縮水富豪之許榮茂 房地產(chǎn)差錢

世茂房地產(chǎn)背后潛在的資金和債務(wù)壓力，再次考驗(yàn)著許榮茂的資本運(yùn)作天賦

-60%財(cái)富縮水

證券經(jīng)紀(jì)人出身的許榮茂，通過世茂集團(tuán)控制著旗下兩家分別在國內(nèi)A股和香港H股上市的公司——世茂股份(600823) 和世茂房地產(chǎn)（00813.HK）。通過多年的資本運(yùn)作，許榮茂在中國地產(chǎn)遍及北京、上海等二十多個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，均來自于資本市場(chǎng)的融資。而房地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)又拉升了公司的股價(jià)。

2007年可以說是中國樓市和股市的高增長年，許榮茂的個(gè)人財(cái)富也出現(xiàn)了膨脹。當(dāng)時(shí)，世茂股份的股價(jià)最高時(shí)達(dá)35元每股。而世茂房地產(chǎn)也在香港市場(chǎng)出現(xiàn)了股價(jià)翻幾番的瘋狂。那一年，身價(jià)550億人民幣的許榮茂被胡潤中國富豪榜列為第三名，僅次于楊惠妍和張茵。緊接著，許榮茂的財(cái)富出現(xiàn)了大滑坡，2008年，這位富豪的個(gè)人財(cái)富僅為210億，減少了60%。令人欣慰的是，截止2009年4月，世茂股份和世茂房地產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的漲幅，許榮茂的個(gè)人財(cái)富也出現(xiàn)了反彈。

今年3月底，許榮茂接受媒體采訪時(shí)稱，目前樓市已走出谷底，世茂已將全年的預(yù)期銷售額自150億元上調(diào)至170億元。今年以來，世茂旗下樓盤的銷售成績還算理想。據(jù)世茂營銷人員透露，目前世茂在上海的重點(diǎn)在售項(xiàng)目——世茂濱江花園5號(hào)樓銷售理想，其中單價(jià)高達(dá)10萬元/平方米的復(fù)式單位，已經(jīng)客戶表示明確購買意向。

3月20日，中國農(nóng)業(yè)銀行總行與世茂集團(tuán)簽署了150億元銀行貸款授信協(xié)議。世茂集團(tuán)副董事長許世壇表示，該筆授信額度將用于境內(nèi)公司的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目，以及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金和增加土地儲(chǔ)備，包括也考慮進(jìn)行并購。

根據(jù)世茂房地產(chǎn)的公告，集團(tuán)目前的土地儲(chǔ)備量為2640萬平方米，足夠未來6至7年的開發(fā)。由于金融危機(jī)的影響，世茂集團(tuán)在2008年就已經(jīng)調(diào)整了戰(zhàn)略方向，將項(xiàng)目擴(kuò)展至國內(nèi)的房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的二、三線市場(chǎng)。據(jù)悉，今年1-2月，世茂集團(tuán)的收入連同預(yù)訂的單位房產(chǎn)銷售，合約金額已超過35億元，其中上海世茂濱江花園項(xiàng)目成為貢獻(xiàn)主力，至今銷售額約10億元。許榮茂的底氣正來與此。

甲方 資金和債務(wù)壓力堪憂

一貫低調(diào)的許榮茂，讓人無法認(rèn)識(shí)他本來的面目。其實(shí)，這位“地產(chǎn)大鱷”本質(zhì)上是一個(gè)金融家。許榮茂在1970年代末從福建老家來到香港，和其他普通的“打工仔”一樣，什么行業(yè)都做過。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，他當(dāng)上了證券經(jīng)紀(jì)人，敏銳的判斷能力和過人的投資天賦令他如魚得水。許榮茂對(duì)數(shù)字敏感，心算過人。從1981年到1983年，兩年光景他賺得人生的第一桶金。

上世紀(jì)90年代中期，許榮茂在北京開發(fā)了亞運(yùn)花園、紫竹花園等高檔花園，獲得了巨大成功，此后，許榮茂進(jìn)軍上海房產(chǎn)，并通過收購在A股借殼上市，即“世茂股份”。從那時(shí)起，許榮茂將自己的資本運(yùn)作天賦運(yùn)用于房地產(chǎn)——利用房地產(chǎn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時(shí)，由系下上市公司承擔(dān)成本及風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項(xiàng)目公司的權(quán)益，以獲取最大收益

2009年以來，世茂房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)了強(qiáng)烈的資金欲望。在獲得中國農(nóng)業(yè)銀行150億的貸款授信之后，世茂房地產(chǎn)4月8日發(fā)布公告稱，以先舊后新方式以每股6.95港元配售2.82億股份，募集資金約19.38億港元。值得注意的是，根據(jù)公告，此次配售的主要目的是償還銀行到期貸款。而包括瑞銀、標(biāo)準(zhǔn)普爾在內(nèi)的投行和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)世茂針對(duì)該筆款項(xiàng)的用途解釋提出質(zhì)疑。

瑞銀發(fā)布報(bào)告稱，世茂在2009年預(yù)期市盈率為較低的8.4倍及2010年預(yù)期市盈率5.8倍情況下，該公司以凈資產(chǎn)的35%進(jìn)行攤薄配股，顯示公司面臨現(xiàn)金流壓力。按照去年業(yè)績計(jì)算，世茂房地產(chǎn)在2008年下半年必須實(shí)現(xiàn)至少90億元人民幣的現(xiàn)金銷售額，才能為土地、營運(yùn)以及利息成本的支付和貸款的償還提供資金——截止出稿前，公司財(cái)報(bào)尚未公布。

顯然，世茂房地產(chǎn)背后潛在的資金和債務(wù)壓力，再次考驗(yàn)著許榮茂的資本運(yùn)作天賦。

乙方 布局“三駕馬車”

進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)20年來，許榮茂在地產(chǎn)領(lǐng)域的“三駕馬車”計(jì)劃早已成型：世茂房地產(chǎn)、世茂股份以及未來分拆上市的世茂酒店公司，分別指向房地產(chǎn)開發(fā)的三大業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)以及酒店。

對(duì)于自己癡迷的酒店產(chǎn)業(yè)，許榮茂在不同場(chǎng)合不止一次地公開表示，酒店業(yè)務(wù)是世茂集團(tuán)旗下重要的業(yè)務(wù)組成部分，希望在內(nèi)地?fù)碛械木频陻?shù)可以增至20家以上。

早在兩年前，世茂專門成立了酒店地產(chǎn)公司，加大在這一領(lǐng)域的投入，近兩年先后有數(shù)家酒店竣工并投入使用，在建及規(guī)劃中的酒店項(xiàng)目依然眾多。許榮茂曾透露，完成世茂股份的資產(chǎn)注入后，將把主要精力放在壯大旗下酒店資產(chǎn)，在合適的時(shí)機(jī)分拆酒店資產(chǎn)上市。不過，由于金融危機(jī)的到來，現(xiàn)在這一計(jì)劃已明確延后。

對(duì)于目前世茂集團(tuán)的整體格局，當(dāng)前在集團(tuán)戰(zhàn)略層面的重點(diǎn)是世茂股份，具體來說是加速完成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)注入世茂股份的前提下，盡量獲得更多的資金用于這些以土地為主的商業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)，打造世茂股份為真正商業(yè)旗艦。