美國次債危機(jī)對我國房地產(chǎn)信貸市場的啟示

王曉虹

一、美國次債危機(jī)過程

次債危機(jī)源于美國次級貸款以及由其衍生的證券化市場,其爆發(fā)的原因可以歸結(jié)為以下幾個方面:

(一)美國政府經(jīng)濟(jì)政策原因

2001-2004年美國新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后,美聯(lián)儲為刺激經(jīng)濟(jì)增長采取低利率政策,利率甚至降至歷史最低水平1%;同時,美聯(lián)儲采用寬松的房貸政策,鼓勵消費(fèi)者買房,這些都刺激了次級抵押貸款市場的繁榮。而2004年6月開始,美聯(lián)儲為抑制流動性危機(jī),又反向加息,將聯(lián)邦儲備利率由1%增加到2007年8月的6.25%,利率不斷上升,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌同時次級貸款者的還貸違約率明顯增加,房地產(chǎn)市場于是出現(xiàn)危機(jī)。

(二)資產(chǎn)證券化原因

次級貸款機(jī)構(gòu)為更快回流資金,將手中的抵押貸款交由投資銀行打包發(fā)行證券回籠資金,而打包發(fā)行的證券進(jìn)行過金融創(chuàng)新,風(fēng)險得到進(jìn)一步放大。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品不僅美國投資機(jī)構(gòu)購買,世界各地投資機(jī)構(gòu)也購買這種衍生證券,于是風(fēng)險就進(jìn)入全球證券市場。當(dāng)美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)危機(jī)時,風(fēng)險就呈倍數(shù)在全球釋放。

(三)信息不對稱原因

由于抵押貸款證券化過程相當(dāng)復(fù)雜,投資者對產(chǎn)品缺乏相應(yīng)了解,完全聽信信用評級機(jī)構(gòu)的評級標(biāo)準(zhǔn);然而信用評級機(jī)構(gòu)為能夠承攬更多業(yè)務(wù),有時候放松行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提高信用評級來討好客戶,這就意味著評級機(jī)構(gòu)主觀上提高證券的信用評級,這也造成投資者的不理性行為即購買金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

(四)監(jiān)管力度不夠原因

盡管美國具有多層次的金融監(jiān)管體系,但對次級抵押貸款支持債券監(jiān)管力度不夠,沒能及時糾正市場的錯誤行為,使得風(fēng)險逐步積累,最終引發(fā)金融危機(jī)。監(jiān)管力度跟不上產(chǎn)品的創(chuàng)新程度也成為美國次債危機(jī)爆發(fā)的原因之一。

(五)次級貸款原因

美國房地產(chǎn)貸款市場分為三類:優(yōu)質(zhì)貸款市場、次優(yōu)級貸款市場和次級貸款市場。其中次級貸款市場面向信用分?jǐn)?shù)少于620分、收入證明缺失和負(fù)債較重客戶,利率比一般抵押貸款高2%～3%。

由于美國房地產(chǎn)貸款金融機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)市場買賣火熱的影響,向信用等級低的客戶發(fā)放次級貸款。即便次級貸款者發(fā)生違約行為,也可以將房產(chǎn)回收變賣獲取現(xiàn)金,對自己造成不了危害。此外次級貸款市場的利率比一般的貸款利率高,具有豐厚的回報。房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)何樂而不為呢?這為以后金融危機(jī)的爆發(fā)埋下伏筆。

正是由于政府經(jīng)濟(jì)政策原因、資產(chǎn)證券化原因、監(jiān)管力度不夠原因、次級貸款原因和信心不對稱原因?qū)е麓蝹C(jī)演變成全球性金融危機(jī)。而2007年我國的房地產(chǎn)市場和次債危機(jī)爆發(fā)前的美國房地產(chǎn)市場具有一定的相似性,所以次級債危機(jī)爆發(fā)給我國房地產(chǎn)市場如何降低風(fēng)險帶來啟示。

二、我國房地產(chǎn)信貸市場現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)抵押貸款起步于20世紀(jì)90年代初,近些年取得迅猛的發(fā)展。但是我國房貸市場仍然存在很多問題,主要表現(xiàn)在以下方面:

(一)征信系統(tǒng)剛剛建立

由于我國征信系統(tǒng)建立不久,沒有較為完善的個人信用記錄和較為嚴(yán)格的個人信用評價體系,在實(shí)際貸款過程中,借款人的信用不能完全得到保證。國內(nèi)居民或者住房投資者想要辦理住房貸款時,還是以提供自己工資證明為主來獲取銀行的住房按揭貸款。這樣一來,不少資信較差的借款人可能會弄虛作假,憑借虛假資信證明從銀行騙取大量貸款。一些不良房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、評估機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者甚至串謀,高估房價、虛構(gòu)交易,套取、騙取銀行房貸資金。銀監(jiān)會最近的調(diào)查也顯示,國內(nèi)部分省市的房貸不良率連續(xù)3年呈現(xiàn)上升趨勢,“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。

(二)融資方式單一

我國房地產(chǎn)市場融資以銀行間接融資為主,在我國眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司中,絕大多數(shù)的資金都是來源于商業(yè)銀行貸款?！?004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出,我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比例為70%以上,并且個人通過按揭貸款買房的人,占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%。由于房地產(chǎn)貸款占比較高,在當(dāng)前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下,這就意味著房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險高度集中于銀行體系,從而增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。

(三)銀行信貸業(yè)務(wù)存在缺陷

住房按揭貸款在我國一直被各家商業(yè)銀行視為低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù),因此,各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)而展開惡性競爭,不斷降低門檻,放寬個人住房按揭貸款者市場進(jìn)入的條件,目的是刺激個人房貸消費(fèi),以搶占市場份額。一方面銀行為吸引更多客戶開展“低首付”業(yè)務(wù);另一方面銀行在審查業(yè)務(wù)時,流于形式,隨意簡化手續(xù),對資料的真假不嚴(yán)格把關(guān),對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行調(diào)查和審核,從而為不良個貸增長埋下隱患。

(四)法律障礙

2004年10月26日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,其中第六條是“對執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”;然而到了2005年,這一情況又發(fā)生了變化,“抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債,但作為惟一居住類房屋,申請執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時性住房,對已經(jīng)產(chǎn)生的租金,從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除?！边@意味著銀行不僅要面對多套房屋投資者的違約風(fēng)險,更要面對第一套房屋購買者因支付能力不足而形成的違約風(fēng)險及抵押物的損失風(fēng)險。顯而易見,商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險進(jìn)一步加大了。

(五)房地產(chǎn)價格暴漲

中國的房地產(chǎn)市場部分區(qū)域過熱,房價漲幅過高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,5、6、7、月房價的增幅分別為6.4%、7.1%、7.5%,房價漲幅速度加快。尤其是深圳、北京、廣州、上海和一些省會城市的增幅令人吃驚。而房

價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險,加大了房地產(chǎn)抵押貸款的價值風(fēng)險。

三、美國次債危機(jī)對我國房地產(chǎn)信貸市場的啟示

美國次債危機(jī)爆發(fā)前,我國經(jīng)濟(jì)周期處在一個加息時期,加息過程和美國不謀而合;另外我國房地產(chǎn)的價格持續(xù)走高和次債危機(jī)爆發(fā)前美國房地產(chǎn)市場雷同,而我國房地產(chǎn)價格的上漲源于消費(fèi)者需求增加和投機(jī)者刻意的炒作,其中投機(jī)者炒作是導(dǎo)致房價增長的主要原因;房地產(chǎn)價格虛增、利率不斷提高和美國次債危機(jī)爆發(fā)前的情況類似。因此,美國次債危機(jī)爆發(fā)給我國房地產(chǎn)信貸市場帶來以下啟示:

(一)完善銀行信貸條件

商業(yè)銀行發(fā)放貸款追求盈利,應(yīng)該將風(fēng)險防范作為前提。各銀行在貸款過程中,首先應(yīng)注重借款人的信用狀況和實(shí)際還款能力,而不能僅僅依賴抵押的房產(chǎn)等第二還款來源,所以必須采取嚴(yán)格的信貸審核制度。這就要求各銀行必須嚴(yán)格審查貸款人的信用記錄、收入證明和身份證明等原始的資料;審批過程中應(yīng)追蹤貸款、追蹤資金用途,不斷規(guī)范借貸行為;還必須加強(qiáng)對已發(fā)放貸款的監(jiān)督管理,增強(qiáng)風(fēng)險防范能力。同時,我國應(yīng)考慮建立以個稅、社保和住房公積金為核心指標(biāo)的還貸能力指標(biāo),防止人為造假帶來的風(fēng)險。

(二)拓寬融資渠道

由于中國住房抵押貸款證券化進(jìn)程緩慢,長期以來發(fā)放住房抵押貸款的資金來源主要靠銀行存款。為分散銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資方式,實(shí)行資金多元化戰(zhàn)略。其融資途徑有:借鑒國外經(jīng)驗(yàn),盡快推動住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展,以化解高度集中于銀行體系的金融風(fēng)險,同時可以使銀行回籠大量資金,以解決當(dāng)前存在的“短存長貸”問題;向社會公眾募集基金;引進(jìn)國外投資者和鼓勵企業(yè)發(fā)行公司債券直接融資等。

(三)抑制商業(yè)銀行住房信貸和流動性過剩

美國次債危機(jī)爆發(fā)前,我國經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和美國相似,流動性過剩、房地產(chǎn)價格攀升、銀行信貸規(guī)模迅速膨脹,如果不加于管理,銀行不良貸款必然增加,金融體系將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。短期內(nèi),可以通過提高存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國債等調(diào)控措施控制流動性過剩,同時采取縮小存貸款利差和窗口指導(dǎo)等方式抑制商業(yè)銀行貸款沖動。中長期來看,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)銀行機(jī)制改革,鼓勵中間業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)利潤來源多元化,防止信貸領(lǐng)域的惡性競爭,建立保證銀行體系穩(wěn)定的長效機(jī)制。

(四)銀行根據(jù)市場情況適時調(diào)整抵押品價值

當(dāng)房價走高時,抵押品維持現(xiàn)有抵押利率,在這種情況下銀行不會出現(xiàn)問題;反之當(dāng)房價下跌,用于抵押的房地產(chǎn)價格被高估,其價值不再充足,就存在潛在的減值風(fēng)險,銀行于是面臨客戶違約風(fēng)險。因此,銀行應(yīng)該監(jiān)測并且調(diào)整抵押品價值,以便采取措施應(yīng)對可能的風(fēng)險。

(五)成立平準(zhǔn)基金,防范市場風(fēng)險

房價是影響抵押貸款發(fā)放的重要因素,房價的波動會極大影響抵押貸款的價值,穩(wěn)定的房價是個人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證。因此需要一步到位擠出虛高的房價水分,大幅度降低銀行體系的信貸風(fēng)險。國家應(yīng)該設(shè)立住房平準(zhǔn)基金,平抑房地產(chǎn)價格,使房地產(chǎn)價格維持在一個相對穩(wěn)定水平。而國家住房平準(zhǔn)基金的資金來源,可以通過發(fā)行國債、財(cái)政撥款、直接募集等方式解決。其中最現(xiàn)實(shí)的來源是住房公積金,政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

參考文獻(xiàn):

[1] 邊衛(wèi)紅,2007:《美國次級抵押貸款危機(jī)影響有限,各方重拳出擊重塑信心》,《國際金融研究》第11期。

[2] 曹遠(yuǎn)征,2007:《美國住房抵押貸款次級債風(fēng)波的分析與啟示》,《國際金融研究》第11期。

[3] 陳向陽,2007:《我國房地產(chǎn)金融的信貸風(fēng)險及防范》,《中國房地產(chǎn)》第12期。

[4] 范紅雷,2008:《美國次貸危機(jī)對我國個人住房信貸的警示》,《財(cái)經(jīng)科學(xué)》第4期。

[5] 馮科,2007:《從美國次級債危機(jī)反思中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險》,《南方金融》第9期。

[6] 譚雅玲,2007:《美國次債危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的警示》,《西部論叢》第10期。

[7] 俞斌、石穎達(dá),20007:《美國次債危機(jī)帶來的警示》,《浙江經(jīng)濟(jì)》第20期。

[8] 王家庭,2004:《中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀評價與政策建議》,《中國房地產(chǎn)金融》第6期。

[9] http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary/bcreg20070904b1.pdf。

[10] http://www.pbc.gov.cn/detail.asp?col=462&ID=2481。

(作者單位:中國人民銀行武漢分行)