韓秀蘭，闞先學(xué)

（中北大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院，山西 太原030051）

未來在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行住房倒按揭存在的障礙及應(yīng)對(duì)之策

韓秀蘭，闞先學(xué)

（中北大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院，山西 太原030051）

未來在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行倒按揭有利于形成父子間的新型 “代際關(guān)系”，有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但現(xiàn)時(shí)期在我國(guó)農(nóng)村實(shí)施住房倒按揭，受到倫理困局，銀行積極性不高，倒按揭運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)法律制度不規(guī)范等中國(guó)國(guó)情的阻礙。為了使倒按揭業(yè)務(wù)在我國(guó)農(nóng)村順利開展，應(yīng)采取以下主要措施：政府應(yīng)加大對(duì)倒按揭業(yè)務(wù)的宣傳和鼓勵(lì)，培養(yǎng)新型的養(yǎng)老觀念；政府在相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新；先進(jìn)行試點(diǎn)后逐步推廣，倒按揭業(yè)務(wù)應(yīng)有專門機(jī)構(gòu)來運(yùn)作；建立健全倒按揭的相關(guān)法律制度等。

農(nóng)村；倒按揭；障礙；對(duì)策

一、住房倒按揭的含義及其在我國(guó)農(nóng)村實(shí)施的意義

（一）住房倒按揭的含義

所謂住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，經(jīng)過一定的年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。［1］可以看出，“反向抵押貸款”，是有效解決部分 “現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題的重要手段，其目的在于 “以房養(yǎng)老”。也就是說，把老年人的房屋變成可以流動(dòng)和消費(fèi)的貨幣，以提高他們晚年的生活質(zhì)量。

（二）住房倒按揭在我國(guó)農(nóng)村實(shí)施的意義

1.“以房養(yǎng)老”有利于形成父子間的新型 “代際關(guān)系”。據(jù)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，目前農(nóng)村60歲及以上老年人口為8557萬人，占老年人口總數(shù)的65.85%。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)農(nóng)村老年人口將達(dá)到2.73億。［2］在 “未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好農(nóng)村老年人老有所養(yǎng)問題，確保其生活質(zhì)量，是我國(guó)政府亟待解決的一個(gè)重大課題?！耙苑筐B(yǎng)老”是眾多解決方案中最受專家歡迎和推崇的方式。而 “以房養(yǎng)老”這種方式將社會(huì)保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)與購房養(yǎng)老三者相結(jié)合，并實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金 “從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。［3］這不但有助于拓寬養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，也有助于農(nóng)村老人實(shí)現(xiàn)自我保障，大大減輕對(duì)兒女們經(jīng)濟(jì)上的依賴，將我國(guó)自古以來父子兩代人之間的過度依賴關(guān)系改進(jìn)為相對(duì)自立，從而形成新型“代際關(guān)系”。

2.“以房養(yǎng)老”有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。由于歷史原因，我國(guó)農(nóng)村老年人的社會(huì)保障體系很不健全，很不完善，許多農(nóng)村老年人的微乎其微的養(yǎng)老金不足以支撐其生活所需。住房倒按揭作為農(nóng)村社會(huì)保障體系的有力補(bǔ)充，在很大程度上能夠提高在農(nóng)村擁有住房的老年人的生活支出能力，對(duì)于提高其生活質(zhì)量，減輕社會(huì)保障體系的壓力，營(yíng)造安定有序的社會(huì)環(huán)境具有重要意義。

3.“以房養(yǎng)老”有利于拓展銀行業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行開展倒按揭業(yè)務(wù)，可以增加新的業(yè)務(wù)種類，拓展市場(chǎng)，獲取更多利潤(rùn)空間，這樣大大增加了銀行的盈利來源。［4］只要把握正確的介入時(shí)點(diǎn)，中外理財(cái)機(jī)構(gòu)和銀行一定可以達(dá)到既能解決部分老人養(yǎng)老問題，也能獲取自身的商業(yè)利益這樣一種一箭雙雕的目的。

4.“以房養(yǎng)老”有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并未使我國(guó)廣大農(nóng)村居民的生活水平得到同步提高。在農(nóng)村實(shí)施住房倒按揭，就會(huì)使消費(fèi)水平不高的農(nóng)村老人持續(xù)得到一筆穩(wěn)定的收入，無疑會(huì)提高其消費(fèi)能力。還有，一旦靠子女養(yǎng)老的農(nóng)村老年人通過房屋倒按揭解決了其晚年的基本生活費(fèi)用問題，也就意味著減輕了子女的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高了其子女的消費(fèi)能力，從而就會(huì)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

二、未來在我國(guó)農(nóng)村實(shí)施住房倒按揭阻礙重重的原因

由于受各種因素的影響，將來在我國(guó)農(nóng)村實(shí)施住房倒按揭，可能會(huì)受到中國(guó)國(guó)情的嚴(yán)厲挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）倫理困局

中國(guó)傳統(tǒng)的觀念是 “安居樂業(yè)”，“安居”就是一套房子，只有 “安居”了才能 “樂業(yè)”?！耙苑筐B(yǎng)老”最主要的問題是，沒了房子，老年人會(huì)覺得“心虛”。［5］而且 “但存方寸地，留予子孫耕”，在中國(guó)人的觀念里，父母把房子留給子女是順理成章的事，而如果父母辦理 “以房養(yǎng)老”可能會(huì)讓子女承受不必要的輿論壓力。農(nóng)村的家庭觀念較重，如果老年人將自己的房屋沒有留給后輩而是抵押給銀行，那么有些人及其子女可能一時(shí)還不能接受。一位社會(huì)學(xué)教授說，歐美人家庭視 “倒按揭”為正?，F(xiàn)象，但中國(guó)不行。不少老年人或許會(huì)想，一旦房產(chǎn)抵押掉了，那么家庭的親情也有可能被 “抵押”掉了。抵押后子女無法繼承房產(chǎn)是國(guó)人難以邁過的觀念倫理關(guān)。專業(yè)機(jī)構(gòu)曾在上海做過一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查：老年人能接受的僅占16%，84%的老年人不能接受。［3］如果真的施行 “以房養(yǎng)老”的政策，那么將會(huì)沖擊 “養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)。這種倫理困局無疑給 “以房養(yǎng)老”的推行造成一定的阻礙。

（二）銀行積極性不高

銀行的主動(dòng)性和積極性并不高。主要表現(xiàn)在：首先，大部分農(nóng)村老年人的房屋位置偏僻，質(zhì)量差，市場(chǎng)價(jià)格低且波動(dòng)不大，對(duì)銀行的吸引力不大；第二，確定倒按揭率需要對(duì)人均預(yù)期壽命、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等因素，通過獲得許多準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)后，精算師經(jīng)過精確的計(jì)算最終才能確定下來。因此確定倒按揭率銀行需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。倒按揭率過高，銀行可能要虧損；如果過低，房屋抵押人不接受；［3］第三，盡管倒按揭能拓寬銀行的利潤(rùn)空間，但是倒按揭業(yè)務(wù)要獲利需經(jīng)過比較長(zhǎng)的時(shí)間，因此在任的銀行經(jīng)營(yíng)者不會(huì)對(duì)后任期間產(chǎn)生效益的貸款種類感興趣。銀行作為 “以房養(yǎng)老”的主角之一，積極性不高，主動(dòng)性不強(qiáng)，也會(huì)給房屋倒按揭的推行造成很大的困難。［6］

（三）倒按揭運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)法律制度不規(guī)范

房屋倒按揭需要社會(huì)保障、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)政府部門通力合作，需要透明、公正的法制環(huán)境。但是我國(guó)是一個(gè)二元結(jié)構(gòu)體制的國(guó)家。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在廣大農(nóng)村，還很不健全，經(jīng)濟(jì)法律制度很不規(guī)范。這也在很大程度上制約了倒按揭業(yè)務(wù)在我國(guó)農(nóng)村的開展。

三、解決我國(guó)農(nóng)村住房倒按揭業(yè)務(wù)開展可能受挫的對(duì)策

為克服上述障礙，使未來在我國(guó)農(nóng)村能夠順利開展倒按揭業(yè)務(wù)，采取的措施主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

（一）政府要大力宣傳和鼓勵(lì)倒按揭業(yè)務(wù)，培養(yǎng)正確的養(yǎng)老觀念

倒按揭能夠提高和改善消費(fèi)能力較差的農(nóng)村老人的生活水平，并能減輕他們子女的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。政府在農(nóng)村應(yīng)大力宣傳倒按揭既能有效解決老人生活費(fèi)用緊張的困境，又能起到減輕子女負(fù)擔(dān)的積極作用，通過積極的輿論導(dǎo)向使人們的思想觀念逐漸得到改變。隨著時(shí)間的流逝，人們思想的進(jìn)步，大多數(shù)農(nóng)村居民將會(huì)突破傳統(tǒng)的倫理觀念的障礙，樂意接受房屋倒按揭這樣一種以改善晚年生活，提高晚年生活質(zhì)量為目的的新方式。

（二）政府在相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新

為推進(jìn)倒按揭業(yè)務(wù)的順利開展，政府可以在保險(xiǎn)、銀行、稅務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新。比如，政府減免實(shí)行倒按揭房主的收入的稅收。這樣就會(huì)鼓勵(lì)越來越多的老年人選擇倒按揭，從而提高倒按揭住房的房源質(zhì)量，而且還有利于專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理；免除銀行開展倒按揭業(yè)務(wù)獲得的房產(chǎn)增值收益的稅收，［7］也有利于大大提高銀行開展倒按揭業(yè)務(wù)的積極性；改變銀行的考核方式，建立長(zhǎng)效的倒按揭業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（三）先進(jìn)行試點(diǎn)后逐步推廣，倒按揭業(yè)務(wù)應(yīng)有專門機(jī)構(gòu)來運(yùn)作

住房倒按揭作為一種新生事物，被人們特別是思想相對(duì)保守的廣大農(nóng)村居民所接受，的確需要時(shí)間，需要一個(gè)過程，因此要先進(jìn)行試點(diǎn)。首先試點(diǎn)應(yīng)該選擇在思想比較開放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，金融等服務(wù)業(yè)相對(duì)比較成熟的大城市如廣州、上海、北京的郊區(qū)進(jìn)行，等到時(shí)機(jī)成熟后再向全國(guó)農(nóng)村推廣。同時(shí)，成立專門機(jī)構(gòu)，比如專業(yè)的房屋租賃信貸公司，專門負(fù)責(zé)倒按揭前房屋的評(píng)估，倒按揭中的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及房主去世后房屋的維護(hù)、租賃、處理等事宜，［8］以提高倒按揭業(yè)務(wù)的效率。

（四）建立健全倒按揭的相關(guān)法律制度

建立嚴(yán)格的房屋倒按揭登記制度和公示制度，以保障銀行等債權(quán)人的利益；加大對(duì)實(shí)行倒按揭業(yè)務(wù)房主違約責(zé)任的懲罰處罰力度，以起到警示的作用；建立健全銀行倒按揭業(yè)務(wù)審查和資金發(fā)放程序，對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理等。

開展農(nóng)村房屋倒按揭業(yè)務(wù)不僅能改善老年人的生存狀態(tài)，提高他們的生活質(zhì)量，而且能夠拓寬銀行的盈利空間，完善農(nóng)村的社會(huì)保障體系。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在我國(guó)農(nóng)村開展住房倒按揭業(yè)務(wù)具有良好的應(yīng)用前景，［9］是趨勢(shì)，房屋倒按揭業(yè)務(wù)前途必將一片光明。

［1］倒按揭 ［EB／OL］.［2010－08－20］http：／／baike.baidu.com／view／186077.htm？fr＝ala0＿1＿1baike.baidu.com／view／186077.htm？fr＝ala0＿1＿1.

［2］淺析農(nóng)村老年人養(yǎng)老問題 ［EB／OL］.（2010－02－28）［2010－08－20］.http：／／www.360doc.com／content／10／0228／14／907775＿17099573.shtml.

［3］王莉，商 艷青，倒按揭、以房換養(yǎng) …… “以房養(yǎng)老”離我們有 多 遠(yuǎn) ［EB／OL］. （2007－10－26） ［2010－08－20］.http：／／www.chinanews.com.cn／estate／2cfg／news／2007－10－26／1060412.shtml.

［4］李磊.點(diǎn)擊倒按揭 ［J］.百姓，2006 （6）：65－68.

［5］滬房貸 “倒按揭”漸受關(guān)注，實(shí)行還存眾多爭(zhēng)議 ［EB／OL］.（2008－07－11）［2010－08－20］.http：／／www.Anjia.com.

［6］唐鈞.從 “倒按揭”到社會(huì)保障的新思路 ［EB／OL］. （2006－09－13） ［2008－08－20］..http：／／www.news365.com.cn／wxpd／ds／qkdd／200609／t20060913＿1101932.htm.

［7］張炳信.淺論我國(guó)實(shí)行住房倒按揭的模式選擇及制度完善 ［J］.企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2009（4）：32－35.

［8］魯曉明.我國(guó)應(yīng)開展住房倒按揭業(yè)務(wù) ［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2005（3）：58－63.

［9］何曉琳.住房倒按揭在中國(guó)實(shí)施的障礙和應(yīng)用前景分析 ［J］.現(xiàn)代商場(chǎng)，2009（2）：73－76.

（編輯：程俐萍）

The Reasons and the Suggestions on the Policy of Housing Reverse Mortgage in Rural Areas

HAN Xiu－lan，KAN Xian－xue
（SchoolofHumanitiesandSocialSciences，NorthUniversity，TaiyuanShanxi030051，China）

The policy of housing reverse mortgage enforcing in rural areas will benefit forming a new type relation of generations，safeguarding social stability and promoting the increase of national economy.But the policy will not be enforced smoothly due to the following factors：the traditional inheriting problem，the low positivity of banks and the nonstandard law and economic system.To conquer the above barriers，the measures which make the operation of reverse mortgage enforce smoothly are included：the cultivation of new conception of providing for the aged，making professional cooperation carried out reverse mortgage，setting up correlating financial policy and law system on the reverse mortgage.

Rural areas；Reverse mortgage；Barriers；Suggestion

F830.589

A

1671－816X （2010）06－0662－03

2010－09－23

韓秀蘭 （1973－），女 （漢），山東章丘人，講師，碩士，主要從事農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的研究。