小產(chǎn)權(quán)房博弈宋莊

吳華國

李玉蘭等一批藝術(shù)工作者因?yàn)橘徺I了北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)農(nóng)民閑置的宅院作為自己的畫室,而遭到當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶起訴。類似這樣的法律風(fēng)波接二連三發(fā)生,引起人們對(duì)這群超前“趕?！钡乃囆g(shù)工作者前途命運(yùn)的關(guān)注。也使當(dāng)事人與決策者,領(lǐng)略了一場文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城郊“小產(chǎn)房”間的驚心博弈。

上世紀(jì)九十年代初,位于北京東郊潮白河與溫榆河交匯處的宋莊鎮(zhèn),悄然迎來了一批超前的藝術(shù)“趕海者”。

1993年,一群藝術(shù)工作者由圓明園流落到北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶。他們以低廉的價(jià)格或租或買,將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民閑置的小院落改造為融生活起居和繪畫創(chuàng)作為一體的棲身之所。

目前,宋莊鎮(zhèn)的“畫家村”由最初的1個(gè)擴(kuò)展到現(xiàn)在的22個(gè),藝術(shù)工作者隊(duì)伍已發(fā)展到3000多人。建成了前哨、韓燕、蘇蒙等知名畫廊88家,現(xiàn)代流派的美術(shù)館12家,大型藝術(shù)網(wǎng)站4個(gè),為藝術(shù)家和客戶提供各種服務(wù)的中小企業(yè)70多家。每年一度的“中國宋莊”文化藝術(shù)節(jié)成為海內(nèi)外藝術(shù)家聯(lián)誼、交流的大平臺(tái)

圍繞藝術(shù)工作生活起居、藝術(shù)品創(chuàng)作交易形成的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈也隨之形成。以最初接納藝術(shù)工作者的小堡村為例,如今在這里居住生活的藝術(shù)工作者已達(dá)1100多位,村里為此興辦起了多家文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和直接為藝術(shù)創(chuàng)作服務(wù)的藝術(shù)品材料加工、字畫裝裱布展企業(yè),形成了閑置住房、廠房租賃業(yè)和特色餐飲一條街等。去年全村集體純收入1210萬元,實(shí)現(xiàn)稅收2652萬元,村民人均可支配收入14300元。

隨著一批批“趕海者”的不期而至,宋莊鎮(zhèn)上昔日閑置的農(nóng)家大雜院頓時(shí)變身為一個(gè)個(gè)質(zhì)樸、高雅的藝術(shù)工作室?！摆s海者”與原駐民均因此掘得了各自的第一桶金。但一場始料未及的利益摩擦也由此引發(fā)。

2006年宋莊鎮(zhèn)被北京市確定為十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。但也就是在這一年,當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶與藝術(shù)工作者之間的利益摩擦隨之暴發(fā)。

2006年底,因畫家云聚而聞名遐邇的宋莊鎮(zhèn),出現(xiàn)了首起賣房農(nóng)戶起訴買房畫家的案例。藝術(shù)工作者李玉蘭2002年賣掉了老家房子,在宋莊鎮(zhèn)辛店村買下馬海濤父親馬萬春名下的房屋及院落,經(jīng)雙方協(xié)商房屋作價(jià)4.5萬元。

李玉蘭說,當(dāng)時(shí),宋莊的房子遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么值錢。馬海濤要是把房子賣給本村村民,也就只能賣一兩萬元,他們給的這個(gè)價(jià)已算是高價(jià)購買了。

令李玉蘭沒想到的是,2006年,馬海濤、董秀梅夫婦突然提出要撤銷合同、收回房子,并以合同無效為由,將李玉蘭起訴到了當(dāng)?shù)胤ㄔ骸?007年7月10日,通州區(qū)宋莊法庭做出判決,馬海濤將自己房屋賣給李玉蘭的買賣協(xié)議無效,判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償,限李玉蘭90天以內(nèi)騰退房屋。

這一起訴和判決在宋莊鎮(zhèn)猶如倒下的第一張多米諾骨牌,立即在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和藝術(shù)工作者之間產(chǎn)生了連鎖效應(yīng)。

這實(shí)際上是一場遲早都會(huì)出現(xiàn)的利益摩擦。對(duì)廣大藝術(shù)工作者來說,他們之所以紛紛選擇在宋莊生活和創(chuàng)作,是因?yàn)檫@里既毗鄰北京中心城區(qū),鬧中取靜,又生活成本低廉,較適合那些藝術(shù)創(chuàng)作中剛起步的人。

而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民來說,一批又一批藝術(shù)工作者的紛至沓來,改變了宋莊農(nóng)民的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和收入水平,小堡村農(nóng)民家家都改建了供藝術(shù)家租用的工作室,三四間房的年租金,已由幾年前的3000元攀升到了現(xiàn)在的15000元以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),這個(gè)村直接由文化因素產(chǎn)生的收益,在該村人均年收入中約占45%或更高。而快速提升的房屋租金讓當(dāng)年以較低價(jià)格一次性賣斷自家房院的村民感到了失落和后悔,并最終以法律訴訟形式撕毀了當(dāng)年的出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

農(nóng)民接二連三起訴藝術(shù)工作者,折射出的不僅是雙方利益摩擦,更是我國城鄉(xiāng)一體化過程中無法回避的法規(guī)困境之一。我國《土地管理法》明確規(guī)定:我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有,農(nóng)村的土地屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán),不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

對(duì)這樣的摩擦和困境相關(guān)各方都表示了自己的疑慮和看法:

2005年9月成立的宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)就宅基地房屋的交易如此表態(tài):從1958年公社化至今,實(shí)行了50年的宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的政策,使當(dāng)?shù)剞r(nóng)院空置率達(dá)30%以上,房屋空置率達(dá)50%以上。藝術(shù)家進(jìn)入宋莊以后,以高于村民交易5到10倍的價(jià)錢購買閑置房屋,推動(dòng)了這份死產(chǎn)的盤活與升值。去年,北京市政府將宋莊鎮(zhèn)確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。

李玉蘭的律師李建說,宋莊法庭認(rèn)為“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”,但法庭并未明確指出到底違反了哪些具體的法規(guī)條款。他說,目前我國法律法規(guī)并無“禁止居民購買農(nóng)村房屋”的明文規(guī)定。而只有國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。但他認(rèn)為,此類通知不能作為法院判決的依據(jù)。

北京市法律工作者張萬臣說,目前法院判藝術(shù)家敗訴主要依據(jù)是本市高院下發(fā)的《關(guān)于審理農(nóng)村私有房屋買賣研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。紀(jì)要指出:近年來,本市法院受理了一批此類合同糾紛案,由于目前相關(guān)法律法規(guī)不夠明確,對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異,造成裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。紀(jì)要同時(shí)指出,此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。例外的情況是:如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的,可以認(rèn)定合同有效。

張萬臣說,純粹從法律層面來看,藝術(shù)工作者保護(hù)自身權(quán)益的途徑只能靠反訴對(duì)方。北京市海淀法院山后法庭相繼審結(jié)的4起同類案件中,有一宗案件就根據(jù)房屋的升值程度,判定涉案農(nóng)民須賠償買受人45萬元之多。

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房和集體所有制土地流轉(zhuǎn)的法律與政策的雙重困境,宋莊鎮(zhèn)嘗試以集體資產(chǎn)貨幣化、股份化的方式,進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這一做法解決了不少發(fā)展中的老問題,也不可避免地產(chǎn)生了一些新爭議。

一批藝術(shù)工作者在宋莊的聚集無形中使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民昔日閑置的自住性的宅院變成了具有較大增值空間的經(jīng)營性資產(chǎn)。而隨著文化創(chuàng)意這一具有增長潛力的新興產(chǎn)業(yè)的壯大,宋莊鎮(zhèn)又遭遇了國家有關(guān)集體所有制土地經(jīng)營管理政策制約和有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)”房的法律困境。

在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上,宋莊鎮(zhèn)提出,在確保農(nóng)用地面積不減少的前提下,適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)和新產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,讓農(nóng)村閑置、低效的土地資產(chǎn),高效流動(dòng)起來,實(shí)現(xiàn)集體增收、農(nóng)民致富。

圍繞這一目標(biāo),他們著重抓了以下三大改革:

對(duì)包括土地在內(nèi)的村級(jí)集體資產(chǎn)進(jìn)行貨幣評(píng)估量化,并按集體占30%,個(gè)人占70%的比例,人均量化到人,村民再以本人量化后的資產(chǎn)作為資本入股到集體總股本中,參與未來經(jīng)營和分紅。

按照這樣的做法,2008年全鎮(zhèn)47個(gè)村的集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)股份化改造基本完成。量化的集體資產(chǎn)總額2.84億元,其中43213位村民個(gè)人持股1.99億元,人均達(dá)0.46萬元。當(dāng)年已有30個(gè)村實(shí)現(xiàn)村民股份分紅,分紅總額2900多萬元。今年有的村每股紅利已接近5000元,一戶僅紅利收入就達(dá)三五萬元。

在股份化改革基礎(chǔ)上,通過制訂全鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村建設(shè)用地集約經(jīng)營。如按照新版規(guī)劃,全鎮(zhèn)原有的7萬畝農(nóng)村集體建設(shè)用地被壓縮為5.3萬畝,從規(guī)劃上就節(jié)約了建設(shè)用地、擴(kuò)大了農(nóng)業(yè)用地1.7萬畝。而通過集村并點(diǎn),47個(gè)行政村合并為18個(gè)新村,其實(shí)際建設(shè)用地僅需4600畝,由此再次騰出來4.84萬畝建設(shè)用地,這些宅基地集中流轉(zhuǎn)到集體,并按市場化運(yùn)作,用于新產(chǎn)業(yè)開發(fā)或公共設(shè)施建設(shè)。

在村民自愿基礎(chǔ)上,對(duì)農(nóng)用地實(shí)行集中流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。去年這個(gè)鎮(zhèn)規(guī)劃的都市農(nóng)業(yè)園就有5個(gè),農(nóng)民承包地向集體流轉(zhuǎn)近萬畝,單位面積農(nóng)地出租收入增加了6-10倍。這些已規(guī)劃招商完畢的都市農(nóng)業(yè)園建成后,可拉動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資10多億元,帶動(dòng)就業(yè)5000多人。

宋莊鎮(zhèn)的做法,為我國廣大城市郊區(qū)如何規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展新農(nóng)村提供了鮮活案例,也為破解小城鎮(zhèn)建設(shè)面臨的一系列老問題找到了突破口。