地荒假象

孟山戎

一份報(bào)告顯示,各大知名開(kāi)發(fā)商所拿的地塊中,有近半數(shù)未形成實(shí)際供應(yīng),進(jìn)而形成了“地荒”的假象。

進(jìn)入2009年下半年,土地市場(chǎng)不斷發(fā)出一些新信號(hào):一邊是“新地王”頻出,一邊是“老地王”長(zhǎng)滿雜草;一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度,一邊是大量閑置土地未被開(kāi)發(fā)。

針對(duì)這一土地怪象,8月24日,國(guó)土資源部發(fā)布“禁令”:下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外,還要開(kāi)展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng),重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。

“禁令”為何而發(fā)

在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái),他們之所以不斷囤地,是因?yàn)椤暗鼗摹薄Ｈ欢?事實(shí)真相如何?

中原地產(chǎn)研究中心8月20日發(fā)布的研究報(bào)告稱,40家知名地產(chǎn)商自2003年以來(lái)在土地公開(kāi)市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本,除去在售和售完的土地,有57%的土地沒(méi)有入市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的囤地現(xiàn)象已經(jīng)不是個(gè)例。廣州市國(guó)土房管局此前通告,該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動(dòng)工,20宗的地塊未見(jiàn)動(dòng)工建設(shè)。

來(lái)自上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn):全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。

事實(shí)上,早在2007年,國(guó)土資源部就加大了對(duì)閑置土地的清理力度,對(duì)囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處,規(guī)定開(kāi)發(fā)商不付清全部地價(jià)款不得分期發(fā)放土地證。然而,進(jìn)入2009年,新一輪拿地大戰(zhàn)愈演愈烈。在拿地兇猛又閑而未用的背后,究竟隱藏了哪些奧秘?

房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析認(rèn)為,這種現(xiàn)象是2007年房?jī)r(jià)沖高時(shí)的后遺癥,今年新“地王”的出籠還將在未來(lái)制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉,當(dāng)時(shí)的高地價(jià)導(dǎo)致地房?jī)r(jià)格比在38%的高位,遠(yuǎn)高于25%的平均水平。

一方面,過(guò)高的地價(jià)與周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)形成倒掛,造成開(kāi)發(fā)商土地閑置不敢輕易入市;另一方面,有些大開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià),賺取名聲,他們要么再承包給下級(jí)開(kāi)發(fā)商,要么囤積等待合理的市場(chǎng)價(jià)格。這兩者勢(shì)必加大房?jī)r(jià)成本,形成更深層次的隱形價(jià)格倒掛格局,因而囤積土地炒高房?jī)r(jià)獲取暴利成為他們的選擇。

誰(shuí)是“囤地”的主角

政府指責(zé)開(kāi)發(fā)商“囤地”并推高地價(jià)進(jìn)而抬高房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商則堅(jiān)稱他們儲(chǔ)存土地是因?yàn)橥恋毓?yīng)太少,這種“嘴仗”已經(jīng)打了N年了,誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)服誰(shuí)。

按照國(guó)土部最新的說(shuō)法,今年平均每月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)約為0.52億平方米(3.12除以6),這個(gè)數(shù)字顯然是把經(jīng)濟(jì)適用房的劃撥土地和商品房開(kāi)發(fā)的出讓土地都包括在內(nèi)的;而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年平均每個(gè)月的土地購(gòu)置面積約為0.23億平方米(1.63除以7),這當(dāng)然是單指“招拍掛”的商品房用地。也就是說(shuō),商品房用地只占所有土地供應(yīng)的44%。這個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的土地供應(yīng)比例,與任志強(qiáng)所引的81個(gè)城市的供應(yīng)比例雖然有較大差距,但在房地產(chǎn)土地供應(yīng)中劃撥的土地肯定占“大頭”——這部分土地的使用權(quán)雖然大都暫時(shí)轉(zhuǎn)移到給了開(kāi)發(fā)商,但開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓,也不可能獲得囤地的溢價(jià),而且經(jīng)濟(jì)適用房何時(shí)開(kāi)建也主要由建設(shè)部門來(lái)決定——如果經(jīng)濟(jì)適用房遲遲不開(kāi)工,主要責(zé)任一定在建設(shè)局的身上。

根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查,開(kāi)發(fā)商近6年購(gòu)得的土地中仍有57%尚未形成實(shí)際供應(yīng),即使商品房用地占所有房地產(chǎn)土地供應(yīng)的比例以44%計(jì)算,開(kāi)發(fā)商“囤積”的土地也只占總量的25%(57%乘以44%)左右——這個(gè)比例對(duì)全局的影響顯然是很有限的,更何況開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備一定比例的土地也是必須的,這就像面包房必須儲(chǔ)存一定數(shù)量的面粉一樣。

可以肯定的是,大部分經(jīng)濟(jì)適用房用地沒(méi)有形成實(shí)際供應(yīng),因?yàn)榫用褓?gòu)房的主渠道還是市場(chǎng)上的商品房,買到經(jīng)濟(jì)適用房的人在所有購(gòu)房者中只占很小的比例,這與經(jīng)濟(jì)適用房供地占所有土地供應(yīng)的絕大部分嚴(yán)重背離。

經(jīng)濟(jì)適用房拿走的土地是開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地量的兩倍以上,如果經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際供應(yīng)也達(dá)到商品房供應(yīng)的兩倍以上,樓市還會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)的短缺嗎?

由此不難看出,雖然開(kāi)發(fā)商所囤積的土地確實(shí)不少,但與政府部門囤積的經(jīng)濟(jì)適用房用地比起來(lái),實(shí)在是“小巫見(jiàn)大巫”了。國(guó)土部門若要查處“囤地”行為,應(yīng)該把重點(diǎn)放在兄弟部門的身上。

能否 挑破“利益鐵三角”

此番“嚴(yán)查囤地”的手段尚不具體,但這條消息依然能適度緩解百姓的房?jī)r(jià)焦慮。畢竟,許多地塊從首次競(jìng)拍到實(shí)際開(kāi)發(fā)建房,中間被開(kāi)發(fā)商們倒騰數(shù)次已屬司空見(jiàn)慣,而每次倒騰,當(dāng)然都要?jiǎng)冑I房者“一層皮”。因此,囤地若能切實(shí)得到遏制,房?jī)r(jià)好歹不至于節(jié)節(jié)攀升甚而失控。不過(guò),此推論建立于正常邏輯推斷,假如推斷的事實(shí)基礎(chǔ)是混沌的,結(jié)論就很難預(yù)測(cè)了。

在很多局外人眼里,囤地始作俑者是開(kāi)發(fā)商,先做“地主”再擇機(jī)倒騰土地的也是開(kāi)發(fā)商,因而從制度層面扎緊限制囤地的籬笆墻,即可有效遏制或至少是大大壓縮囤地現(xiàn)象的發(fā)生。然而,這只是表象。本質(zhì)是,開(kāi)發(fā)商、銀行、地方政府是囤地的“利益鐵三角”,三者之間利益均沾誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。

從供給原理出發(fā),囤地有利可圖的前提是“土地計(jì)劃供應(yīng)”條件下的競(jìng)標(biāo)獲取,供地閥門掌控于地方政府手里,閥門開(kāi)啟大小全憑地方政府的意志,房地產(chǎn)用地由此人為加劇稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“無(wú)形的手”共同推動(dòng)下,變成奇貨可居的搶手貨,土地升值預(yù)期變得非常明確,由此,所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有囤地的“經(jīng)濟(jì)人沖動(dòng)”,只是有的開(kāi)發(fā)商受各種條件制約缺乏囤地實(shí)力或“門路”。

然而,即便是大開(kāi)發(fā)商,要爭(zhēng)當(dāng)“地主”也會(huì)面臨資金不足之困。這時(shí)候,就需要銀行了。銀行往往不擔(dān)心大開(kāi)發(fā)商因囤地而破產(chǎn),因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商所囤土地本身就是放貸抵押——撇除全部人為因素依然會(huì)自然升值的“硬通貨”。地方政府也不擔(dān)心囤地?fù)p害地方利益。開(kāi)發(fā)商囤地前預(yù)先繳了定金和先(首)期付款,囤地超過(guò)一定期限而不開(kāi)發(fā),地方政府可不再返還定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次掛牌競(jìng)拍,地方政府則可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地閥門后,土地稀缺資源的屬性被進(jìn)一步放大,又鑒于土地隨年份自然升值的因素亦是剛性因素,于是地方政府再次收繳的定金和先期付款同樣呈水漲船高狀態(tài)……何況,一些地方政府并不反對(duì)“囤地拉高房?jī)r(jià)”。

因此,不如說(shuō)在囤地游戲中,現(xiàn)行的土地供給制度是囤地的幕后推手,銀行是囤地的食利大戶,開(kāi)發(fā)商則在臺(tái)前唱戲表演。而這種地方囤地“利益鐵三角”的普遍現(xiàn)象,正是“嚴(yán)查囤地”措施的最大挑戰(zhàn)。