（河南省核工業(yè)地質(zhì)局，河南 信陽 464000）

我局屬地勘事業(yè)單位，現(xiàn)有住宅房約6萬平方米。其中正規(guī)套房均已按國家政策進(jìn)行了房改。非住宅房（營業(yè)房、辦公用房、生產(chǎn)倉庫、廠房等）約1萬平方米。如何有效的管理好這些房產(chǎn)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我局物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主或住戶的委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主或住戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值。物業(yè)管理的好環(huán)，直接影響著社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。

物業(yè)管理的內(nèi)容，基本可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個方面。

現(xiàn)就我局現(xiàn)實(shí)情況論述一下我局物業(yè)公司管理的內(nèi)容。

1 必須明確物業(yè)管理要達(dá)到的目標(biāo)

明確目標(biāo)實(shí)際上就是給物業(yè)公司定位。我局物業(yè)公司是從原房產(chǎn)水電基建科轉(zhuǎn)化而來，雖然稱為公司，但仍帶有計劃經(jīng)濟(jì)的印跡，既有行政管理的職能，又有市場化的行為，是大多數(shù)企業(yè)由單位自管向市場邁進(jìn)的一個縮影。

我局物業(yè)公司達(dá)到的目標(biāo)是：經(jīng)過逐步完善條件，使物業(yè)管理與市場化接軌，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的企業(yè)法人，為職工提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。擺脫企業(yè)辦社會的模式，卸掉企業(yè)沉重的后勤負(fù)擔(dān)。

明確了目標(biāo)后，就應(yīng)該為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)制訂各種計劃，對物業(yè)管理的各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，如對水電管理，走向社會化和市場化需要做那些工作，對外如何與電業(yè)局和自來水公司協(xié)調(diào)。對內(nèi)我們應(yīng)該創(chuàng)造什么條件才具備向外移交的條件。需要多少資金、資金如何籌措等等，都需要圍繞目標(biāo)做大量的工作。

明確了目標(biāo)，在實(shí)際推進(jìn)的過程中，也存在循序漸進(jìn)的過程。成熟了就向前推，不成熟創(chuàng)造條件待條件具備后再向前推，切不能急躁冒進(jìn)。后勤服務(wù)工作關(guān)系到大局，稍有不慎，就會影響和諧發(fā)展。在條件成熟時要召開全體業(yè)主大全，成立業(yè)主委員全，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司工作。物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)我局的物業(yè)公司要想走市場，就必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，依法登記注冊，取得相應(yīng)的資質(zhì)等級證書后，方可進(jìn)行相關(guān)的物業(yè)管理活動，并根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)公司可以對所管物業(yè)提供服務(wù)，而向使用人收取費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一般由以下項(xiàng)目構(gòu)成：物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用，如給排水系統(tǒng)、外墻、小區(qū)道路等；公用水電費(fèi)用的支出，如公共廁所、路燈、水泵房等；公共區(qū)域內(nèi)種植花草樹木及綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用；清潔衛(wèi)生費(fèi)，包括垃圾清理、搬運(yùn)、公共設(shè)施的清掃保潔等費(fèi)用；維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全的費(fèi)用；其他因物業(yè)管理而發(fā)生的合理的必要的支出。

上述費(fèi)用，除第5項(xiàng)由我局的安保部門行使職能外，其它5項(xiàng)職能我局物業(yè)公司均提供了服務(wù)，但按規(guī)定應(yīng)該收取的有關(guān)費(fèi)用，我局僅合并3、4項(xiàng)，按市政府有關(guān)環(huán)衛(wèi)服務(wù)收費(fèi)的文件，收取了綠化費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)共拾元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到物業(yè)收費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)。

由于單位的特殊性以及職工的承受能力，我局的物業(yè)收費(fèi)僅限于環(huán)境和衛(wèi)生費(fèi)用，低廉的收費(fèi)使我局物業(yè)公司的發(fā)展舉步維艱，雖然地質(zhì)局每年也有不少補(bǔ)貼，但相對于每年的工資和維修費(fèi)用增加也只是杯水車薪。

我局的物業(yè)公司要想取得更大的發(fā)展，必須創(chuàng)造條件，取得相應(yīng)的物業(yè)公司資質(zhì)，必要和合理的物業(yè)收費(fèi)必須保證，這是物業(yè)公司長期發(fā)展的主要支柱，當(dāng)然具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須遵循合理、公開與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，杜絕只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)不服務(wù)的行為。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)，并且通過多種經(jīng)營、使小區(qū)及各類房屋和設(shè)備走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，具有自我造血的功能。

2 搞好物業(yè)公司的工作必須加強(qiáng)宣傳工作

由于傳統(tǒng)福利管房思想的影響，單位出錢建房養(yǎng)房的意識仍深植在有些住戶的頭腦中，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，既使有，也是單位的事，于已無關(guān)，對物業(yè)公司按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)做更是不理解，缺乏物業(yè)管理的消費(fèi)意識。部分住戶對物業(yè)管理存在認(rèn)識上的誤區(qū)，物業(yè)公司要加強(qiáng)物業(yè)法的宣傳，尤其是對物業(yè)管理服務(wù)的宣傳，要讓住戶知道管理、服務(wù)的內(nèi)容，否則，容易讓人誤認(rèn)為成立物業(yè)公司就是改一下名稱，就是變相收費(fèi)或漲價。要讓社會和職工充分了解成立物業(yè)公司的目的，就是為職工提供更加專業(yè)化的服務(wù)，為職工創(chuàng)造更好良好的居住環(huán)境。

3 物業(yè)公司工作人員的管理

物業(yè)管理的好壞在很大程度上取決于物業(yè)管理工作人員的管理，要健全相應(yīng)的人力資源管理體系，搞好人力資源規(guī)劃，搞好績效考核，建立合理的薪酬體系。為職工提供良好的服務(wù)，必須做好以下工作：

該船自建成出廠后，在整個運(yùn)行期間軸系工作正常，根據(jù)船上的測量記錄可知（見表3和表4），尾軸承溫度不大于65℃，中間軸承溫度不大于80℃，尾軸管前后密封處無滲漏，滿足設(shè)計和規(guī)范要求。

3.1 加強(qiáng)學(xué)習(xí)和教育，實(shí)現(xiàn)思想觀念的轉(zhuǎn)化

要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和教育，更新觀念。如果不徹底擺脫長期在計劃經(jīng)濟(jì)條件下陳舊思想觀念的束縛。不盡快樹立物業(yè)管理市場經(jīng)營觀念，不順應(yīng)物業(yè)管理自主經(jīng)營，自我發(fā)展的大趨勢，就只能在市場競爭中逐步萎縮。

3.2 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度

要重視物業(yè)公司內(nèi)部的管理，建立起企業(yè)內(nèi)部的競爭機(jī)制，充分體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一。使各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，通過對人的考核得以貫徹執(zhí)行。建立有效的薪酬制度，對優(yōu)秀的進(jìn)行提拔和獎勵，實(shí)行對不符合要求的予以解聘。

3.3 規(guī)范業(yè)務(wù)流程，選用熱愛物業(yè)工作的合格人員

流程是物業(yè)公司創(chuàng)造價值的機(jī)制，對水電維修、環(huán)境衛(wèi)生的每一項(xiàng)工作流程，都應(yīng)該明確其工作目標(biāo)，適用范圍，涉及的崗位及其負(fù)有的權(quán)責(zé)，并配以相應(yīng)的操作性程序，保證工作內(nèi)容無縫銜接，使工作人員克盡職守，最終實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)，它的服務(wù)范圍非常廣泛。必須選拔那些熱愛物業(yè)管理工作，腳踏實(shí)地、勤勤懇懇的同志從事這一工作。

3.4 有一定的專業(yè)技能和溝通能力

我局的物業(yè)工作主要側(cè)重于水電，房屋的管理。所以必須選用那些懂技術(shù)，有一定的專業(yè)技能和較好的溝通能力的人，才能較好的為職工提供服務(wù)。

3.5 搞好績效考核，調(diào)動員工的積極性

首先要明確考核的目的，考核只是管理的一種手段，通過對員工的工作績效進(jìn)行考核，幫助員工認(rèn)識實(shí)際工作的不足，促使其不斷改進(jìn)，其次確定考核標(biāo)準(zhǔn)，建立考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)來源于工作，對工作本身加以界定和計量，形成可以依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。最后要將考核結(jié)果反饋出來，讓員工知道自己那些方面需要改進(jìn)。

3.6 合理的人員數(shù)量

由于我局的物業(yè)公司是由原房產(chǎn)水電基建科轉(zhuǎn)化而來，所以在分配上還存在著大鍋飯現(xiàn)象，在部分崗位上也存在著人浮于事的現(xiàn)象?，F(xiàn)在要對物業(yè)公司需要的崗位有一個清醒的認(rèn)識，明確各個崗位要達(dá)到的目的，對物業(yè)公司所有崗位進(jìn)行重新競聘，以達(dá)到通過人員調(diào)整調(diào)動其生產(chǎn)積極性的目的。

對上崗人員也要通過培訓(xùn)、考核等手段，取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書，不斷提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。

4 建筑物和設(shè)備的維修和管理

物業(yè)公司的首要任務(wù)是對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、維修、服務(wù)，以保證物業(yè)的安全、正常使用。我局目前對建筑物的維修主要是樓頂面的滲水、漏水，由于現(xiàn)有屋頂部防水材料的原因，一般屋面4~5年就開始滲水、漏水。一般的修補(bǔ)往往效果不好。重新鋪設(shè)需要不少的資金。我局現(xiàn)在房頂?shù)男扪a(bǔ)都是由局掏錢，對建筑物的維護(hù)主要是對水電線路的維修，這方面也是由地質(zhì)局拿錢。

對建筑物的維護(hù)、維修這方面的資金，依照國家共用設(shè)施維修基金管理辦法，可以通過市場化的維修資金逐步解決。公有住房售后維修資金的籌集來源一是住房單位按一定比例從住房款中提取。二是購房者按購房款的一定比例交納維修基金，維修基金不足時由住戶按住宅建筑面積比例繼續(xù)籌集。必須管好用好維修基金，如果這方面出現(xiàn)問題，不僅使物業(yè)管理公司在房屋老化，損壞時缺乏必要的維修養(yǎng)護(hù)資金，也會埋下物業(yè)公司與住戶之間糾紛的隱患，對物業(yè)公司的正常工作造成影響。

對各類設(shè)備要進(jìn)行程序化管理，對各類設(shè)備都要建立設(shè)備卡片，做好日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、干凈，并認(rèn)真做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如對二次提水站、水塔至少半年清洗消毒一次，并進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)住戶的身體健康。

5 財務(wù)管理

物業(yè)公司要想生存發(fā)展必須有一定的財力作保證，財務(wù)管理在物業(yè)管理中有著舉足輕重的作用。

5.1 資金籌集管理

要對我局物業(yè)公司能有多少資金來源有清醒的認(rèn)識，物業(yè)公司要通過各種渠道，采用不同的方式籌措和集中所需資金，不打無準(zhǔn)備之仗。我局目前的收入來源主要有：地質(zhì)局撥款：局根據(jù)人員給予一定金額的資金補(bǔ)貼；水電費(fèi)提成：地質(zhì)局規(guī)定一個水電費(fèi)回收比例達(dá)到或超過這個比例給予一定比例的資金返還。低于一定比例，則不予返還；房租收入：對物業(yè)公司現(xiàn)有的幾間門面房和平橋基地的門面房收取租金；環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)：小區(qū)大院按每戶拾元收取；水電維修收入：局機(jī)關(guān)基地水電改造工程的盈利。零星維修收入；其它收入：處理廢舊物資等。

物業(yè)公司在收入方面，應(yīng)該走創(chuàng)新之路，單靠以上收入，顯然不是長久之計，要樹立新型的經(jīng)營理念，要采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，多渠道創(chuàng)收，要從吃、穿、住、用四方面做文章，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

5.2 成本費(fèi)用管理

人員工資和按規(guī)定提取的費(fèi)用：物業(yè)公司人員的工資及津補(bǔ)貼，應(yīng)該提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)：房屋維修費(fèi)用，變壓器房，二次供水設(shè)施的維修和保養(yǎng)，水電維修費(fèi)等；綠化管理費(fèi)：小區(qū)內(nèi)綠化費(fèi)用和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；清潔衛(wèi)生費(fèi)：小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清掃、垃圾裝卸、公共廁所清理等；辦公費(fèi)：維護(hù)物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)的必要開支；其它支出：市、區(qū)各類檢查評比等。

5.3 綜合預(yù)算與平衡

在收入和支出明確后，提出年度預(yù)算并搞好綜合平衡，確保年度財務(wù)收支全成本核算盈利或不虧損。

物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化是大勢所趨。我局物業(yè)管理的內(nèi)容較多，在我們明確了發(fā)展方向后，需要仔細(xì)研究各方面的內(nèi)容，然后針對性去有效的管理，對產(chǎn)生的問題切實(shí)加以解決，使我局的物業(yè)管理水平能不斷向前邁進(jìn)，使我局的物業(yè)公司能成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。為廣大住戶提供更加優(yōu)美的居住、生活環(huán)境。

[1]國務(wù)院令（2007）第504號修訂.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

[2]建住房（1998）213號.建設(shè)部.財政部.《住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》