秦緒紅

近年來,大量民間資本相繼涌入房地產(chǎn)行業(yè),已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源之一。民間資本的流入帶來了雙重影響:一方面,充實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源,對促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮乃至經(jīng)濟的發(fā)展與振興發(fā)揮了重要作用;另一方面,流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本往往具有“無序”特征,存在市場不規(guī)范、法律無法保障等缺陷,容易誘發(fā)各種民間融資糾紛、房價泡沫、貸款風(fēng)險上升等一系列社會不穩(wěn)定因素,對其進行規(guī)范和引導(dǎo)已是勢在必行。本文以日照市為例,對民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的情況進行分析。

一、民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況

(一)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的規(guī)模

調(diào)查顯示,民間融資占樣本房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重不斷上升。2006、2007、2008年和2009年1季度,日照市20家主要房地產(chǎn)企業(yè)資金融入民間資金額分別為9.31、12.71、13.46和10.31億元,分別占其資金來源總額的21.37%、22.88%、26.05%和27.01%。

(二)融資期限短于全部民間融資

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市全部民間融資加權(quán)平均期限分別為152、183、186和198天;而同期流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均期限分別122、126、147和156天,分別比同期全部民間融資平均期限短30、57、39和42天。

(三)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的利率狀況

從調(diào)查結(jié)果來看,流入日照市房地產(chǎn)行業(yè)的民間資本的利率水平低于整體民間融資利率,但呈逐漸上升趨勢。2006、2007、2008和2009年1季度,全市流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均年利率分別為17.68%、18.36%、19.13%和19.28%,分別低于同期全部民間融資加權(quán)平均利率0.93、0.89、1.23和1.28個百分點。

(四)融資方式多以現(xiàn)金為主,且多簽有書面合同

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市房地產(chǎn)業(yè)以現(xiàn)金方式流入的民間資金分別有1241、1011、1264和1130筆,占比均達到99%以上。同期,全市房地產(chǎn)業(yè)融入民間資金簽訂合同的分別為1215、986、1248和1124筆,分別占97.20%、97.33%、98.50%和99.38%。

(五)民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的主要形式

一是保值存款型民間資本流入。據(jù)調(diào)查,房地產(chǎn)開發(fā)商為解決臨時性資金缺口進行的民間融資活動,是民間資金進入房地產(chǎn)業(yè)的主要形式之一。一般單筆金額較大,資金回報率在10%—20%之間,以項目建成預(yù)售或獲得銀行貸款為還款保證。據(jù)調(diào)查,全市流入房地產(chǎn)行業(yè)的民間融資中約有60%以上采取了這一形式。

二是預(yù)先預(yù)售型民間資本流入。在項目開工取得預(yù)售資格條件下,以公開的形式,收取部分購房戶定金,承諾在同期價格上給予一定優(yōu)惠,并在樓層、戶型上有優(yōu)先選擇權(quán)。據(jù)對日照市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示,60%的購房者愿意主動選擇這種購房方式,房地產(chǎn)開發(fā)商對其價格優(yōu)惠一般在5%—10%之間。

三是賒購鏈條型民間資本流入。房地產(chǎn)開發(fā)商在開工后,采取賒購建材的方式占用民間資金,以緩解自身的資金壓力,這也是當(dāng)前民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)的途徑之一。從調(diào)查的全市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況來看,多數(shù)企業(yè)的建筑安裝材料中約有30%—40%是以賒購方式購入的。

二、民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的效應(yīng)分析

(一)正面效應(yīng)

1. 充實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源。2008年上半年,國家實行從緊貨幣政策,各家金融機構(gòu)普遍壓縮對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模; 2008年下半年以來,國際金融危機不斷蔓延、經(jīng)濟下行風(fēng)險不斷加大,房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進一步增加,部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在銀行貸款跟進受阻的形勢下,民間資本的流入對保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和社會經(jīng)濟穩(wěn)定起到了重要作用。

2. 促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),充實和拓展了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源,房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資帶動了固定資產(chǎn)投資的增長,進而對經(jīng)濟發(fā)展起到一定的拉動作用。

(二)負面效應(yīng)

1. 增加民事糾紛及社會不穩(wěn)定因素。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)具有“無序”特征,存在市場不規(guī)范、法律無法保障等缺陷,容易引發(fā)各種融資糾紛及社會不穩(wěn)定因素。

2. 引發(fā)銀行信貸風(fēng)險。流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本一部分來源于銀行個人消費貸款或抵押貸款,是部分具備貸款條件的個人將獲得的貸款以個人資金投向房地產(chǎn)。此外,部分房地產(chǎn)項目開發(fā)商自有資金少,依靠民間資本前期投入,后期由銀行貸款陸續(xù)跟進,容易出現(xiàn)民間融資風(fēng)險捆綁銀行貸款、民間融資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為銀行貸款風(fēng)險的現(xiàn)象。

3. 推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。民間資本流入房地產(chǎn)一般是在土地招投標(biāo)、工程建設(shè)等前期階段,這一階段的成本投入對商品房價格決定起關(guān)鍵作用。一方面民間資本對開發(fā)商高價參與土地招標(biāo)提供了資金支持;另一方面開發(fā)商借入的民間資本成本較高,兩者對土地交易價和商品房成交價的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。2008年,在金融危機肆虐、全國房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入低迷的背景下,日照市商品房價格仍然逆勢上行,全年商品房成交均價為每平米3354元,同比增加187元,增長5.9%。

三、對策建議

(一)加強對民間融資的法律約束,合理引導(dǎo)其規(guī)范發(fā)展

民間融資一般都在私下進行,金融監(jiān)管難以涉及,這使得大量資金長期在體外循環(huán),游離于常規(guī)的金融監(jiān)管之外,缺乏必要的法律約束。因此,建議盡快出臺規(guī)范民間融資發(fā)展的法律法規(guī),對民間融資的資金投向、借款方式、期限、利率水平、爭議的處理及收益的稅收調(diào)節(jié)等方面作出明確的規(guī)定,使民間借貸有法可依,走上規(guī)范化軌道。同時,建立民間融資監(jiān)測及風(fēng)險預(yù)警制度,定期采集民間融資的有關(guān)數(shù)據(jù),加強對民間融資主體、規(guī)模及利率水平的管理,以及時掌握民間融資的利率、投向、規(guī)模等變化情況,為制定政策提供依據(jù),提高宏觀調(diào)控的政策效果。

(二)加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管,提前做好風(fēng)險防范

人民銀行、銀監(jiān)部門和地方政府職能部門應(yīng)加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管力度,保證其嚴格執(zhí)行住房貸款相關(guān)貨幣政策規(guī)定,確保在房屋封頂后發(fā)放按揭貸款。一方面,減少信息不對稱對購房者的影響,降低購房者的風(fēng)險。另一方面,對自有資金少、應(yīng)收賬款多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行要限制對其發(fā)放貸款。要把城市商業(yè)銀行、城市信用社等地方性金融機構(gòu)作為監(jiān)管和調(diào)控重點,進一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系,加強對房地產(chǎn)企業(yè)及所屬產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的風(fēng)險監(jiān)測,完善房地產(chǎn)信貸管理,防止房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險向抗風(fēng)險能力較弱的地方性金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移。

(三)構(gòu)建民間資本投資渠道,分散房地產(chǎn)融資風(fēng)險,防止房地產(chǎn)泡沫

過度的投機性民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),極易推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升,誘發(fā)形成房地產(chǎn)泡沫。因此,國家應(yīng)積極進行投融資體制的改革,拓寬民間資本投資領(lǐng)域,避免其為了投機而大量涌入房地產(chǎn)市場,助推房地產(chǎn)市場泡沫。

(四)加強房地產(chǎn)市場中長期供求關(guān)系和市場環(huán)境研究,深入分析市場調(diào)整性質(zhì),把握市場中長期走勢

加強對前期調(diào)控政策效應(yīng)的評估總結(jié),研究完善短期調(diào)節(jié)與長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的市場調(diào)控機制,保持調(diào)控的預(yù)見性、靈活性和協(xié)調(diào)性。

(責(zé)任編輯 耿 欣)