ＲＥＩＴｓ在中國(guó)發(fā)展的模式探討

摘要：2007年初，國(guó)內(nèi)有關(guān)REITs的消息更是頻頻傳出。根據(jù)目前中國(guó)的實(shí)際情況，可以先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，完善相關(guān)政策法規(guī)，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。

關(guān)鍵詞：REITs；中國(guó)；模式

中圖分類號(hào)：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2009）10－0049－02

一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托的主要模式

1.公司型和契約型REITs

契約型房地產(chǎn)投資信托基金，是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)準(zhǔn)的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割，使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。

2.封閉型和開放型REITs

封閉型房地產(chǎn)投資信托基金被限制發(fā)行量，不得任意發(fā)行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有該股票，可以在市場(chǎng)上賣掉；相反，開放型房地產(chǎn)投資信托基金可以隨時(shí)為投資于新的不動(dòng)產(chǎn)增加資金而發(fā)行新的股份，投資者可以隨時(shí)買入，不愿意持有可以再贖回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公開方式向特定投資者募集REITS資金并以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資信托。在這種條件下，REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或富裕個(gè)人推銷REITS單位并募集REITS資金。

三、中國(guó)REITs的模式選擇及依據(jù)分析

根據(jù)目前中國(guó)的實(shí)際情況，可以先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，完善相關(guān)政策法規(guī)，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。今天的房地產(chǎn)開發(fā)公司將會(huì)逐漸走向分化，有的能夠發(fā)展成為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)，有的則會(huì)繼續(xù)開發(fā)成為房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)的商業(yè)合作伙伴，也有的會(huì)二者兼?zhèn)涞峭顿Y和開發(fā)功能相對(duì)獨(dú)立。

在契約型還是公司型的選擇問題上，按照中國(guó)目前的情況，成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)現(xiàn)行的《公司法》和《稅法》的管制，如果采用公司型REITS，由于沒有相關(guān)的稅收法律作為必要的支持，利潤(rùn)必須稅后分配從而會(huì)極大程度地影響收益水平。由于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完善，公司治理水平根本不可能達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。由于信息不對(duì)稱，公司經(jīng)理人往往會(huì)作出逆向選擇，即為了自己的利益而不選擇能為股東創(chuàng)造更大價(jià)值的投資方式，從而損害股東的權(quán)益；再加上根據(jù)中國(guó)目前的法律設(shè)立的證券投資基金不管是開放式還是封閉式都是契約型，這為中國(guó)發(fā)展REITs提供豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。為了更好地保障投資者的權(quán)益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REITs基金一樣可以上市流通。從立法角度來說，可以專門對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。在目前階段，成立房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)采用契約型。

在開放式還是封閉式的問題上，從美國(guó)REITS發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來講，開放式REITs比封閉式REITS有更多的優(yōu)勢(shì)。但開放式REITs要求具備規(guī)模較大、較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為減少風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大投資領(lǐng)域，開放式REITs不僅必須投資分散，而且還必須充分利用現(xiàn)有的發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資工具。而且開放式REITs規(guī)模是不確定的，其金額可能會(huì)非常大，在這種情況下，要求房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)必須有足夠的容量，不至于因?yàn)榛鸬脑龃髮?dǎo)致無對(duì)象可投。而中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)象還不是十分巨大，再加上中國(guó)目前還沒有具備跨地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的能力基金管理公司或者信托公司。況且在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展初級(jí)階段，基金管理者沒有太多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，顯然都不適宜于滿足開放式基金的發(fā)展。再加上中國(guó)的資本市場(chǎng)不夠規(guī)范，基金管理者往往不能及時(shí)、真實(shí)地披露信息，因此可以說在中國(guó)發(fā)展開放式REITs的條件并不成熟。中國(guó)如果要發(fā)展REITS應(yīng)先發(fā)展封閉式的REITS。

從商業(yè)模式上說，房地產(chǎn)投資信托將把募集到的資金主要用于購買現(xiàn)成的物業(yè)，然后委托專業(yè)的物業(yè)銷售和管理公司經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)并收取租金，最后再把收上來的租金以投資回報(bào)的形式返還給投資信托的投資人。不同的房地產(chǎn)投資信托會(huì)有不同的投資范圍和投資理念。房地產(chǎn)投資信托在選擇投資目標(biāo)的時(shí)候考慮問題的唯一出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是未來現(xiàn)金流的數(shù)量和質(zhì)量，是投資信托全體股東的投資回報(bào)，而不應(yīng)該是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售和關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司的回報(bào)。在中國(guó)，這里面會(huì)有一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)具有房地產(chǎn)投資信托的功能，一定會(huì)有短視的房地產(chǎn)開發(fā)商地把房地產(chǎn)投資信托看做自己房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)變現(xiàn)和解套的工具。如果開始的幾家混業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托這么做了，那么它們很有可能會(huì)因?yàn)閿牧朔康禺a(chǎn)投資信托的聲譽(yù)而斷送了這個(gè)行業(yè)。因此，從避免利益沖突的角度，在剛開始的一段時(shí)間內(nèi)只能允許房地產(chǎn)投資信托購買非關(guān)聯(lián)物業(yè)。我們?cè)诎l(fā)展房地產(chǎn)投資信托時(shí)也應(yīng)注意房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展要規(guī)范運(yùn)作，真正做到“受人之托，代人理財(cái)”的信托原則，避免陷入以前某些金融市場(chǎng)不規(guī)范運(yùn)作的困境。規(guī)范運(yùn)作的一個(gè)重要方面就是嚴(yán)格執(zhí)行利潤(rùn)分派，使得投資者的利益能夠得到充分的保障，并防止房地產(chǎn)投資信托濫用經(jīng)營(yíng)收益，避免其過度膨脹，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)要積極尋求國(guó)家政策支持，為設(shè)立房地產(chǎn)投資信托以及保障其自由交易，提高其流動(dòng)性和價(jià)值，掃除政策障礙。

四、結(jié)語

REITs在中國(guó)作為一種嶄新的融資手段，必定會(huì)遇到其他的難題。只要通過企業(yè)、社會(huì)、和政府三方面的配合，必定能夠推動(dòng)REITs在中國(guó)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]漆堅(jiān)強(qiáng).對(duì)中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的淺析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)人，2006，（1）.

[3]常永勝.中國(guó)房地產(chǎn)金融體系研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2001.

[4]于平.發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)信托的思考[J].北方經(jīng)貿(mào)，2004，（6）.

[責(zé)任編輯陳麗敏]