和估價師必須強化風險意識，樹立信譽至上、質量至上的觀念，只有這樣，才有可能在激烈的競爭中把握勝算。

參考文獻

[1]中國房地產(chǎn)估價師學會．房地產(chǎn)估價理論與方法[M]．北京：中國物價出版社.2003 28-29.