房地產(chǎn)的十月迷霧

周 浩 劉 茜

“你們開(kāi)盤怎么不早點(diǎn)提前通知我,就算是趕飛機(jī)趕火車,我一晚上也趕不過(guò)來(lái)啊?！?0月10日,經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)的公交顛簸后,李磊來(lái)到了北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的售樓部,還未坐定,他就向售樓小姐抱怨起來(lái):因?yàn)槭患倨诨亓颂藦V西老家,錯(cuò)過(guò)了長(zhǎng)陽(yáng)半島三期開(kāi)盤。

到了售樓部,李磊得知,三期開(kāi)盤當(dāng)天所有房源就已經(jīng)全部售完。無(wú)奈之中,李磊只能等待四期開(kāi)盤,一旁的女友也在埋怨他:“去年三環(huán)邊還有百萬(wàn)元的一居室,當(dāng)時(shí)嫌貴沒(méi)買,現(xiàn)在拿這個(gè)錢五環(huán)邊都買不到了?！比缃窭罾诘氖赘吨荒苓x擇北京遠(yuǎn)郊樓盤的小戶型。

與長(zhǎng)陽(yáng)半島售樓處的富麗堂皇相比,屋外的景色讓人有些沮喪:秋風(fēng)中,“長(zhǎng)陽(yáng)半島,一生之城”的旗幟孑然飄零,京良路上車聲轟鳴、塵土漫天,干涸的永定河床滿是汽車碾壓出的雜亂線條,四周的土地仍然處于一級(jí)開(kāi)發(fā)狀態(tài),放眼望去,一片荒野。惟有正在試運(yùn)行的房山輕軌線給人帶來(lái)一絲安慰,這是未來(lái)通往市區(qū)最便利的交通。

能否買到長(zhǎng)陽(yáng)半島四期,李磊心里也沒(méi)底。這天,和李磊一樣從市區(qū)趕到房山看盤的人還有很多,售樓人員被各種各樣的問(wèn)題所包圍:“全款付有多少折扣?”“沒(méi)有本地收入證明可以嗎?”“四期什么時(shí)候開(kāi)盤?”

此時(shí),距離中央新一波房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去了11天。作為在京工作的購(gòu)房“剛需”代表之一的李磊,如今也不太相信房?jī)r(jià)還能降下來(lái)。從2008年決定買房以來(lái),李磊已經(jīng)親歷四輪房地產(chǎn)調(diào)控,此間,北京商品住宅均價(jià)從一萬(wàn)元輕松邁過(guò)兩萬(wàn)元。面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià),李磊決定不再觀望。

與李磊抱有同樣想法的人不在少數(shù)。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近期發(fā)布的2010年三季度北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示,盡管有六成居民認(rèn)為北京房?jī)r(jià)過(guò)高,但仍有接近四成的居民認(rèn)為,未來(lái)一年北京房?jī)r(jià)仍將上漲。

“限購(gòu)”之前,加緊買房

調(diào)控的冷水并未潑滅北京購(gòu)房者的熱情。

曾經(jīng)領(lǐng)漲北京的通州區(qū),在國(guó)慶七天迎來(lái)了銷售的黃金期。位于北京通州八通線終點(diǎn)的金隅花石匠項(xiàng)目,今年5月份開(kāi)盤的兩棟樓所剩余的48套房子,整個(gè)夏天都無(wú)人問(wèn)津,但在剛剛過(guò)去的黃金周卻幾乎被一搶而空,只剩下底層的兩三套。

金隅花石銷售人員告訴《中國(guó)新聞周刊》記者,該樓盤今年黃金周的銷量是去年的兩倍多。10月11日,當(dāng)記者到達(dá)金隅花石匠售樓部時(shí),現(xiàn)場(chǎng)仍有十余人在看房。目前,金隅花石項(xiàng)目的均價(jià)為17000元/平米,比開(kāi)盤之初上漲了近千元。

節(jié)后市場(chǎng)也并不冷清。距金隅花石不遠(yuǎn)的K2清水灣,售樓處的接待廳里人來(lái)人往,熱鬧非凡,記者在現(xiàn)場(chǎng)看到有三人正在簽約,均系國(guó)慶節(jié)看房后確定購(gòu)買。

目前K2清水灣推出的6號(hào)樓,已經(jīng)賣出了一半。該樓于今年4月份開(kāi)盤,最初定價(jià)24800元,緊接著,一個(gè)月以后的5月底,漲至26800元,至6月初降至25000元左右,現(xiàn)在均價(jià)仍維持在這一價(jià)位。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示:10月第一周(10月3日～9日),該市新建商品房網(wǎng)簽總量為1383套,盡管環(huán)比上周下跌了64%,但與去年同期相比上漲了14%。全市二手住宅網(wǎng)簽同比也有近38%的上漲。

對(duì)于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的環(huán)比下降的數(shù)據(jù),房山、通州、海淀等多個(gè)樓盤銷售人員均對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示:政策出來(lái)了,當(dāng)然需要適當(dāng)配合。

不僅僅是北京,僅黃金周頭五天,廣州全市網(wǎng)簽1436套,大大超過(guò)去年黃金周7天936套的總成交量。位于中部的湖北武漢,10月1～7日,累計(jì)成交1492套房源,日均成交213套,相比2009年同期增加近八成,成交房屋平均面積約為92平方米,顯示出購(gòu)房剛性需求仍然相當(dāng)旺盛。

新政其志

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策,卻志在必得。

國(guó)慶長(zhǎng)假前兩天,9月29日,中央政府出臺(tái)今年以來(lái)的第二波房地產(chǎn)調(diào)控措施,住建部、財(cái)政部等多部委在同一天下發(fā)了四份文件,從信貸、稅收、土地等多方面調(diào)控,與2005年以來(lái)的歷次調(diào)控相比,上述手段均已達(dá)到歷史極值。

清華大學(xué)土木建管系房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)表示,節(jié)日中出臺(tái)政策,噪音會(huì)小一些,也能讓民眾對(duì)于政策進(jìn)行更加冷靜的理解,同時(shí)還給了地方政府出臺(tái)相關(guān)的具體政策和配套措施的消化期和緩沖期。

“買賣通吃、哄抬房?jī)r(jià)”的房地產(chǎn)中介被政府盯上了。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部和監(jiān)察部在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的通知》稱,加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為?！瓣庩?yáng)合同”被認(rèn)為是導(dǎo)致國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差的重要因素之一。

財(cái)稅的調(diào)控力度也有所加大。由于需要全國(guó)人大修法批準(zhǔn),傳聞中的房產(chǎn)稅繼續(xù)難產(chǎn)。但財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》中稱,對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。此外,上海市在10月9日出臺(tái)的地方調(diào)控細(xì)則中,將土地增值稅預(yù)征率由原先最高的2%上調(diào)至5%。

地方政府也感受了腦袋上的緊箍咒:住建部、國(guó)土部、監(jiān)察部于10月11日決定對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé):對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任。

此前,9月29日,國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》重申,確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%。

打壓購(gòu)買需求,是這一輪的調(diào)控的最大撒手锏。但不僅僅是投機(jī)性需求,一些剛需也被“錯(cuò)殺”。9月29日,中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中的規(guī)定,對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上。這大大提高了首次置業(yè)門檻。以北京一套150萬(wàn)的住宅計(jì)算,新政后,購(gòu)房人將新增首付15萬(wàn)元,約相當(dāng)于北京市職工人均三年的工資收入。

針對(duì)二套房和三套房的信貸措施則更為嚴(yán)厲。此外前述文件還規(guī)定:各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款,對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。這是有史以來(lái)針對(duì)個(gè)人房貸的最為嚴(yán)苛的政策。

一些地方還紛紛祭出“限購(gòu)令”,以行政手段為樓市強(qiáng)行降溫。上海市政的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,此次出臺(tái)的“滬八條”中,最重要的政策是限購(gòu)。

此外,深圳9月30日晚出臺(tái)的限購(gòu)政策規(guī)定,從10月1日起,戶籍居民家庭限購(gòu)兩套住房,非戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房。廈門市國(guó)土房產(chǎn)局也于近日決定采取臨時(shí)性限購(gòu)措施,即從2010年10月1日起至2010年12月31日,同一購(gòu)房家庭只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房。

限購(gòu)令顯示出政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路正日益回歸傳統(tǒng)。類似的緊縮需求的措施,早在2005年的“新國(guó)八條”和2006年的“國(guó)六條”中就有所體現(xiàn)。但當(dāng)年調(diào)控的結(jié)果,卻是房?jī)r(jià)一邊調(diào)控,一邊大漲。

安邦咨詢?cè)诮瞻l(fā)布的一份研究報(bào)告中寫到,“每當(dāng)新政策出臺(tái)后,購(gòu)房者都期望政策會(huì)拉低房?jī)r(jià),所以延緩了購(gòu)房計(jì)劃。但當(dāng)政策效應(yīng)過(guò)去后,房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期中那樣降低,這時(shí)就會(huì)有更多消費(fèi)者加入購(gòu)房大軍中,造成因?yàn)檠泳彅D壓后的井噴現(xiàn)象,進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)?！?/p>

直到2007年,政府才決定淡化房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)提法,政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房,但由于建保障房與地方政府的土地財(cái)政直接沖突,在實(shí)施過(guò)程中,中央政令并不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為地方行動(dòng)。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道稱,截至2009年12月初,從廣州、上海、天津、深圳和重慶已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,上述城市至今只完成了26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的新開(kāi)工目標(biāo)。

“我們需要的是一個(gè)常態(tài)化的制度?！鼻迦A大學(xué)土木建管系房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)認(rèn)為,限購(gòu)令的效果不會(huì)太明顯,這只是一個(gè)暫時(shí)性的措施。季如進(jìn)認(rèn)為長(zhǎng)期解決之道還需要政府加大對(duì)保障房的建設(shè)力度。

政府底牌

9.29新政會(huì)重蹈“新國(guó)十條”的覆轍嗎?

新一波調(diào)控,事實(shí)上是對(duì)今年4月“新國(guó)十條”的進(jìn)一步強(qiáng)化。此前,“新國(guó)十條”采取了兩條腿走路的方法調(diào)控房地產(chǎn),一方面要求地方政府加大對(duì)保障房的建設(shè)力度,并劃定了70%的界限;另一方面,收緊信貸,包括二套房首付提高到50%等多項(xiàng)措施。

實(shí)施半年后,盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)環(huán)比增速已經(jīng)趨于平緩,但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查也表明,今年8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲 9.3%。

進(jìn)入9月以來(lái),據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè),北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢等城市商品房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。二線城市房?jī)r(jià)漲幅尤為迅猛,據(jù)焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)稱,4月新政以來(lái),山東省會(huì)濟(jì)南的房?jī)r(jià)已累計(jì)上漲近千元。

開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆槿匀桓邼q,各地地王頻出。今年9月8日,九龍倉(cāng)奪得上海黃浦江沿岸E18地塊,樓面價(jià)就已超過(guò)3萬(wàn)元,創(chuàng)上海住宅單價(jià)之新高。地方政府的土地財(cái)政也在加速膨脹:中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示,今年前9個(gè)月,京津滬等國(guó)內(nèi)30個(gè)大中城市的政府土地收入同比增長(zhǎng)七成,賣地收入近9000億元。

政府的房地產(chǎn)調(diào)控能力遭到了質(zhì)疑。政府調(diào)控房地產(chǎn)的底線究竟在哪?房?jī)r(jià)多少才算調(diào)控到位?對(duì)于這些問(wèn)題,人們始終如罩云霧中。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日的一席講話不經(jīng)意揭開(kāi)了謎底。9月30日晚上人民大會(huì)堂舉辦的國(guó)慶招待會(huì)上,溫家寶稱“增加保障性住房供給,保持房地產(chǎn)價(jià)格的合理和穩(wěn)定,讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果更廣泛地惠及全體人民?！?/p>

長(zhǎng)期以來(lái),中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)的心態(tài)頗為矛盾:既不能打壓過(guò)度以免殃及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),又不能放任飆漲激化民生問(wèn)題。

重視民生的溫家寶總理今年2月27日在網(wǎng)絡(luò)上與民眾互動(dòng),面對(duì)網(wǎng)友質(zhì)疑房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)也曾表示,“我也知道所謂‘蝸居的滋味。因?yàn)槲覐男W(xué)到離開(kāi)家的時(shí)候,全家五口人只有9平方米的住房?！辈贿^(guò)溫家寶同時(shí)表示,“其實(shí),如果說(shuō)改革開(kāi)放30年來(lái),城鄉(xiāng)居民的住房都有相當(dāng)?shù)母纳?大概是城鎮(zhèn)人均住房面積增長(zhǎng)了5倍,農(nóng)村人均住房面積增長(zhǎng)了3倍?！?/p>

經(jīng)過(guò)近五年的數(shù)輪調(diào)控后,政府的底牌逐漸顯露?？v觀各級(jí)政府官員有關(guān)房地產(chǎn)的談話,穩(wěn)定與健康發(fā)展是始終未變的主題,而有關(guān)“降價(jià)”的直接提法非常罕見(jiàn)。歷次調(diào)控的結(jié)果印證了購(gòu)房者普遍的焦慮:樓市調(diào)控政策形同雨打芭蕉,過(guò)不留痕,過(guò)后總是伴隨報(bào)復(fù)性反彈。

9月30日,第二波新政出臺(tái)后的第二天,資本市場(chǎng)出現(xiàn)了吊詭的一幕:房地產(chǎn)板塊不跌反漲,平均漲幅接近四個(gè)百分點(diǎn),其中龍頭品種萬(wàn)科、保利地產(chǎn)分別高漲了7.55%和8.90%。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,地產(chǎn)股在新政后走強(qiáng),說(shuō)明市場(chǎng)認(rèn)為地產(chǎn)股可能已經(jīng)利空出盡。

但調(diào)控也加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度。據(jù)萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前9個(gè)月,地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科已經(jīng)超過(guò)去年全年的銷售額,萬(wàn)科有可能在年底邁入千億級(jí)企業(yè)的門檻,在香港上市的恒大集團(tuán)則繼續(xù)穩(wěn)住銷售面積冠軍的寶座。一場(chǎng)國(guó)內(nèi)房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的博弈已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

寡頭時(shí)代到了,房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎?★