馮振偉

【摘要】隨著國(guó)家住房制度改革的全面推進(jìn)和金融體制改革的逐步深入，我國(guó)逐步將發(fā)展住房公積金個(gè)人委托貸款業(yè)務(wù)作為一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，目前住房公積金個(gè)人貸款已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)問(wèn)。因此。本文分析了住房公積金個(gè)人委托貸欶的風(fēng)險(xiǎn)，提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】住房公積疊；個(gè)人委托貸款風(fēng)險(xiǎn)；肪范

1我國(guó)住房公積金個(gè)人委托貸款狀況及特點(diǎn)

住房公積金制度是我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分。公積金在加快城鎮(zhèn)住房制度改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收人家庭居住條件等方面發(fā)揮著重要作用。隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來(lái)越高的要求，個(gè)人住房已走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。截至2008年12月底，全國(guó)實(shí)際繳存人數(shù)為7745.09萬(wàn)人；住房公積金繳存總額、繳存余額分別達(dá)到20699.78億元、12116.24億元；已經(jīng)累計(jì)為961.17萬(wàn)戶(hù)職工家庭發(fā)放個(gè)住房貸款10601.83億元。住房公積金管理部門(mén)雖然是不以贏利為目的的事業(yè)單位，但卻承擔(dān)著住房公積金個(gè)人委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)，隨著住房公積金個(gè)人委托貸款規(guī)模的快速擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)管理已成為不可忽視的重要問(wèn)題。

住房公積金個(gè)人委托貸款是指住房公積金管理部門(mén)委托商業(yè)銀行，以個(gè)人住房公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向住房公積金繳存人在購(gòu)買(mǎi)普通住房時(shí)發(fā)放的貸款。但是，近年來(lái)我國(guó)個(gè)人住房貸款不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶(hù)逐漸增多，在發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人住房貸款出現(xiàn)的金融問(wèn)題已引起經(jīng)濟(jì)的震蕩，這及時(shí)為我國(guó)的個(gè)人住房貸款敲響警鐘。

2我國(guó)當(dāng)前住房公積金個(gè)人委托貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)

有人將公積金貸款稱(chēng)之為“安全系數(shù)高”的貸款業(yè)務(wù)，是因?yàn)楣e金貸款相對(duì)商業(yè)貸款而言，貸款的對(duì)象主要是具有固定單位和穩(wěn)定收入的在職職工。但由于公積金主要是用于個(gè)人住房長(zhǎng)期性的貸款。少則10年，最長(zhǎng)可達(dá)到30年，具有諸多不確定性因素，不可避免會(huì)出現(xiàn)貸款資金不能按期收回的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1借款人自身的風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1償債能力風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款的主要對(duì)象為社會(huì)的中低收入階層，這部分職工的償還貸款能力普遍較低。

2.1.2信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.2貸款受托銀行的風(fēng)險(xiǎn)

目前，公積金貸款全部都是采取委托辦理模式，貸款的辦理及發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的主體不同。由于責(zé)權(quán)利的不統(tǒng)一，加上公積金委托貸款業(yè)務(wù)與其銀行自營(yíng)性業(yè)務(wù)的利益沖突，在缺乏必要監(jiān)督機(jī)制的情況下，銀行就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)較小、利益較大的貸款項(xiàng)目用自營(yíng)資金發(fā)放；而將風(fēng)臉較大、效益較低的貸款項(xiàng)目，用公積金以委托貸款的形式發(fā)放。這將會(huì)加大住房公積金使用的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，最終損害住房公積金繳存人的利益。

2.3住宅開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

因開(kāi)發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實(shí)，帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

(1)是欠費(fèi)或違規(guī)(2)是不能及時(shí)撤消土地抵押登記(3)是樓盤(pán)不能按期竣工(4)是超出經(jīng)營(yíng)期限(5)是非法套取資金。

2.4貸款委托人風(fēng)險(xiǎn)

因住房公積金管理中心對(duì)個(gè)人委托貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，未能采取相應(yīng)的跟蹤管理措施，造成貸款抵押物難以落實(shí)，帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

(1)是貸前調(diào)查認(rèn)證不夠，輕信開(kāi)發(fā)商承諾(2)是重貸前調(diào)查認(rèn)證、輕貸后跟蹤落實(shí)(3)是工作職責(zé)不明確(4)是盲目相信受托銀行。

3住房公積金個(gè)人委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理

為了保證住房公積金委托貸款資金的安全性、流動(dòng)性、和社會(huì)性，大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)的同時(shí)，必須采取有效的措施加強(qiáng)住房貸款風(fēng)臉管理。

3.1幫助借款人樹(shù)立按時(shí)還款的法律意識(shí)。

通過(guò)政策咨詢(xún)、還款測(cè)算等多種服務(wù)幫助借款人充分了解和預(yù)測(cè)自己在來(lái)來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的還款能力，以確定合理的貸款額度和年限。重點(diǎn)是向借款人明示不按時(shí)還款所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，籍此防范借款人的惡意欠款。

3.2加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。

借款人是否具備借款資格和還款能力是產(chǎn)生償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)的源頭，因此加強(qiáng)貸前審查工作尤為重要。應(yīng)根據(jù)借款人的工作單位、行業(yè)特點(diǎn)、收人狀況及文化程度、專(zhuān)業(yè)技能等方面考察，并結(jié)合借款人家庭成員的構(gòu)成、從事的職業(yè)來(lái)綜臺(tái)判斷是否具有償還能力和良好的信用。同時(shí)還要審查借款人是否存在先期債務(wù)是否清償?shù)惹闆r，如存在先期債務(wù)原則上不應(yīng)再予貸款。建立對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況有效監(jiān)控體系，對(duì)有固定單位的借款人可與所在單位財(cái)務(wù)部門(mén)協(xié)商，如借款人在風(fēng)險(xiǎn)極大的還教前期未能履約償付，可直接由所在單位扣付償還，以盡早化解和降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3探索政府擔(dān)保制度和保險(xiǎn)制度。

由于公積金貸款是政策性資金性質(zhì)所決定。應(yīng)組建以政府為主導(dǎo)的多層次的專(zhuān)門(mén)的住房抵押信用擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以增加公積金貸款的安全性。這個(gè)機(jī)構(gòu)必須體現(xiàn)以解決中低收人職工購(gòu)房貸款為主旨。為中低收入職工提供貸款擔(dān)保并實(shí)行合理收費(fèi)。增加住房貸款綜合保險(xiǎn)。對(duì)借款人在還款期內(nèi)發(fā)生失業(yè)、傷殘及死亡等情況在其預(yù)期收人逆轉(zhuǎn)無(wú)力還款時(shí)。由保險(xiǎn)公司賠償全部或部分款項(xiàng)，將公積金管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散為擔(dān)保公司與保險(xiǎn)公司多家承擔(dān)。

3.4建立開(kāi)發(fā)商連帶責(zé)任保證制度。

公積金貸款大都采用期房抵押，僅憑房產(chǎn)部門(mén)頒發(fā)的《期房抵押證明》辦理放款，待房屋兩證辦理并進(jìn)行抵押注記后，抵押權(quán)人才能換發(fā)(房屋他項(xiàng)權(quán)證》。從法律地位來(lái)說(shuō)，抵押權(quán)人只有持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》才能有效的行使自己的抵押權(quán)益，因而在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)房屋的抵押權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)。而采取開(kāi)發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證制度則可解決這一問(wèn)題，此種保證不是一般意義上的償債能力的擔(dān)保，而是基于房屋建設(shè)、銷(xiāo)售和抵押中出現(xiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的責(zé)任歸屬制度。應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的擔(dān)保合同，要求開(kāi)發(fā)商不得將房屋重復(fù)抵押、轉(zhuǎn)賣(mài)、置換，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)應(yīng)為購(gòu)房人辦理房屋的兩證并換發(fā)他項(xiàng)權(quán)證，在房屋兩證不能辦理、抵押登記未通過(guò)時(shí)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)回購(gòu)該房屋。為避免保證責(zé)任流于形式，還應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在保證期間承擔(dān)連帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3.5建立健全抵押房屋產(chǎn)權(quán)審查制度。

對(duì)抵押房屋產(chǎn)權(quán)狀況的審查是貸前調(diào)查的重要內(nèi)容，也是防范抵押風(fēng)險(xiǎn)的有力手段。由于公積金貸款購(gòu)房的范圍較大，抵押房屋具有多樣性，因此更應(yīng)建立抵押房屋審查備案制度。

3.6加強(qiáng)對(duì)貸款銀行的受托業(yè)務(wù)管理，建立有效的貸款業(yè)務(wù)考核機(jī)制。

3.6.1理順與受托銀行的委托關(guān)系，應(yīng)隨著貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，不斷完善與受托銀行的委托協(xié)議，明確委托雙方各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，細(xì)化有關(guān)責(zé)任條款，本著“誰(shuí)承辦。誰(shuí)承擔(dān)”的原則。對(duì)受托銀行自身因管理不力、操作失誤和人員失職的等原因，造成公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)追究受托銀行的責(zé)任。

3.6.2加強(qiáng)信貸人員的公積金政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。針對(duì)辦理公積金貸款的銀行工作人員變更頻繁、政策掌握不夠熟練的特點(diǎn)，對(duì)受托銀行相關(guān)工作人員進(jìn)行公積金貸款政策和業(yè)務(wù)知識(shí)的經(jīng)常性培訓(xùn)，不定期檢查和指導(dǎo)受托銀行的委貸工作，統(tǒng)一編制貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程，對(duì)受托銀行委貸業(yè)務(wù)實(shí)行規(guī)范化管理。

3.6.3建立有效的貸款業(yè)務(wù)考核制度。對(duì)受托銀行開(kāi)展公積金貸敬業(yè)務(wù)實(shí)行量化管理，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的考核指標(biāo)，將公積金貸款發(fā)放量、逾期率等指標(biāo)與獎(jiǎng)懲掛勾，并與貸款網(wǎng)點(diǎn)資格掛勾，打破受托銀行干和不干一個(gè)樣、干好干壞一個(gè)樣的不良現(xiàn)狀。

【參考文獻(xiàn)】

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【2】王斯亮：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制，法制與社會(huì)，2007