農(nóng)房抵押貸款價值的評估方法研究

王 靜

一、試行農(nóng)房抵押貸款的必要性

隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)業(yè)投資不斷增加，農(nóng)民資金需求也日趨旺盛。為了解決農(nóng)民資金的缺口，推行農(nóng)房抵押貸款，可大大緩解農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化過程中對信貸資金的需求。

第一，農(nóng)房是農(nóng)民最主要的家庭財產(chǎn)之一。四川省遂寧市調(diào)查統(tǒng)計，農(nóng)民家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)為：建設(shè)住房資金約占60%；以備就醫(yī)、防老、急需的資金約占20%；用于再生產(chǎn)及其它資金占20%。

第二，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、科技化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展對信貸資金需求增加。目前，我國一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，出現(xiàn)了農(nóng)戶農(nóng)業(yè)投資的低水平飽和，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化、科技化、產(chǎn)業(yè)化是解決之一問題的有效途徑。而發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；⒖萍蓟?、產(chǎn)業(yè)化對資金投入的需求大大增加，辦理農(nóng)房抵押貸款能較好地解決資金困難。

最后，開展農(nóng)房抵押貸款可以提高農(nóng)村合作銀行資本充足率和降低信貸風(fēng)險。我國農(nóng)村合作銀行普遍存在業(yè)務(wù)單一，貸款項目較少的問題，開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，全國可提供價值上萬億的農(nóng)房資產(chǎn)作為抵押物。這樣，農(nóng)村合作銀行的抵押貸款率一定能大幅度提高，從而提高抗風(fēng)險能力。

二、評估農(nóng)房抵押價值的方法選擇

房地產(chǎn)估價常用的方法為市場法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。它們各自適用的估價對象、條件、原理及所需數(shù)據(jù)均不相同。

寧波市江北區(qū)采用市場法——由信用社和借款人根據(jù)房屋周邊房價通過協(xié)商確定農(nóng)房抵押貸款的評估價值。市場法適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如，普通住宅、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、寫字樓等。然而，在現(xiàn)實中農(nóng)房抵押貸款在各地僅限于試點地區(qū)實行，試行面積較小、貸款數(shù)量不多，在加上農(nóng)房本身的材料、結(jié)構(gòu)、成新率、地理位置等因素相差很大，具有相似的區(qū)位狀況和實物狀況的農(nóng)房較少，很難找到可比的實例。因此，用市場法會造成農(nóng)房抵押貸款評估價值隨意性很強。不宜采用市場法評估農(nóng)房的抵押價值。

收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法適用于有經(jīng)濟效益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，一般農(nóng)房雖然沒有直接經(jīng)濟收益，但卻有潛在經(jīng)濟收益，可以使用收益法。然而，收益法評估的是房地產(chǎn)的價值，不是建筑物的價值，難以將宅基地與農(nóng)房的價值分開計算。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。用這種方法存在與收益法同樣的問題。

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法適用于舊的房地產(chǎn)、在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。對于很少發(fā)生交易，又沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，一般采用成本估價法。成本法適合評估農(nóng)房的抵押價值。

三、成本法評估農(nóng)房的抵押價值

成本法評估農(nóng)房的抵押價值，一般原則為：

農(nóng)房評估價格=農(nóng)房重新購建價格-農(nóng)房折舊 （1）

（一）重新購建價格的求取

重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出（如重新購買的價款和稅費），或者重新開發(fā)假設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。銀行可以按照基本結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和簡單結(jié)構(gòu)）、墻體、地面、屋面和門窗等把農(nóng)房劃分幾個等級，分別制定其重新購建價格。

建筑物重新購建價格可以采用單位比較法、分部分項法、供料測算法和指數(shù)調(diào)整法來求取。銀行為了估價的方便可以采用單位比較法，制定一個農(nóng)房等級的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按照這個標(biāo)準(zhǔn)分別制定各個等級農(nóng)房單位建筑面積的重新購建價格，并且進行定期更新。

（二）折舊的求取

估價上和會計上的“折舊”，意義上有某種相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有本質(zhì)的區(qū)別。求取農(nóng)房折舊的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。

建筑物折舊=建筑物重購價格-建筑物市場價值（2）

1.分解法求取折舊。分解法是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。

分解法把建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，農(nóng)房的功能折舊和外部折舊較小，主要是物質(zhì)折舊，所以在這個只考慮物質(zhì)折舊。物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下：

（1）將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費用）小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：

修復(fù)費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)的價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值 （3）

反之，是不可修復(fù)的。

（2）對于可修復(fù)的項目，估算其估價時點的修復(fù)費用作為折舊額。

（3）對于不可修復(fù)的項目，根據(jù)其估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。

（4）把可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額，具體計算公式如下：

長壽命項目的折舊額=（建筑物的購建價格-修復(fù)費用-短壽命項目的重置價格-殘值）×長壽命項目使用年限/長壽命項目經(jīng)濟壽命 （4）

短壽命項目的折舊額=（短壽命項目的重置價格-殘值）×短壽命項目使用年限/短壽命項目經(jīng)濟壽命 （5）

物質(zhì)折舊額=短壽命項目的折舊額+長壽命項目的折舊額+修復(fù)費用 （6）

農(nóng)房評估價格=農(nóng)房購建價格-長壽命項目的折舊額-短壽命項目的折舊額-修復(fù)費用=農(nóng)房購建價格-（農(nóng)房購建價格-修復(fù)費用-短壽命項目的重置價格-殘值）×長壽命項目使用年限/長壽命項目經(jīng)濟壽命-（短壽命項目的重置價格-殘值）×短壽命項目使用年限/短壽命項目經(jīng)濟壽命-修復(fù)費用 （7）

貸款額度=農(nóng)房評估價格×可貸比例 （8）

2.年限法求取折舊。年限法是根據(jù)建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。如果房屋的部件、設(shè)備、設(shè)施的折舊不好計算，更換的時間不好掌握，也可以采用年限法求取房屋的折舊。根據(jù)1992年建設(shè)部、財政部制定的《房地產(chǎn)單位會計制度——會計科目和會計報表》（建綜[1992]349號印發(fā)）對房產(chǎn)折舊做出有關(guān)規(guī)定：

（1）計算折舊必須確定房產(chǎn)的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：年折舊額=原價×（1-殘值率）/耐用年限 （9）

（2）根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列四類七等：

①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。②磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷。③磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒有涼臺，內(nèi)部設(shè)施不全的非單元住宅或其他房屋。④磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。⑤磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。⑦簡單結(jié)構(gòu)：如簡易樓、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。

（3）各類結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：

①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：非生產(chǎn)用房60年。②磚混結(jié)構(gòu)一等：非生產(chǎn)用房50年。③磚混結(jié)構(gòu)二等：非生產(chǎn)用房50年。④磚木結(jié)構(gòu)一等：非生產(chǎn)用房40年。⑤磚木結(jié)構(gòu)二等：非生產(chǎn)用房40年。⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：非生產(chǎn)用房40年。⑦簡單結(jié)構(gòu)：10年。

但是，農(nóng)村的房屋大多是由農(nóng)戶自己雇人建造，有的結(jié)構(gòu)不好按上述標(biāo)準(zhǔn)劃分，例如，有的農(nóng)房墻體是磚混結(jié)構(gòu)，棚頂又是木質(zhì)結(jié)構(gòu)；而有的農(nóng)房墻體是磚混結(jié)構(gòu)，棚卻是草的。這樣混合結(jié)構(gòu)的房屋，很難把它劃分到某種類型結(jié)構(gòu)中，只能大致估計它的耐用年限，再利用年限法計算折舊。

（4）房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值；清理費是指拆除房屋和搬運廢棄物所發(fā)生的費用；殘值減去清理費用，即為殘余價值，其與房屋造價的比例為殘值率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0；②磚混結(jié)構(gòu)一等2%；③混結(jié)構(gòu)二等2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等3%；⑦簡單結(jié)構(gòu)0。

但是，注意兩種求取折舊的方法得出的計算結(jié)果不同，一般年限折舊法要比分解法求取的折舊小，有時兩種方法求取的折舊相差比較大，分解法求取的折舊相對比較精確。但是，通常情況下，銀行很難獲得房屋的部件、設(shè)備、設(shè)施的更新時間，如果只憑借款人上報，難免信息出現(xiàn)虛假等失真情況，所以，建議銀行最好采用年限折舊法提取折舊。