淺析住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及防范

王冬明 王 惠 程曉東

[關(guān)鍵詞]信貸風(fēng)險(xiǎn);防范;形成

一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成

1.由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導(dǎo)致銀行利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜,主要有:一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋,從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國正處于就業(yè)壓力的高峰,勞動(dòng)力的相對過剩現(xiàn)象將在一定時(shí)期內(nèi)存在;加上人們選擇工作的觀念也在發(fā)生變化,伴隨著勞動(dòng)用工制度的深化改革和企業(yè)經(jīng)營狀況的起伏變化等,這些都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定,從而影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行。我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查,而不是過程或動(dòng)態(tài)審查;主要審查借款人借款時(shí)的還款能力,也就是貸款時(shí)的把關(guān),至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督,商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難。并且,我國目前還沒有對職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查和評估的機(jī)構(gòu),商業(yè)銀行很難對借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后,房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降,以致借款人在權(quán)衡利弊后,放棄原來的按揭購房行為,而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款,再重新購置其他房屋,造成商業(yè)銀行貸款不能收回,也就是所謂的“理性違約”。這種風(fēng)險(xiǎn)對銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí),這種情況一般不會(huì)發(fā)生。但房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的周期性,我國房地產(chǎn)同樣也要遵循這個(gè)規(guī)律。三是個(gè)別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞,利用借方與貸方的信息不對稱,在申請住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī),導(dǎo)致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大,但危害相當(dāng)嚴(yán)重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用,導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛,貸款利益受到損失。具體表現(xiàn):一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后,因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn),由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì),通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買開發(fā)的房產(chǎn),用以籌措資金;甚至偽造購房人詐騙銀行資金,以按揭貸款之名,套取乃至詐騙銀行資金,一旦資金到手,就挪作它用,甚至攜款潛逃。

3.銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人,是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者,也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者,理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動(dòng)。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下,商業(yè)銀行由于信息不對稱和自身體制不健全而面臨風(fēng)險(xiǎn),主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。

4.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前,以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題:一是產(chǎn)權(quán)不清晰,抵押物的歸屬確定難;二是私宅抵押,一旦不還本付息,銀行上訴成立,但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制,難以達(dá)到目的;三是價(jià)值不實(shí),抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假,其評估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值,使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn);四是抵押物的處置難,如借款人違約或不能履約償還銀行貸款,作為抵押物的住房,存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.加強(qiáng)貸款管理。一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí),克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展,在經(jīng)營上急功近利的不良傾向。對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性要加以高度重視,妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。國際上的經(jīng)驗(yàn)一再證明,住房信貸風(fēng)險(xiǎn)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢特別是居民對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的社會(huì)預(yù)期高度正相關(guān),不能簡單地認(rèn)為住房信貸是低風(fēng)險(xiǎn)品種。要改變把住房信貸當(dāng)做低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房,又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí),應(yīng)注意市場細(xì)分,優(yōu)化自身的貸款結(jié)構(gòu);要合理設(shè)定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個(gè)人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動(dòng)性貸款比例等。二是按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者,不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理,對發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶,視工程進(jìn)展情況,分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí),再把全部貸款撥付給開發(fā)商,這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí),適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款,抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款,使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi),防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率,對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率,以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅,抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施,形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。

2.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式,在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下,應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道,實(shí)現(xiàn)資金來源多元化,以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立對個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查和評估的專門機(jī)構(gòu),建立和完善個(gè)人信用等級制度,加強(qiáng)對借款人的借款動(dòng)機(jī)和還款能力的審查。貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是從接受借款人申請住房貸款開始,到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽(yù)狀況,對抵押物的價(jià)值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)、對擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等,避免銀行陷入不必要的糾紛?！?

(編輯/劉佳)