建設用地與農用土地置換注意事項

李　寧　焦雨坤

摘要：建設用地的置換包括建設用地與農用土地的置換。本文通過其置換的基本原則論述，指出了置換過程中，征地補償安置費用及被征地農民的安置。

關鍵詞：建設用地農用土地置換

0引言

建設用地置換是指依據(jù)土地利用部體規(guī)劃，將依法取得的零星分散等不宜利用的建設用地，通過調整合并為適宜利用的建設用地或者與規(guī)劃為建設用地的農用地(以下簡稱農用地)進行調整的行為。建設用地置換涉及兩類土地，即擬置換建設用地和被置換土地。置換建設用地是指不適宜用于建設的建設用地(即不宜利用建設用地)。包括現(xiàn)狀為建設用地，以及經過依法批準轉用(征收)現(xiàn)狀為農用地、未利用地的土地。被置換土地是指適宜用于建設的土地。

1建設用地與農用土地置換基本原則

1.1建設用地置換不得涉及土地利用總體規(guī)劃確定的基本農田。

1.2建設用地置換必須各方自愿，不得強迫。涉及農民集體所有土地，應當經過集體經濟組織2／3以上成員或村民代表同意，同時土地使用權人全部同意。

1.3建設用地與農用地(包括未利用地)置換的，建設用地(包括未利用地)面積必須大于農用地面積，原建設用地要進行復墾，復墾后的農用地面積不得低于被置換的農用地面積，涉及耕地的，復墾的耕地面積不得少于被置換的耕地面積，且質量相當。

1.4建設用地置換涉及征收農民集體土地的，必須依法進行補償，妥善安置被征地單位群眾的生產和生活。

1.5農村村民宅基地與農用地置換，置換后的新宅基地不得超過法定宅基地面積。

1.6涉及征收土地的，被置換建設用地面積，不得超過省人民政府批準征收土地的權限。

2征地補償安置費用

2.1合理確定征地補償安置費用標準依法合理確定征地補償安置費用標準，是確保各類建設用地依法補償，妥善安置的關鍵。目前，根據(jù)國務院和國土資源部的規(guī)定，我省已上報了制訂的征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，待標準出臺經省政府批準公布后執(zhí)行?，F(xiàn)階段，各地在確定土地補償費、安置補助費的倍數(shù)時，可考慮土地區(qū)位、經濟發(fā)展水平、人均耕地數(shù)量、人均土地年收益、農村和城鎮(zhèn)居民最低生活保障線等因素，以確保征地依法補償，維護被征地農村集體和農民的合法權益。

2.2補償安置費用分配各地應對征地補償安置費用的使用和管理進行有效的監(jiān)管。根據(jù)法律規(guī)定，土地補償歸農村集體經濟組織所有，為彌補目前安置補助費的不足，省政府規(guī)定土地補償費的70％以上用于被征地農戶的生產生活的社會保障i未用于社會保障的，應隨安置補助費一同發(fā)放。安置補助費一般是誰負責安置，費用歸誰，由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給集體經濟組織；其他單位安置的，支付給安置單位：不需要統(tǒng)一安置，自謀職業(yè)的，安置補助費支付給個人。

2.3費用計算

2.3.1土地補償費，是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償?shù)膶ο蟀ㄍ恋厮袡嗳撕褪褂脵嗳恕?/p>

2.3.2被征耕地的土地補償費=被征耕地面積×前三年平均年產值×補償倍數(shù)。

2.3.3安置補助費，是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業(yè)人口所給予的補助費用，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口計算。

2.3.4需要安置的農業(yè)人口=被征耕地面積÷征地前被征地單位的人均耕地面積；

2.3.5每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費=征地前被征地單位的人均耕地面積×前三年平均年產值×補償倍數(shù)；

2.3.6被征耕地的安置補助費=每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費×需要安置的農業(yè)人口數(shù)=被征耕地面積×前三年平均年產值×補償倍數(shù)。

3被征地農民的安置

3.1安置的基本原則安置基本原則是保證被征地農民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通過補償和采取各種安置措施，使被征地集體經濟組織和農民的生活水平達到征地前的生活水平。

3.2安置途徑隨著市場經濟的發(fā)展，結合本地實際，主要以下幾個方式。

3.2.1保險安置。用征地補償安置費用為被征地農民支付社會統(tǒng)籌保險或商業(yè)保險，對需安置的農業(yè)人口依據(jù)不同性別和年齡實行分類安置；或將被征地農民的基本生活納入城市居民的社會保障體系之中。

3.2.2貨幣安置。一次性支付足額的安置補助費，讓有一技之長者，有生活技能者自謀職業(yè)：政府同時加以引導，將貨幣安置的一部分支付被征地農民的社會統(tǒng)籌保險，或征得本人同意，購買養(yǎng)老、醫(yī)療等各種商業(yè)保險，其余部分發(fā)放給個人用于自謀職業(yè)。

3.2.3留用地安置。將土地征為國有后留用地的優(yōu)先開發(fā)權賦予被征地集體或農民個人，并將留用地的開發(fā)的利用納入城市規(guī)劃的控制范疇，納入城市土地供應計劃和城市土地市場調控范圍之內。留地面積一般為被征地的5－10％，最高不超過15％。

3.2.4投資入股安置。將征地補償安置費歸入集體資產，由集體經濟組織用于投資興辦二、三產業(yè)，被征地的集體經濟組織成員均可享受二、三產業(yè)收益；或進行包括征地補償安置費用在內的集體資產實行社區(qū)資產股份化，將集體資產量化到集體內部的有成員，為被征地農民提供基本的生活保障。

3.2.5農業(yè)安置?？梢允遣捎眉w經濟組織內部調整承包地方式安置，或通過土地開發(fā)整理增加農業(yè)用地等安置。

3.2.6招工安置。土地被征收后用于開發(fā)區(qū)和城市擴展建設的，被征地農民可以通過上崗培訓，實行企業(yè)招工安置。