錢智宏

組合拳揮來(lái)

正當(dāng)全球遭遇金融危機(jī)之時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們的預(yù)期。過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)引起了中央高度關(guān)注。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，樓市調(diào)控政策在去年12月密集出臺(tái)，如此密集出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，不難看出中央調(diào)控樓市的決心，專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，未來(lái)或有“重拳”出擊。

第一拳：國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

第二拳：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。

第三拳：同務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

第四拳：財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

第五拳：國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

第六拳：中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2008年6月以來(lái)首次上調(diào)。

開發(fā)商謹(jǐn)慎開盤

雖然政策風(fēng)向開始扭轉(zhuǎn)，政府進(jìn)一步打擊囤地捂盤現(xiàn)象，按理說(shuō)開發(fā)商應(yīng)該趁著去年市場(chǎng)大勢(shì)的慣性，增加供應(yīng)，加緊賣盤才是，但是，筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，希望加快速度售房的項(xiàng)目?jī)H僅是少數(shù)，大部分開發(fā)商也通過(guò)謹(jǐn)慎推盤的實(shí)行，觀望市場(chǎng)。其中4"原本去年三季度就傳言要開盤的項(xiàng)目，一拖再拖，去年12月底終于確定1月開盤，但時(shí)至今日依然未說(shuō)明開盤時(shí)間。其銷售人員告訴筆者，目前銷售證尚未拿到。等拿到后，自然就會(huì)開盤。在一等再等之時(shí)，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)已經(jīng)上漲近5000元／平方米。

有業(yè)內(nèi)人士告之，現(xiàn)在開發(fā)商延期開盤倒不是為了捂盤惜售，等待漲價(jià)，主要是因?yàn)榻谡咻^多，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)看不清楚，需要一段時(shí)間消化，等看清楚局勢(shì)后，才會(huì)決定銷售策略，正式推盤。

在對(duì)開發(fā)商的采訪中，筆者幾乎沒(méi)有聽(tīng)到對(duì)近期調(diào)控政策的作用有擔(dān)憂的聲音，開發(fā)商普遍反映這些政策對(duì)市場(chǎng)影響不大，甚至有開發(fā)商直言：“政策太溫和了，對(duì)市場(chǎng)只會(huì)產(chǎn)生短期影響，目前的觀望是暫時(shí)的，成交量很快就會(huì)上來(lái)?！?/p>

雖然開發(fā)商們憑著去年豐厚的收入對(duì)今年的行情有恃無(wú)恐，但是，談及最擔(dān)心的政策時(shí)，不約而同地直指信貸政策。

“在通貨膨脹信號(hào)越來(lái)越明顯，且有效投資渠道狹窄的前提下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)色彩非常嚴(yán)重，只要市場(chǎng)還存在價(jià)格一定程度上升的可能性，不管目前的價(jià)格多高，還是會(huì)有投資者爭(zhēng)先恐后地進(jìn)來(lái)。這種資本逐利的趨勢(shì)，是政府目前這樣溫和的調(diào)控信號(hào)所無(wú)法抑制住的，必須出重拳才可能剎住房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣提醒市場(chǎng)。

防止境外“熱錢”沖擊

國(guó)務(wù)院在此次《通知》中再一次提及要預(yù)防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關(guān)注重點(diǎn)。

政策顯示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平、有序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)等。

其中尤其值得關(guān)注的一條是，國(guó)務(wù)院要求，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

潘石屹表示，防止境外熱錢沖擊我國(guó)市場(chǎng)“是需要特別留意的新問(wèn)題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國(guó)繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊。那時(shí)炒房地產(chǎn)就不只是國(guó)內(nèi)的資金了?！?/p>

今年1月9日，中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心發(fā)布《中國(guó)面臨的短期國(guó)際資本流動(dòng)：回顧與展望》報(bào)告，指出2010年上半年，短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流人中國(guó)。報(bào)告顯示，從2009年下半年開始，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)中國(guó)出口商品貿(mào)易保護(hù)主義舉措的頻繁出現(xiàn)，人民幣升值外部壓力卷土重來(lái)，并且轉(zhuǎn)化為強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期。這意味著在資產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)收益率之外，人民幣升值預(yù)期將繼2007年之后，再度成為短期國(guó)際資本流人中國(guó)的重要驅(qū)動(dòng)因素。

此外，美元套利交易的大規(guī)模平倉(cāng)可能要等到美聯(lián)儲(chǔ)重新加息。鑒于目前美國(guó)私人部門的消費(fèi)與投資更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的復(fù)蘇，因此，美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)間依然不會(huì)早于2010年第三季度。如果在此之前，中國(guó)央行率先上調(diào)人民幣存貸款利率，利差的擴(kuò)大只會(huì)進(jìn)一步引致短期國(guó)際資本的流入。

而從去年年中開始，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)開始預(yù)警外資熱錢對(duì)于中國(guó)樓市的推動(dòng)作用，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年的房?jī)r(jià)實(shí)際上就是由熱錢所推動(dòng)。

“地王”伴隨調(diào)控政策而出尷尬了誰(shuí)

一方面，政府對(duì)樓市的調(diào)控緊鑼密鼓，另一方面，全國(guó)各地的“地王”也層出不窮。開發(fā)商投地時(shí)—擲千金，令眾多“一房難求”的無(wú)房戶“拍案驚奇”，也令諸多調(diào)控措施頗為“尷尬”。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓在某財(cái)經(jīng)媒體表示，中國(guó)目前的樓市調(diào)控猛藥未出，因此難抑市場(chǎng)魄性。拿地首付不低于50％的政策，并無(wú)明確具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并缺少監(jiān)督力度，加之地方政府保護(hù)主義的障礙，政策執(zhí)行成了“放空炮”。

對(duì)于“地王”伴隨調(diào)控政策而出的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)分析，中國(guó)從2005年以來(lái)，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控沒(méi)有停止過(guò)，總體看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)正面的刺激政策通常呈現(xiàn)出過(guò)度執(zhí)行，而對(duì)負(fù)面抑制的則表現(xiàn)為執(zhí)行不到位，中央此次推出的調(diào)控政策能否遏制房?jī)r(jià)主要還得看政策的執(zhí)行力度。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也指出，好政策還需真執(zhí)行。中國(guó)樓市調(diào)控不缺政策，而缺乏執(zhí)行力度。這需要地方政府下決心、用重拳，在土地問(wèn)題上盡快把已經(jīng)批出去的土地形成開發(fā)能力，對(duì)違規(guī)囤地要更加嚴(yán)格執(zhí)法。

另外有分析人士認(rèn)為，雖然短期內(nèi)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控措施難以產(chǎn)生較大的影響，但政府隨后應(yīng)該還會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，而如果房?jī)r(jià)仍然

過(guò)快上漲的話，不排除政府今年出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性。可見(jiàn)，樓市調(diào)控已成氣候，政策的制定關(guān)鍵還需要落實(shí)，政策調(diào)控同時(shí)也要警惕在執(zhí)行過(guò)程中被弱化，進(jìn)而出現(xiàn)雷聲大雨點(diǎn)小的問(wèn)題。

保障性住房已經(jīng)成為去年底樓市政策的主要基調(diào)?！锻ㄖ分赋?，要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。由于如今房?jī)r(jià)高企，很大一部分市民無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)方式購(gòu)買商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房門檻又難以達(dá)到，這部分人群未來(lái)將被逐步納入到政府保障范疇中去。

國(guó)家醞釀出臺(tái)的新條例

前些日子，國(guó)務(wù)院法制辦公室就“拆遷變法”召開專家學(xué)者座談會(huì)。據(jù)悉，參加此次座談會(huì)的專家學(xué)者分別是：北京大學(xué)法學(xué)院沈巋、王錫鋅、姜明安，中國(guó)人民大學(xué)王利明、王軼，中國(guó)政法大學(xué)江平、應(yīng)松年、薛剛凌。來(lái)自全國(guó)人大常委會(huì)法工委、最高人民法院、工業(yè)和信息化部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)林城建司等單位的官員和工作人員旁聽(tīng)了座談會(huì)；國(guó)務(wù)院法制辦副主任郜風(fēng)濤主持座談會(huì)。

會(huì)后，沈巋、王錫鋅兩位學(xué)者在北大法學(xué)院接受采訪，介紹了相關(guān)情況。

一、新條例草案考慮了多方利益。

二、從題目到文本“拆遷”二字全消失。

三、新條例將只談“涉公共利益的搬遷”。一是，必須獲90％以上的居民同意，地方政府才能進(jìn)行征收；二是，補(bǔ)償協(xié)議簽約只有獲得2／3以上居民同意，補(bǔ)償才能進(jìn)行；三是，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由投票抽簽產(chǎn)生，評(píng)估結(jié)果公開并允許復(fù)核；四是，評(píng)估機(jī)構(gòu)弄虛作假將承擔(dān)法律責(zé)任。

王錫鋅表示，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“很快將二次審議新法草案”。他介紹說(shuō)，與會(huì)官員提到，今年全國(guó)兩會(huì)期間“拆遷變法”將成焦點(diǎn)，因此國(guó)務(wù)院法制辦“要好好考慮大家意見(jiàn)，對(duì)多方意見(jiàn)進(jìn)行權(quán)衡，在此基礎(chǔ)上要形成上報(bào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的稿件文本。2月份很關(guān)鍵?！?/p>

沈巋表示，新法草案向公眾征求意見(jiàn)“樂(lè)觀估計(jì)，會(huì)在2月初到春節(jié)前的十幾天內(nèi)；保守估計(jì)，會(huì)在2月21日后的1個(gè)星期或10天內(nèi)”。

沈巋同時(shí)認(rèn)為，這一時(shí)間表對(duì)國(guó)務(wù)院有好處：“全國(guó)兩會(huì)時(shí)拆遷變法成為代表委員熱議的問(wèn)題，一旦爭(zhēng)論起來(lái)，人大代表和政協(xié)委員中不少是地方官員和房地產(chǎn)商，可能會(huì)導(dǎo)致人為增加阻力?！鄙驇h擔(dān)憂的是，公開征求意見(jiàn)時(shí)，地方政府和房地產(chǎn)商可能會(huì)有反彈：“特別是需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中西部地區(qū)，其他地方通過(guò)招商引資發(fā)展起來(lái)了，我們現(xiàn)在招商引資都不行了，所以招商引資項(xiàng)目必須要跟這些事項(xiàng)掛鉤?！?/p>

期待著美好

全國(guó)兩會(huì)在即，諸如房?jī)r(jià)、交通等話題，即使天天談?wù)?，此時(shí)還是熱得發(fā)燙。在上海、北京等地陸續(xù)開啟的“地方兩會(huì)周”上，房?jī)r(jià)已然成為市民最大的“急愁難”。上海兩會(huì)未開，市政協(xié)十一屆三次會(huì)議共收到大會(huì)提案480件。其中，關(guān)于“中等收入”人群(即通俗所說(shuō)“夾心層”)的住房問(wèn)題，被市政協(xié)列為今年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。

“經(jīng)初步核算，2009年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到11865.9億元，同比增長(zhǎng)10.1％，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)1萬(wàn)美元。”1月25日，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)诒本┦械谑龑萌嗣翊泶髸?huì)第三次會(huì)議上透露。

據(jù)了解，在當(dāng)日所作的政府工作報(bào)告中，郭金龍?zhí)貏e提出，北京市將繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依法查處捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。不過(guò)他同時(shí)表示，北京不會(huì)通過(guò)行政干預(yù)來(lái)打壓房?jī)r(jià)?！?009年房?jī)r(jià)低的時(shí)候，我說(shuō)過(guò)政府不托市，2010年北京不會(huì)壓市?！苯y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，北京市銷售商品住宅1880.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.3％。

北京市政府今年將高度重視住房保障建設(shè)。堅(jiān)持結(jié)構(gòu)調(diào)整，切實(shí)加大住房保障力度，發(fā)揮和引導(dǎo)市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用，規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，促進(jìn)首都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。郭金龍表示，北京市將加快中小戶型的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房建設(shè)，確保占北京市住宅供地面積的50％以上，確保占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50％以上，確保完成新開工建設(shè)和收購(gòu)13.4萬(wàn)套、竣工交用46萬(wàn)套。

據(jù)了解，北京市今年將完成1000億元土地一級(jí)開發(fā)投資。堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地和“多儲(chǔ)快供”，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)二級(jí)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。郭金龍說(shuō)：“北京市將創(chuàng)新政策性住房建設(shè)機(jī)制，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的積極性，廣泛吸引社會(huì)資金參與。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃、利用存量建設(shè)用地發(fā)展公共租賃房。加強(qiáng)政策性住房安全質(zhì)量和配租配售管理，大力推進(jìn)優(yōu)質(zhì)公共資源優(yōu)化配置，努力讓群眾住得放心、住得滿意?！?/p>

許多地方政府，在其地方兩會(huì)期間，也紛紛表示堅(jiān)決執(zhí)行中央政府的政策。人們翹首期盼著。