李 燕

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金、資產(chǎn)增值，或者賺取租金和資本增值同時都持有的房地產(chǎn)。財政部于2006年2月發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱CAS3），專門對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，使投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本和公允價值兩種模式。本文主要分析兩種模式下相關(guān)的會計處理及其對企業(yè)利潤的影響。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計處理及分析

CAS3規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式計量和公允價值模式計量。采用成本模式的后續(xù)計量適用《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的強調(diào)適度謹慎，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式計量。否則，采用成本模式計量。

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從表1的會計處理可看出，在成本模式下，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)每期需要計提折舊，使其賬面成本不斷減小的同時也減少了企業(yè)當期利潤，而出售時則相當于將以往已計提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售期的利潤，變相實現(xiàn)了利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)持續(xù)不斷升值的情況下，上市公司更愿意采用成本模式計量。而采用公允價值模式計量的企業(yè)，將公允價值模式計量下的投資性房地產(chǎn)增值部分計入利潤表，從而增加企業(yè)的應(yīng)交所得稅，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生，只作為“遞延稅項”。同時由于每個報告期末，都要根據(jù)當時的公允價值確認損益，到出售時，實際已將收益分攤于各個報告期，未來期望通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)實現(xiàn)利潤大幅增長或扭虧當然是不可能的。

CAS3同時還規(guī)定，企業(yè)對投資房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的視為會計政策變更，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤），已采用公允價值計量模式的不得轉(zhuǎn)為成本模式。

因此，在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將投資性房地產(chǎn)計量模式從按成本計量轉(zhuǎn)為按公允價值模式計量，在首年，各相關(guān)上市公司將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初留存收益。其影響結(jié)果是，這些上市公司的上年度的所有者權(quán)益將大為增加。同時，變更計量模式后將對原有資產(chǎn)進行重新估值，產(chǎn)生重估增值，使上市公司利潤增加和擁有的隱形資產(chǎn)得到反映，從而更好地體現(xiàn)企業(yè)的盈利能力和真實的資產(chǎn)價值。但在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風險。

二、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換的會計處理及分析

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

從表2會計處理可見，采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時“原值轉(zhuǎn)原值、折舊轉(zhuǎn)折舊、攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準備轉(zhuǎn)準備”，最顯著的特點就是企業(yè)不受房地產(chǎn)價格變動的影響，盈利穩(wěn)定。如果采用公允價值模式計量，那么，當投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，企業(yè)早些年購入的投資性房地產(chǎn)，原賬面價值低于公允價值的差額計入“公允價值變動損益”的貸方，期末將“公允價值變動損益”科目的余額轉(zhuǎn)到“本年利潤”的貸方，必將大大提高企業(yè)的當期利潤。反之則相反。

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2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

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從表3會計處理可見，在公允價值模式計量下，當自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)時，在房地產(chǎn)市場迅速貶值的情況下，將公允價值小于賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目的借方，期末則會減少企業(yè)當期的利潤。在目前房地產(chǎn)市場普遍都是公允價值大于原賬面價值的情況下，其差額計入“資本公積—其他資本公積”科目的貸方，待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期的其他業(yè)務(wù)收入，其實質(zhì)還是增加了企業(yè)的當期利潤。而在成本模式下，只有存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)特殊，其他非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換同樣不受房地產(chǎn)價格波動變化影響，企業(yè)利潤平穩(wěn)。

三、投資性房地產(chǎn)處置的會計處理及分析

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從表4會計處理可見，在成本模式計量下，公司收益體現(xiàn)在最終處置投資性房地產(chǎn)時，對利潤的一次性調(diào)節(jié)力度大，因而想象空間也大，有利于上市公司股價炒作。公允價值模式計量下投資性房地產(chǎn)項目的價值按會計期間分階段體現(xiàn)，盈利平滑化，便于對上市公司資產(chǎn)狀況和盈利預(yù)期做出符合實際的中長期判斷。

目前，考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式還是公允價值計量模式由企業(yè)自己選擇，給企業(yè)更多的空間。截至2010年3月31日，全國僅有26家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。但不管如何，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際上較多采用的計量方法，能夠比較客觀、全面地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實價值，因此，將來上市公司采用公允價值計量將是大勢所趨。當然，作為高收益、高風險的投資性房地產(chǎn)，公允價值計量模式的引入也可能帶來企業(yè)利潤的波動，甚至利潤的操縱。這需要我們在今后的工作中不斷摸索，不斷完善準則，來防范其弊端，更好地發(fā)揮其優(yōu)點。