王一畫(huà)

去海邊度假本不是什么新鮮事。但是，如果你人住的不是五星級(jí)酒店，不是漁民的小木屋，而是你自己的房子呢?眼下“度假房產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”正如同漲潮的海水一樣，拍打著投資者的心，讓旅游觀光的“酷行”多了一絲理財(cái)?shù)囊馕丁?/p>

海南?海南!

“旅游地產(chǎn)”包含4類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的。直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。

細(xì)數(shù)“旅游地產(chǎn)”的前世今生，不得不提到海南。在2000年到2003年，“旅游地產(chǎn)”市場(chǎng)基本處于萌芽初海具有優(yōu)越的地理環(huán)境的地方進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有不規(guī)范、零散、規(guī)模小等特點(diǎn)，而北京、上海、廣州等地方來(lái)勢(shì)洶洶的“城市化”也掩蓋了海南作為地產(chǎn)鼻祖的地位。在洶的“城市化”也掩蓋了海南作為地產(chǎn)鼻祖的地位。在經(jīng)過(guò)幾年的休整后，“重出江湖”的海南地產(chǎn)讓人大吃一驚——也許是受大城市地價(jià)太高的影響，到2008年，海南云集了大量國(guó)內(nèi)一線品牌的地產(chǎn)企來(lái)，包括今典集團(tuán)、雅居樂(lè)地產(chǎn)等，都是主推旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南這一次的獨(dú)特立意顯然是有備而來(lái)，“旅游地產(chǎn)”真正迎來(lái)了黃金時(shí)期。

從度假地產(chǎn)的成交量、異地置業(yè)等趨勢(shì)來(lái)看，越來(lái)越多的人有著投資、休閑度假的需求。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：僅以北京為例，2006年居民購(gòu)置度假型不動(dòng)產(chǎn)大概有16000套左右，到2007年上升到24000套，2008年到了33000套左右，增長(zhǎng)非常迅速。原因很簡(jiǎn)單：5+2的生活工作方式、一年中7天長(zhǎng)假及各種休假制度，為生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的人們提供了難得的休閑放松時(shí)間?！奥糜蔚禺a(chǎn)”已成為人們耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)名詞。

旅游地產(chǎn)遍地開(kāi)花

海子曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一首詩(shī)：“我有一所房子／面朝大海／春暖花開(kāi)……”，詩(shī)的意境很美，不過(guò)只要有一份放松的心情，到哪里都能感受到海的壯闊和寬廣。在海南“旅游地產(chǎn)”蓬勃發(fā)展的同時(shí)，全國(guó)其他有休閑氣質(zhì)的城市也不甘寂寞，以“旅游地產(chǎn)”定位的項(xiàng)目遍地開(kāi)花。

比如在黃山，從屯溪到風(fēng)景區(qū)發(fā)展了15個(gè)五星級(jí)酒店，配套了高爾夫旅游項(xiàng)目；在廬山，是以溫泉為主的“旅游地產(chǎn)”；在云南，開(kāi)發(fā)依托古建筑的旅游項(xiàng)目，形成了特色的小鎮(zhèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府合力，打造出一個(gè)個(gè)很好的“旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目，一些地方甚至成為旅游度假區(qū)，包括SPA、健身等，綜合區(qū)的概念。

“旅游地產(chǎn)”離不開(kāi)自然資源，先天的優(yōu)勢(shì)加上后天的經(jīng)營(yíng)，對(duì)于商家投資休閑度假地產(chǎn)時(shí)，可以有很好的收成。但在北方，“旅游地產(chǎn)”大部分是半年閑的狀態(tài)。為此，北方一些大型城市開(kāi)始推出定制型的私人俱樂(lè)部，有一年四季固定的客戶群。和自然資源型項(xiàng)目比起來(lái)，其優(yōu)點(diǎn)是使用度高，離城市距離近。

而在國(guó)外，“旅游地產(chǎn)”從十八世紀(jì)中葉初到現(xiàn)在有100多年的歷史，已經(jīng)發(fā)展得非常成熟。最初只是一部分人開(kāi)始嘗試在一些非常好的環(huán)境下建造他們想造的設(shè)施，包括別墅、農(nóng)莊、度假村，最后慢慢發(fā)展形成了世界級(jí)度假圣地。

投資?回報(bào)!

當(dāng)你躺在沙灘椅或者樹(shù)叢中陶醉不已時(shí)，也可以抽閑暇時(shí)間想想，如果自己投資旅游型不動(dòng)產(chǎn)到底值不值?值多少?其中也有一些門(mén)道。

在投資“旅游地產(chǎn)”時(shí)，要把居住型和投資型區(qū)別開(kāi)來(lái)。比如在海南投資旅游房產(chǎn)，多數(shù)狀況可能是以自身消費(fèi)來(lái)投入的。這首先要考慮功能性，即自己覺(jué)得使用起來(lái)很舒適，因?yàn)檫@項(xiàng)購(gòu)買決策產(chǎn)生的回報(bào)來(lái)自于產(chǎn)品功能帶來(lái)的愉悅感。

而投資，則有長(zhǎng)線的自我消費(fèi)和短期的價(jià)值回收兩種途徑。長(zhǎng)線的自我消費(fèi)實(shí)際上實(shí)現(xiàn)了節(jié)約旅游成本及物業(yè)轉(zhuǎn)手升值的可能，短期價(jià)值回收則更看重回報(bào)率?！奥糜蔚禺a(chǎn)”最開(kāi)始曾推出過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店，但是在國(guó)內(nèi)發(fā)展卻遇到了一些瓶頸，原因是回報(bào)承諾太高而無(wú)法兌現(xiàn)，到最后不歡而散或者對(duì)簿公堂。專家認(rèn)為，按照研究理論，產(chǎn)權(quán)式酒店正?；貓?bào)率是5％到6％為宜。當(dāng)然，不同項(xiàng)目有不同的情況，一些項(xiàng)目10％都有可能，不過(guò)這是特例，大部分約5％的回報(bào)。

從投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講主要考慮幾點(diǎn)，一是這個(gè)項(xiàng)目的合法性，是否符合規(guī)劃，如果符合規(guī)劃，再有相關(guān)的手續(xù)，那么這個(gè)項(xiàng)目就是安全的；第二，看清楚回報(bào)模式；第三，考慮你是消費(fèi)型還是投資型的?如果用買住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量買休閑度假或者旅游產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)完全不一致。對(duì)于旅游休閑，需要自然風(fēng)光更好的，因?yàn)樗皇呛?jiǎn)單的建筑，它是一個(gè)“面朝大海，春暖花開(kāi)”的夢(mèng)。