樓市新政困局

石江濤

政府接連出招阻“地王”出現(xiàn),收效甚微的根源在于中央政府曖昧的樓市政策。

政府接連出招阻“地王”出現(xiàn),似乎收效甚微;繼日前刷新中國(guó)“地王”紀(jì)錄的廣州亞運(yùn)城以高達(dá)255億元成交后,12月13日,上海又再出現(xiàn)新住宅單價(jià)“地王”,樓面地價(jià)高達(dá)3.25萬(wàn)元。分析認(rèn)為“地王”價(jià)格屢創(chuàng)新高,反映開(kāi)發(fā)商對(duì)前景樂(lè)觀,不存在樓市泡沫。

新地王說(shuō)“不”

2009年12月13日,上海一塊待開(kāi)發(fā)住宅用地賣出了新的全國(guó)紀(jì)錄價(jià)格,分析師估計(jì),這筆交易或?qū)⒁皇謸纹鹕虾７績(jī)r(jià);上海房地產(chǎn)市場(chǎng)本已是全國(guó)價(jià)格最高、最受關(guān)注的市場(chǎng)之一。這個(gè)紀(jì)錄價(jià)格產(chǎn)生之際,中國(guó)有關(guān)部門最近剛剛采取了一系列被分析師認(rèn)為目的在于冷卻上海及其他各地房?jī)r(jià)的措施,包括撤消針對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的減稅措施,以及對(duì)開(kāi)發(fā)商施加新的約束。最近幾個(gè)月,就連開(kāi)發(fā)商都對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲表示擔(dān)憂。

在達(dá)成的交易中,總部在北京的中國(guó)建筑股份有限公司一家子公司同意為一塊114,517平方米可被開(kāi)發(fā)成居住單元的地皮支付人民幣37.2億元。分析師說(shuō),這是中國(guó)居住用地價(jià)格的最高紀(jì)錄。

總部位于上海的易居(中國(guó))控股有限公司分析師薛建雄在一次采訪中表示,這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的預(yù)料,地價(jià)將對(duì)上海未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

開(kāi)發(fā)商要保證利潤(rùn),開(kāi)發(fā)超級(jí)豪宅可能是唯一的辦法。薛建雄說(shuō),僅地皮每平米成本就超過(guò)3.2萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商完工后的房子需要賣出每平米6萬(wàn)到8萬(wàn)元,才能夠保證自己的利潤(rùn)。

11月有報(bào)道說(shuō),有人付出了單套公寓房的紀(jì)錄價(jià)格。這位買家豪擲9609萬(wàn)元,買下了浦東區(qū)濱江豪華樓盤湯臣一品的一套住宅。

但本周賣出的地皮不在市中心,而是在楊浦區(qū),偏居城市東北部,鄰近復(fù)旦大學(xué)。

中國(guó)建筑曾于2009年7月份在上海證券交易所進(jìn)行首次公開(kāi)募股,融資501億元,為今年全世界最大規(guī)模的股票發(fā)行之一,而本次交易為這塊地皮付出的價(jià)格占了其中很大一部分。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2009年以來(lái),地王的記錄被不斷刷新,而且呈全面開(kāi)花的態(tài)勢(shì)。2009年7月6日,福州產(chǎn)生新“地王”,融信地產(chǎn)以11.06億元的總價(jià),將原鍋爐廠地塊收入囊中。每畝地價(jià)1526萬(wàn)元,樓面地價(jià)每平方米8805元,這個(gè)令全場(chǎng)嘩然的價(jià)格,將福州國(guó)土資源局拍賣現(xiàn)場(chǎng)的火爆氣氛推向頂點(diǎn)。

2009年9月10日,以總價(jià)70.06億元拍下一塊14.2108萬(wàn)平方米的土地,中海地產(chǎn)由此成為真正的全國(guó)地王。比起此前北京廣渠路40億元誕生的地王,時(shí)間剛剛過(guò)去不到三個(gè)月。新地王、新紀(jì)錄、新氣象,這一切其實(shí)只標(biāo)志著一個(gè)新數(shù)字——新樓價(jià),即更高的樓價(jià)將出現(xiàn)。

矛盾態(tài)度眾所周知

市場(chǎng)不斷創(chuàng)新高,政府的憂慮越來(lái)越深!

歲末,中國(guó)政府終于出手了,壓制房?jī)r(jià)大幅上漲背后的瘋狂投機(jī)?？瓷先ブ袊?guó)政府對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一種更加強(qiáng)硬的態(tài)度。但是,中央政府對(duì)房市這個(gè)領(lǐng)域態(tài)度矛盾是眾所周知的。

12月14日,中國(guó)總理溫家寶總理主持召開(kāi)一次國(guó)務(wù)院會(huì)議后宣布,將通過(guò)提高廉價(jià)保障性住房的供給和改造棚戶區(qū),遏止房?jī)r(jià)的“過(guò)快”上漲。幾天過(guò)后,包括央行和財(cái)政部在內(nèi)的五家政府部門推出了一系列針對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)土地出讓監(jiān)管的措施,其中包括購(gòu)地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。

這是中國(guó)中央政府第一次為土地出讓設(shè)定一個(gè)全國(guó)性的首付要求;近幾年地方政府在出讓土地的過(guò)程中,通常都是讓開(kāi)發(fā)商首付地價(jià)的兩到三成。新政還要求,多數(shù)情況下,開(kāi)發(fā)商要在土地出讓協(xié)議達(dá)成后一年內(nèi)繳納全部土地出讓價(jià)款,某些“特殊項(xiàng)目”可以在兩年內(nèi)全部繳清。

政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取更加強(qiáng)硬的姿態(tài),引發(fā)中國(guó)地產(chǎn)股在過(guò)去幾個(gè)交易日下跌,并拖累了上證綜指。但這些措施能在多大程度上拉低近乎荒謬的房?jī)r(jià),仍然需要觀察。

例如,首付要求加強(qiáng)過(guò)后最多可能也只是導(dǎo)致一些沒(méi)有政府(也就是國(guó)有銀行)支持的中小開(kāi)發(fā)商倒閉。但只要大型國(guó)有開(kāi)發(fā)商能夠輕松獲得信貸,中國(guó)的土地拍賣中就有可能繼續(xù)頻現(xiàn)“地王”。今年早些時(shí)候全球經(jīng)濟(jì)疲弱不振的矛盾背景之下就有過(guò)這種情況。

土地出讓價(jià)款是地方政府最大的收入來(lái)源之一,它們肯定沒(méi)有放棄高地價(jià)的動(dòng)力。至于加大廉價(jià)保障性住房的供給,這不是北京第一次、可能也不是最后一次做出這樣的承諾:截至8月底,中國(guó)的保障性住房建設(shè)共計(jì)投入394.9億元,僅完成中央設(shè)定目標(biāo)的23.6%。

很多業(yè)內(nèi)人士在問(wèn),新加坡為其90%的人口提供政府資助的住房,中國(guó)政府為什么不能借鑒它的成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此中國(guó)政府從來(lái)沒(méi)有給過(guò)明確回答。相反,中國(guó)甚至自豪于其房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界上商品化、市場(chǎng)化程度最高的之一,盡管這樣的政策激起了公眾強(qiáng)烈的反對(duì)聲浪。政府用得最頻繁的說(shuō)辭是,房地產(chǎn)行業(yè)存在著一種嚴(yán)重的兩難,一方面它是一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎,但另一方面它也是社會(huì)動(dòng)蕩的一個(gè)潛在源頭。

官僚與企業(yè)之間的商業(yè)利益深度交織等其他因素,也使情況變得更加復(fù)雜。因此中國(guó)政府清理房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心,更多地不是能不能做的問(wèn)題,而是愿不愿做的問(wèn)題。

通脹的憂慮

12月14日中國(guó)國(guó)務(wù)院作出的上述決定和新政,是在兩難之下的策略。但中國(guó)最高領(lǐng)導(dǎo)層似乎越來(lái)越擔(dān)心長(zhǎng)期通貨膨脹壓力的不斷積聚。在政府政策刺激下的信貸熱以及大規(guī)模公共支出促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以快速?gòu)?fù)蘇,但這也引發(fā)了上述的通貨膨脹壓力擔(dān)憂。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示,11月份城鎮(zhèn)房屋價(jià)格的漲幅創(chuàng)16個(gè)月來(lái)新高,其中70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲5.7%。11月份城市房屋銷售價(jià)格為連續(xù)第六個(gè)月上漲,漲幅創(chuàng)2008年7月上漲7%以來(lái)的最高水平。

據(jù)中央人民政府網(wǎng)站發(fā)布的公告,由溫家寶總理主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還強(qiáng)調(diào),政府決定用5年左右時(shí)間基本完成城市和國(guó)有工礦集中成片棚戶區(qū)改造。

國(guó)務(wù)院還表示,政府將鼓勵(lì)銀行進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)貸款,免去相關(guān)改造項(xiàng)目的部分稅費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)媒體稱,政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)與在2010年調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)是一致的。房地產(chǎn)的政策重心將更側(cè)重于鼓勵(lì)政府補(bǔ)貼住房的建設(shè)和銷售,而不是普通住房和更昂貴的商品房。

長(zhǎng)城證券分析師劉昆表示,在提供保障性住房供應(yīng)方面,說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難,因?yàn)榈胤秸?尤其是貧困內(nèi)陸地區(qū)的地方政府,要么缺乏動(dòng)力,要么沒(méi)有資金來(lái)落實(shí)。

盡管中國(guó)政府一再呼吁提高廉價(jià)保障性住房在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上的作用,但地方政府積極性不高、動(dòng)作遲緩,導(dǎo)致政策執(zhí)行乏力。

新華社10月份時(shí)曾報(bào)道,全國(guó)人大常委會(huì)的一份報(bào)告顯示,中國(guó)保障性住房建設(shè)截至8月底僅完成投資人民幣394.9億元,完成率僅為23.6%。

收緊好說(shuō)難做

為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn),中國(guó)收緊了向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓土地的相關(guān)規(guī)定。

新規(guī)定第一次在全國(guó)范圍內(nèi)限定了土地出讓款的首次繳納比例。

據(jù)中國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布的公告顯示,按照新的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向政府購(gòu)地時(shí)首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。該公告的落款日期為11月18日。

分析師們稱,地方政府此前僅要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首次繳納20%-30%的土地出讓款。

新政策還規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與國(guó)土資源管理部門在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。對(duì)于未按時(shí)繳納土地款的單位和個(gè)人,拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)。土地出讓收入必須足額繳入地方基金預(yù)算管理,地方政府不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。

上述規(guī)定發(fā)布后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類股大幅下挫。當(dāng)天,中國(guó)市值最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科A股價(jià)跌4.9%,至人民幣10.73元。金地(集團(tuán))股份有限公司股價(jià)跌6.0%,至人民幣13.46元。

國(guó)信證券分析師表示,提高首次繳納比例的規(guī)定可能會(huì)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地拍賣中進(jìn)一步抬高業(yè)已升至紀(jì)錄高點(diǎn)的沿海富裕城市地價(jià)。

他表示,這項(xiàng)規(guī)定將至少令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買土地時(shí)更加理性,他們必須考慮手中的現(xiàn)金存量。該規(guī)定本身可能無(wú)法令房?jī)r(jià)下降,但至少能起到穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格的作用。

11月份中國(guó)城鎮(zhèn)房屋價(jià)格較上年同期上漲5.7%,創(chuàng)16個(gè)月以來(lái)最高漲幅。