于曉華

摘要：隨著土地增值稅新政策的不斷出臺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的財務(wù)體系下進行調(diào)整，搞好土地增值稅的籌劃，盡快適應(yīng)新的稅收政策，來保持房產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

一、土地增值稅清算之前房產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理流程

1房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、期間費用和利息支出的財務(wù)操作以關(guān)注當(dāng)年企業(yè)所得稅為主要出發(fā)點。房地產(chǎn)企業(yè)出于抵減當(dāng)年企業(yè)所得稅的考慮，往往將工程人員的工資、福利、折舊、修理費、勞動保護費、辦公場所費用等計入當(dāng)期損益，在科目設(shè)置上也以企業(yè)所得稅為主，計人管理費用的相關(guān)明細(xì)科目。

2在項目開工建設(shè)準(zhǔn)備前和銷售前，關(guān)于產(chǎn)品定位和定價，財務(wù)沒有提前介入，整個開發(fā)項目開發(fā)前未充分考慮土地增值稅清算的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作應(yīng)是由企業(yè)各職能部門共同參與的一項綜合規(guī)劃，應(yīng)將各種因素充分考慮。而在實際操作過程中，財務(wù)往往擔(dān)當(dāng)?shù)氖鞘潞蠛怂愎ぷ骰蚴巧倭康氖虑皽y算工作，由于在國家政策未調(diào)整前，財務(wù)測算也只考慮主要的幾個稅種，未充分考慮土地增值稅清算的因素。不能充分發(fā)揮事前籌劃的作用，這樣在開發(fā)項目實施前就漏掉了稅收中關(guān)于土地增值稅這最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

3財務(wù)自身前瞻性不足，對土地增值稅清算工作準(zhǔn)備尚未充分，抱有僥幸心理。《土地增值稅暫行條例》是1993年12月頒布的，由于其操作計算十分復(fù)雜，且沒有與之配套的成本核算辦法及嚴(yán)格征繳時限等原因，因此在全國各地沒有普遍實施。浙江省則是在2004年之后才頒發(fā)相關(guān)預(yù)征的條例《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》，《轉(zhuǎn)發(fā)浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》。上述條例中并沒有明確企業(yè)在完工后如何進行清算的規(guī)定，因此，財務(wù)人員普遍抱有僥幸心理，對清算工作的準(zhǔn)備不充分。

二、新的稅收政策下進行土地增值稅籌劃的幾個要點

1轉(zhuǎn)變財務(wù)核算思路，從單純以企業(yè)所得稅為出發(fā)點變?yōu)閮啥惥C合考慮，控制增值額。具體可考慮如下：

(1)將直接管理項目部門費用歸集到開發(fā)間接費中。根據(jù)土地增值稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的期間費用按《實施細(xì)則》第七條(一)(二)項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本)計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除，因此，在財務(wù)核算時可以將直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，如工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等列入開發(fā)間接費，從而減少期間費用的發(fā)生額，增加開發(fā)成本的發(fā)生額，即增加開發(fā)成本的扣除額。

(2)將為取得土地而支付的土地使用稅等與土地有關(guān)的稅金和費用計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中，從而增加開發(fā)成本的扣除額。

(3)根據(jù)公司借款實際情況，選取財務(wù)費用扣除方式?！秾嵤┘?xì)則》規(guī)定，A、利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第七條(一)(二)項規(guī)定計算的金額之和10％以內(nèi)計算扣除。即如果開發(fā)過程中，企業(yè)借用大量資金，且周期較長，利息費用很多，則可采取據(jù)實扣除的方式，前提是必須提供金融機構(gòu)的貸款證明。如果開發(fā)過程中借款很少，利息費用很低，企業(yè)進行比較后，可選擇不需提供貸款證明的方式達到盡量多扣除費用，降低稅負(fù)。

2項目開發(fā)前，利用土地增值稅優(yōu)惠政策，做好土地增值稅預(yù)案。

(1)利用合作建房優(yōu)惠政策。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[19951048號)規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。所以，對于有資金無土地的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與有土地想開發(fā)土地卻無能力開發(fā)的單位或個人采取合作建房的形式，聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，對方分得的房產(chǎn)不用繳納土地增值稅，只要就自己分得部分在銷售時納稅。同理，如果房地產(chǎn)企業(yè)自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購買房產(chǎn)的其他單位也采取合作建房的形式，聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)，也可達到上述效果。

(2)利用房地產(chǎn)的代建免稅政策。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，代建收入屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負(fù)，在開發(fā)之初就確定購買用戶，實行定向開發(fā)，前提是不能發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

(3)在房地產(chǎn)開發(fā)中后期，可利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策?！秾嵤┘?xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。企業(yè)進行這項稅收籌劃的前提條件是增值率要在超過20％的比例范圍內(nèi)?？梢酝ㄟ^適當(dāng)增加住房開發(fā)成本和適當(dāng)降低收入的辦法，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出、折扣銷售等，降低增值額，使增值率低于20％，達到免稅的目的。前提是，稅法規(guī)定對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。