李　穎

“望子成龍”的觀念古已有之，“孟母三遷，擇鄰而居”的故事大家耳熟能詳。如今，隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，為了讓孩子“贏在起跑線上”，現(xiàn)代人也學(xué)著孟母的精神，傾其所有地為孩子選擇優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。于是便催生了“教育”與“地產(chǎn)”的聯(lián)姻，促使教育地產(chǎn)的潛力不斷被看好，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的另一發(fā)力點(diǎn)。

而“搜房網(wǎng)”的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，著重考慮的一項(xiàng)配套資源便是教育資源，占總數(shù)的34.33％。對(duì)于不少樓盤(pán)引進(jìn)名校作為賣點(diǎn)的做法，37.5％的購(gòu)房者認(rèn)為不錯(cuò)，會(huì)在買房時(shí)優(yōu)先考慮。

教育地產(chǎn)正在升溫

去年，房產(chǎn)界有一種說(shuō)法是“未婚女青年推高了房?jī)r(jià)”，那么今年可以說(shuō)是“教育推高了房?jī)r(jià)”。

在當(dāng)今社會(huì)，孩子是一個(gè)家庭的未來(lái)和希望。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前消費(fèi)者的家庭總支出中，約30％用在孩子的教育消費(fèi)上。

孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牽動(dòng)著每個(gè)做家長(zhǎng)的神經(jīng)，“擇校而居”似乎也成了越來(lái)越多家長(zhǎng)的必然選擇，從而造成了名校周邊房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象。深圳某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)曾對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)作過(guò)一次調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，92％的購(gòu)房者表示，未來(lái)會(huì)為解決子女上學(xué)問(wèn)題而選擇重新置業(yè)。

“可憐天下父母心”，家長(zhǎng)的這種心態(tài)其實(shí)不難理解，正所謂萬(wàn)丈高樓平地起。除去父母的言傳身教和家庭教育外，孩子最早接觸的社會(huì)便是從學(xué)校開(kāi)始，好的學(xué)習(xí)環(huán)境將決定孩子今后的學(xué)習(xí)態(tài)度與學(xué)習(xí)習(xí)慣。對(duì)于望子成龍的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，送孩子進(jìn)入一所好的幼兒園、好的小學(xué)、好的中學(xué)，可謂是他們畢生的追求。對(duì)于孩子來(lái)說(shuō)，學(xué)校決定的不僅僅是孩子的學(xué)習(xí)成績(jī)，在孩提時(shí)代交的朋友也將成為孩子一生中最大的一筆無(wú)形資產(chǎn)。

以北京為例，北京四中、北京八中、人大附中、101中學(xué)、八十中學(xué)、景山學(xué)校等中學(xué)的升學(xué)率幾乎達(dá)到100％，歷年北京市的高考狀元也幾乎被這幾所中學(xué)囊括。相比之下，普通高中的升學(xué)率只有60％，甚至更低。

為了讓孩子能進(jìn)入名校讀書(shū)，許多家長(zhǎng)托關(guān)系、交贊助、租房子。換戶口，可謂是用盡了渾身解數(shù)。北京房地產(chǎn)界曾流傳過(guò)一個(gè)笑話：中關(guān)村一棟老舊的居民樓，一間屋子里有18個(gè)戶口，結(jié)果一查才發(fā)現(xiàn)，那屋子竟然是間鍋爐房。

相較于上述行為，很多精明的家長(zhǎng)，早在孩子入學(xué)一兩年前便在心儀的學(xué)校附近買房，有目的地進(jìn)行著“教育”投資，為的就是讓孩子以片區(qū)內(nèi)學(xué)生的身份入學(xué)。正是由于家長(zhǎng)們對(duì)教育市場(chǎng)存在巨大需求，便使得“教育”與“地產(chǎn)”這兩個(gè)原本不曾交叉的平行線至此有了交點(diǎn)。此后，開(kāi)發(fā)商在宣傳樓盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，除了戶型、交通、環(huán)境等看點(diǎn)外，又增加了一個(gè)新的賣點(diǎn)——教育。

但由于創(chuàng)建較早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益飽和，不少樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商便另辟蹊徑，將名校引入社區(qū)，與名校聯(lián)合辦分校，業(yè)主買房后子女便可以直接進(jìn)入分校讀書(shū)，這無(wú)疑解決了不少家長(zhǎng)的燃眉之急，受到購(gòu)房者的青睞。于是，開(kāi)發(fā)商便由以前的按政府要求被動(dòng)地按比例配制教育資源，到主動(dòng)與名校聯(lián)手開(kāi)發(fā)教育資源。

從目前的在售樓盤(pán)看，幾乎沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目不參與到“教育環(huán)境”的競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。一個(gè)樓盤(pán)如果沒(méi)有配套的教育資源，就好像低人一等，在規(guī)劃上“有硬傷”。

今年，房地產(chǎn)界主打“教育牌”的樓盤(pán)比往年大有提升。目前，北京市上百個(gè)主力在售樓盤(pán)中，已經(jīng)確定引入名校的項(xiàng)目有20個(gè)左右，且以公立學(xué)校性質(zhì)的分校居多，主要分布在朝陽(yáng)、海淀兩個(gè)區(qū)域。在家長(zhǎng)的熱力追捧下，有名校入駐的樓盤(pán)價(jià)格往往比同區(qū)域普通樓盤(pán)的價(jià)格高出許多。以北京市朝陽(yáng)區(qū)望京區(qū)域的東湖灣項(xiàng)目為例，由于引進(jìn)了陳經(jīng)綸中學(xué)，該樓盤(pán)的售價(jià)達(dá)到了18500元／平米，比其他在該區(qū)域在售樓盤(pán)14000～15000元／平米的均價(jià)，無(wú)疑高出很多。

“近”名校不是“進(jìn)”名校

盡管開(kāi)發(fā)商在業(yè)主子女的受教育問(wèn)題上煞費(fèi)苦心，解決了一部分社會(huì)問(wèn)題。但開(kāi)發(fā)商畢竟不是教育機(jī)構(gòu)，樓盤(pán)承諾的教育環(huán)境要受到第三方的制約，存在著許多問(wèn)題。如，開(kāi)發(fā)商與特色幼兒園合同到期后，業(yè)主的利益由誰(shuí)保障?開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的名校分校，是否與本校的教育水平一致?由于師資沒(méi)有到位，教育主管部門(mén)沒(méi)有批準(zhǔn)學(xué)校招生，業(yè)主的孩子去哪兒上學(xué)?與此同時(shí)，由于教育地產(chǎn)行情看漲，一些不具備引進(jìn)名校的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至利用卑劣手段，來(lái)吸引購(gòu)房者的目光。

據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在樓盤(pán)教育配套問(wèn)題上，一些開(kāi)發(fā)商在前期宣傳中往往采用模糊的概念，宣稱自己的樓盤(pán)“毗鄰某名?！被颉芭c某名校僅一街之隔”等等。

從地理位置上來(lái)講，這些樓盤(pán)可能確實(shí)離名校很近，但是由于教育區(qū)劃范圍每年都可能有變動(dòng)，所以即使社區(qū)與名校隔路相望，也不一定保證該小區(qū)業(yè)主的子女被劃入招生范圍。在名校旁置業(yè)，卻上不了名校的事例屢見(jiàn)不鮮。

除上述虛假宣傳外，開(kāi)發(fā)商所提及的配套教育資源，最常見(jiàn)的做法便是與名校合作，由開(kāi)發(fā)商提供配套用地，供名校在其社區(qū)內(nèi)開(kāi)辦分校。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商既可以獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源，作為自己的一大賣點(diǎn)；學(xué)校也可以借此來(lái)擴(kuò)大自己的辦學(xué)規(guī)模，可謂是一舉兩得。但是，引進(jìn)的分校在教育條件、師資力量、教學(xué)方式、教學(xué)理念、教學(xué)設(shè)備上，是否能與本部保持一致呢?這是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。

一個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有名校，一般在拿地時(shí)就知道了。“當(dāng)開(kāi)發(fā)商宣傳有名校時(shí)，家長(zhǎng)一定要跟學(xué)校、教委去核實(shí)，有的開(kāi)發(fā)商可能與學(xué)校有契約關(guān)系，但是有的可能只是宣傳噱頭而已，最后不能兌現(xiàn)。”北京市政協(xié)教文衛(wèi)體委員會(huì)特邀委員王晉堂表示：“名校的管理資源和師資資源都是有限的，掛個(gè)牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家長(zhǎng)最后非常失望?！?/p>

因此，對(duì)于教育聯(lián)姻地產(chǎn)的模式，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該僅僅停留在營(yíng)銷的簡(jiǎn)單層面上，更應(yīng)該滲透到社區(qū)的開(kāi)發(fā)理念上來(lái)。引入教育資源后，怎樣保持分校的教育質(zhì)量與本校的教育質(zhì)量相當(dāng)，這是很多開(kāi)發(fā)商在做教育地產(chǎn)時(shí)首先應(yīng)引起重視的問(wèn)題。

尋求多方共贏

從去年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)較大的調(diào)整期后，教育地產(chǎn)的地位在逐步提升。除部分丁克家庭外，中國(guó)目前99％都是三口之家，很多人都會(huì)遇上子女上學(xué)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商推出教育地產(chǎn)，正是順應(yīng)了購(gòu)房群體的需求。如，在京東大盤(pán)富力又一城對(duì)業(yè)主進(jìn)行的一次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60％以上的業(yè)主都表示非常關(guān)注樓盤(pán)是否配有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校。

從開(kāi)發(fā)商引進(jìn)“教育”這一概念的出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，是想打造一個(gè)開(kāi)發(fā)商、學(xué)校、教育主管部門(mén)以及購(gòu)房者的多方共贏局面。一方面，教育是開(kāi)發(fā)商努力挖掘的一個(gè)賣點(diǎn)；另一方面，名校以此可以吸納更多更好的生源；同時(shí)，在一些具體項(xiàng)目所在區(qū)域，教育主管部門(mén)也有統(tǒng)籌考慮引入一所較好的小學(xué)的計(jì)劃；除此之外，購(gòu)房人是教育地產(chǎn)的最終受益者，在教育地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)的購(gòu)房人，其子女在社區(qū)入學(xué)均享受專門(mén)的優(yōu)惠。

“商業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)和城市核心資源與社會(huì)需求的有機(jī)聯(lián)系，就有了比較硬的賣點(diǎn)?！北本埡脴I(yè)有限公司項(xiàng)目銷售經(jīng)理鄒墨遠(yuǎn)如是說(shuō)。2009年3～5月，位于北四環(huán)的遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城的銷售額達(dá)11億。有業(yè)內(nèi)人士分析，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城的熱銷和教育地產(chǎn)有著密切關(guān)系：安慧里中心小學(xué)、史家胡同小學(xué)和對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、北京化工大學(xué)附中、朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、中央音樂(lè)學(xué)院附中等名校學(xué)星羅密布在該項(xiàng)目的周圍。與此同時(shí)，該項(xiàng)目?jī)?nèi)還有斥資4000萬(wàn)元建設(shè)的占地達(dá)12284平方米的芳草地國(guó)際學(xué)校萬(wàn)和城分校。

任何一個(gè)事件只有在多方共贏得情況下，才能達(dá)到良性運(yùn)營(yíng)。當(dāng)從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)，教育職能是小區(qū)的配套設(shè)施之一，而不能是唯一。開(kāi)發(fā)商不是搞教育的，他們更看重的是錢，只有在自己達(dá)到一定的實(shí)力之后才能追求服務(wù)，然而大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是達(dá)不到這種水平的。如果想達(dá)到共贏，就應(yīng)該更多地依托政府的資源，政府應(yīng)該拿土地出讓金統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。而后，由政府委托教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管。

“十年樹(shù)木，百年樹(shù)人”，土地關(guān)乎國(guó)家生存，教育關(guān)乎國(guó)家發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)商、學(xué)校和教育主管部門(mén)可以在項(xiàng)目前期加強(qiáng)溝通、通力合作，相信教育地產(chǎn)將會(huì)成為房地產(chǎn)界的下一張王牌。