張 芬

就在商品房受到政策打壓之際，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格卻逆勢上揚(yáng)。針對日益嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，決策層的打壓態(tài)度越發(fā)堅(jiān)決。

在一系列調(diào)控政策的“重壓”之下，全國房地產(chǎn)市場陷入低迷，一度高燒的樓市進(jìn)入“降溫期”，但房價(jià)并未出現(xiàn)明顯的松動。

在價(jià)格依然高企的商品房面前，由于相對便宜目不受房貸新政影響，小產(chǎn)權(quán)房一直受到剛性需求和投資購房者的青睞。對此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房恰逢“轉(zhuǎn)正”為商品房的大好時(shí)機(jī)。然而，國土部目前透露，14個部落委正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房的清理整冶方案，將嚴(yán)肅處理日趨嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房問題。這次看來，管理層要“動真格”了。

小產(chǎn)權(quán)大隱患

據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計(jì)，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)存全國村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中有很大比例是農(nóng)民在農(nóng)村集體用地上建房出售。由于不用繳納土地出讓金和其它稅費(fèi)，成本大大減少，小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)一般只有正規(guī)商品房的40％～60％。

一直以來，政府相關(guān)部門都在強(qiáng)調(diào)它的非法性，三令五申嚴(yán)禁開發(fā)和購買小產(chǎn)權(quán)房?？墒?，小產(chǎn)權(quán)房依然“遍地開花”，越治理越多，特別是在高房價(jià)的一線城市尤為嚴(yán)重。以深圳為例，有專家分析，一般城市的小產(chǎn)權(quán)房占房產(chǎn)總量的10％～40％，而深圳卻達(dá)到驚人的50％。也就是說，深圳的常住人口將近1800萬，至少有900萬人是通過小產(chǎn)權(quán)房來解決個人住房問題的。

福州地產(chǎn)專家陳國旺分析，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的主要原因是價(jià)格便宜且剛性需求大。“隨著城市商品房價(jià)的飆升，越來越多的購房者被迫喪失購房能力，但剛性需求又使他們不得不買。對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的購房者來說，小產(chǎn)權(quán)房就是他們心目中的經(jīng)濟(jì)適用房，盡管他們明白這是不合法的?！彼f，不少投資者豪賭小產(chǎn)權(quán)房能夠“轉(zhuǎn)正”是導(dǎo)致其熱銷的另一個重要因素。相對低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房誘使投資客大量進(jìn)場，他們短期獲取租金收益，長期博取“轉(zhuǎn)正”后的暴利。此外，由于全國土地供應(yīng)量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，農(nóng)村集體用地就成為一些開發(fā)商的目標(biāo)，這顯然也成為催生小產(chǎn)權(quán)房的原因之一。

資深地產(chǎn)經(jīng)理人陳云峰表示，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，無產(chǎn)權(quán)的住宅不得買賣，也不受法律保護(hù)，如果涉及拆遷或土地拍賣將得不到補(bǔ)償。因此，小產(chǎn)權(quán)房存在大隱患，不能任其蔓延。

“農(nóng)地入市”是大勢所趨?

“對于當(dāng)前各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題，政府采取‘一案一處理的原則。”國土部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤告訴記者，對于尚未銷售和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，并拆除所有圍建的圍墻；對2007年12月30日以前銷售的已建成的房屋，則待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。同時(shí)，對正在違法建設(shè)的立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售；對已劃分地塊待建的，則要求退還土地。

今年“兩會”期間，一些代表委員提議，在不違反土地利用總體規(guī)劃的前提下，小產(chǎn)權(quán)房可以在補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)后“轉(zhuǎn)正”。但有分析人士指出，從近期官方的處理態(tài)度看，小產(chǎn)權(quán)房要“轉(zhuǎn)正”不易，反而可能面臨趨于嚴(yán)厲的清理方案。

不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的問題歸根結(jié)底是土地供應(yīng)不足的問題，如果在不侵犯耕地紅線的前提下，適當(dāng)放開農(nóng)村土地市場，可以起到轉(zhuǎn)換小產(chǎn)權(quán)屬性的作用。但也有反對者表示，目前還沒有完善的機(jī)制約束“農(nóng)地入市”，萬一監(jiān)管不到位，這很有可能又一次成為投資客們的炒房機(jī)會，導(dǎo)致房價(jià)再次上漲并且傷害農(nóng)民的利益。

陳國旺表示，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了城市中低收入者的購房需求，也在一定程度上抑制了房價(jià)，所以如果強(qiáng)行拆除這些小產(chǎn)權(quán)房，勢必會影響到社會穩(wěn)定?！暗胤秸梢钥紤]通過補(bǔ)交差額費(fèi)用的方式，使小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ闲宰》?，既可?shí)現(xiàn)打擊小產(chǎn)權(quán)房的目的，又完成了保障性住房的任務(wù)。不過，這也需要相應(yīng)法律制度的支持?！彼f。福州小產(chǎn)權(quán)房的末日挽歌

實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房分為兩種，—種是在農(nóng)村集體用地上建的住宅，不能進(jìn)入市場交易，只能出售給當(dāng)?shù)卮迕?；另—種是未經(jīng)審批自行建設(shè)的違章建筑。在福州，小產(chǎn)權(quán)旁主要集中在倉山區(qū)和晉安區(qū)。近年來，福州嚴(yán)厲整治并拆除了大量的違規(guī)建筑，而第一種類型的小產(chǎn)權(quán)房將成為國家下一步清理的主要對象。

消息一經(jīng)傳出，小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們都惶恐不安。“當(dāng)初選擇小產(chǎn)權(quán)房也是迫于高房價(jià)的無奈之舉，要是真的開始整治，恐怕又得回到租房的日子了?！痹S多自住型小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主表示，如果國家采取強(qiáng)制拆除的手段，他們連基本的補(bǔ)償都拿不到。而不少投資型小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主則依然把希望寄托于小產(chǎn)權(quán)房合法化上。社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，由于諸多政策、法律的障礙，小產(chǎn)權(quán)合法化可能只會是極少的一部分，個人投資小產(chǎn)權(quán)房仍面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，但在集體土地上投資工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，倒是不錯的選擇。

鑒于福州樓市量跌價(jià)漲的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士表示，倘若小產(chǎn)權(quán)房正式進(jìn)入主流的住房體系，雖然能給市場帶來巨大的供應(yīng)量，更多的卻是為投資者增加炒作砝碼而已，讓自住型購房者陷入不能買小產(chǎn)權(quán)房和買不起高價(jià)商品房的兩難境地之中。