西安商業(yè)地產(chǎn)的牛與熊

◎ 文/記者 周勵(lì) 圖/王非

2010年以來(lái)，西安住宅地產(chǎn)經(jīng)歷調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)卻似乎正在牛起來(lái)。同時(shí)，各種數(shù)據(jù)也顯示西安商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)，不過(guò)也面臨著挑戰(zhàn)。那么，西安商業(yè)地產(chǎn)如何才能健康、快速發(fā)展？記者為此進(jìn)行了調(diào)查。

“熊房產(chǎn)”進(jìn)入新時(shí)期

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall（超級(jí)購(gòu)物中心）、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫(xiě)字樓和住宅的底層商鋪等建筑。

據(jù)西安房地產(chǎn)管理局相關(guān)資料，1998年是西安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)展的一年，而檢測(cè)整個(gè)西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具體的數(shù)據(jù)是始于2000年，開(kāi)發(fā)狀況基本上是不溫不火，算是熊市。從2000年到2009年，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)波折，第一個(gè)是從2000年到2003年的探尋階段；第二個(gè)是從2003年到2005年的第一個(gè)高峰，西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主動(dòng)仿效北京、上海的寫(xiě)字樓；第三個(gè)是從2005年到2007年，尤其是2006年因?yàn)檎叩挠绊?，這3年供應(yīng)量不是很大，就集中釋放在了2007年、2008年和2009年，與住宅地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一樣，西安商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)加速發(fā)展時(shí)期，雖然從各方面的數(shù)據(jù)看，在全國(guó)是排名靠后的，但未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)很大。

西安房地產(chǎn)85%到90%都是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)體量比較小，從總的體量來(lái)看只占到北京、上?？傮w量的九分之一、十分之一；從租金的水平來(lái)說(shuō)，西安的甲A寫(xiě)字樓屈指可數(shù)，像中大國(guó)際、長(zhǎng)安國(guó)際等的租金水平和一線城市比較，占到它們的五分之一。就目前來(lái)說(shuō)，高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、南二環(huán)、長(zhǎng)安路是西安目前商業(yè)地產(chǎn)聚集的地方，約占西安80%以上的商業(yè)項(xiàng)目。

回首2008年以來(lái)，受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，西安住宅市場(chǎng)低迷，許多開(kāi)發(fā)商及投資者轉(zhuǎn)移目標(biāo)，看好商業(yè)地產(chǎn)，試圖尋求新的發(fā)展契機(jī)。目前投資資金從匯市、股市、高檔住宅、寫(xiě)字樓市場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，加之各國(guó)零售業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入西安帶來(lái)的市場(chǎng)效應(yīng)，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，融多種功能于一體的城市商業(yè)綜合體已經(jīng)成為當(dāng)前西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新地標(biāo)。

西安古城墻內(nèi)，從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街、東方之星，到西大街以時(shí)代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國(guó)際城市傳說(shuō)等。城墻外，向南小寨的領(lǐng)袖城等，跨過(guò)金腰帶南二環(huán)，到達(dá)大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場(chǎng)、大唐商業(yè)街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領(lǐng)了西安商業(yè)地產(chǎn)乃至中小樓盤(pán)的發(fā)展方向。北郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著西安政府的北遷，北文化中心位置的確立，商業(yè)圈也將奠定；向東的康復(fù)路、輕工商業(yè)圈，向西的西門(mén)外、土門(mén)商業(yè)圈等基本形成。

隨著大唐西市、西安萬(wàn)達(dá)民樂(lè)園廣場(chǎng)和曲江新樂(lè)匯等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)推進(jìn)，備受關(guān)注的珠江地產(chǎn)也與世紀(jì)金花購(gòu)物中心正式簽約，這一系列的舉動(dòng)，意味著西安商業(yè)地產(chǎn)步入了新的發(fā)展階段。

面臨大好發(fā)展機(jī)遇

隨著西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局的變化，發(fā)展機(jī)遇在招手。這主要基于幾點(diǎn)判斷，首先國(guó)家正在進(jìn)入城市化發(fā)展的高峰期，城市化率全國(guó)仍然只有40%多，跟發(fā)達(dá)國(guó)家70%、80%相比還有很長(zhǎng)的進(jìn)程要走；我國(guó)人口基數(shù)大，以每年一個(gè)點(diǎn)的比例增長(zhǎng)，會(huì)增長(zhǎng)很多商業(yè)需求，消費(fèi)習(xí)慣和層次都會(huì)發(fā)生變化，很多新增的住宅小區(qū)逐步遠(yuǎn)離城市，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心會(huì)增加一些新的商業(yè)需求。

另外，正像西安市副市長(zhǎng)韓松在今年5月8日“首屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)合作大會(huì)”上所講，經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，西安政府已經(jīng)體會(huì)到了商業(yè)地產(chǎn)是依賴市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大而形成，城市化進(jìn)程的加速又以商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展為試點(diǎn)，城市不斷通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)自身功能的完善和升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平已經(jīng)成為中心城市現(xiàn)代化發(fā)展程度的重要標(biāo)志。

西安政府也正在實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，決心要充分發(fā)揮國(guó)家物流節(jié)點(diǎn)示范作用，推動(dòng)物流示范園區(qū)建設(shè)，打造以西安國(guó)際港務(wù)區(qū)為中心，以各節(jié)點(diǎn)輻射周邊的區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)，積極完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，著力提升包括中國(guó)商圈等中國(guó)城市中心核心商務(wù)區(qū)，加快改造小寨、土門(mén)、解放路等商圈。加速西高新等新型商圈，打造地產(chǎn)商業(yè)帶，促進(jìn)傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

數(shù)據(jù)顯示，2009年西安的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1382億，增長(zhǎng)20.3%，增速名列全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市的首位。絕對(duì)值占西北五省區(qū)省會(huì)（首府）城市總額的一半，也就是西安的社會(huì)消費(fèi)品零售總額在西北五省區(qū)中遙遙領(lǐng)先。以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的50.2%，已經(jīng)成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

還有，西安作為關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，被賦予國(guó)際化大都市的戰(zhàn)略定位。西安未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，到2020年基本建成國(guó)家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國(guó)際一流旅游目的地以及全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。市區(qū)人口發(fā)展到1000萬(wàn)以上，主城區(qū)面積達(dá)到800平方公里，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化大都市的雛形架構(gòu)。這一發(fā)展愿景和奮斗目標(biāo)昭示著西安商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿蜔o(wú)限的市場(chǎng)空間。

也正是基于以上原因，吸引了國(guó)內(nèi)眾多著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛選擇進(jìn)軍西安。目前來(lái)陜的外埠房地產(chǎn)商按地域來(lái)講，大致可分為六大派系，他們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)上各有特點(diǎn)、各領(lǐng)風(fēng)騷。

一是來(lái)自上海的海派，企業(yè)有上海綠地、大華集團(tuán)、東航置業(yè)、中登實(shí)業(yè)、上海復(fù)地、上海中遠(yuǎn)等，代表樓盤(pán)有綠地世紀(jì)城、陽(yáng)光曼哈頓、公園天下、文景時(shí)代、上海城等。這些房地產(chǎn)作品精雕細(xì)作、引領(lǐng)時(shí)尚，講究用細(xì)節(jié)說(shuō)話，具有明顯的理性審視、穩(wěn)步開(kāi)發(fā)的海派風(fēng)格。

二是來(lái)自廣東的粵系。企業(yè)有金地集團(tuán)、廣州富力、珠江地產(chǎn)、廣州恒鑫、深圳鴻基、廣州恒大、廣州頤和等。粵系房地產(chǎn)商普遍財(cái)大氣粗，依靠其雄厚的資本在西安打造了一批很有氣勢(shì)的樓盤(pán)，代表樓盤(pán)有金地曲江尚林苑、西安富力城、鴻基新城、珠江新城、華鑫學(xué)府、頤和宮等。

三是來(lái)自北京的京系。代表企業(yè)有同景集團(tuán)、北京國(guó)世通等。雖然地產(chǎn)商數(shù)量不多，但品位非常獨(dú)到。如北京國(guó)世通打造的東尚項(xiàng)目，借助西安長(zhǎng)樂(lè)公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造出了西安首家水源熱泵中央空調(diào)節(jié)能社區(qū)，曾創(chuàng)造了西安東城房?jī)r(jià)的新標(biāo)準(zhǔn)。

四是來(lái)自香港的港系。主要企業(yè)有中新集團(tuán)、和記黃埔、中海地產(chǎn)。其西安代表作有中海華庭、中新浐灞半島、西安逸翠園等，特點(diǎn)是資本運(yùn)作良好、具有品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品大氣。

五是來(lái)自福建的閩系。企業(yè)有廈門(mén)大唐、城景置業(yè)、福建融僑、福建榕青等。代表項(xiàng)目有融僑紫薇馨苑、大唐世家、新西藍(lán)、騾馬市商業(yè)步行街等，作品基調(diào)沉穩(wěn)，具有南派特點(diǎn)，自成一體。

六是來(lái)自江蘇、浙江的江浙系。企業(yè)有浙江中天、浙江廣廈、江蘇偉業(yè)、浙江東陽(yáng)等，他們開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)都十分豐富，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目顯露了其建設(shè)經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)的品質(zhì)。

發(fā)展中的瓶頸

西安建筑科技大學(xué)副校長(zhǎng)、投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)劉曉君教授認(rèn)為，西安商業(yè)地產(chǎn)在機(jī)遇面前，特別需要考慮到四大缺位因素：

首先是開(kāi)發(fā)理念問(wèn)題，這種看似繁榮的表面現(xiàn)象背后，隱藏著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)與搶購(gòu)的盲目性，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營(yíng)理念的項(xiàng)目，是不能夢(mèng)想暴利的項(xiàng)目，有耐性的開(kāi)發(fā)商才可以做。

他分析說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有住宅開(kāi)發(fā)的背景，因此他們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，不可避免地會(huì)將住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的觀念和思維方式用于商業(yè)開(kāi)發(fā)中，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟住宅一樣，只要做好了就會(huì)有人買，賣出去了就可以馬上變現(xiàn)。正因如此，不少中小企業(yè)不顧自身實(shí)力有限，盲目跟風(fēng)。由于缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解，導(dǎo)致前期考慮不足，大量重復(fù)建設(shè)、網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)性、地域性不合理的案例屢見(jiàn)不鮮，加之后期銷售過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商繼續(xù)沿用開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者；還有些開(kāi)發(fā)商采取“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目投資，在沒(méi)有明確的目標(biāo)、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開(kāi)始破土動(dòng)工，然后再考慮如何招商的問(wèn)題，不僅招商效果不好，而且增大了后期經(jīng)營(yíng)困難。

第二方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)和回收周期較長(zhǎng)。一般住宅的開(kāi)發(fā)周期為3到4年左右，大部分項(xiàng)目則更短，而一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則需要5到7年，回收周期則在7到10年左右，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

其次是政府相關(guān)部門(mén)缺乏經(jīng)驗(yàn)，宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開(kāi)發(fā)和不合理競(jìng)爭(zhēng)，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費(fèi)者，同時(shí)也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門(mén)缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃中特別是在項(xiàng)目立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)、重復(fù)建設(shè)，同時(shí)在市政配套上難以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理配套。

還有一點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)。在西安，發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對(duì)銷售后的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營(yíng)順利。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商，卻發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會(huì)影響到小業(yè)主們的供樓能力。所以，大家雖然看到了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚但成功的道路是曲折的。

作為古都，有其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和歷史痕跡，如何有效地利用這些因素，有時(shí)候是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

如何牛起來(lái)

西安商業(yè)地產(chǎn)如何才能又快又健康地發(fā)展，牛氣沖天？中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平在接受本刊采訪時(shí)說(shuō)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是大公司的機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)將從單體向綜合方向發(fā)展，從百貨公司向綜合中心發(fā)展，而西安商業(yè)地產(chǎn)要快速發(fā)展，需要注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和品牌的建設(shè)。

近些年，西安商業(yè)地產(chǎn)有不少商業(yè)項(xiàng)目陷入發(fā)展困境，眾所周知的北大街家樂(lè)福敗走麥城的案例，2005年投入巨資改造的東大街騾馬市步行街，原本“改良”的愿景到最后興正元終于支撐不住的時(shí)候，被事實(shí)證明成了一個(gè)“改涼”的商業(yè)敗筆。

王永平認(rèn)為，“更多的責(zé)任還是在品牌本身，不完全是物業(yè)的錯(cuò)，總體策劃、運(yùn)作管理還是不夠?qū)I(yè)。我覺(jué)得每個(gè)城市有不同的文化，這個(gè)一定要予以尊重，重要的還是品牌本身在產(chǎn)品組合方面缺乏足夠的新鮮感，有的項(xiàng)目往往跟本地的文化有差異，但為什么不可以把差異化作為賣點(diǎn)呢?！?/p>

“西安商業(yè)有集中度，但應(yīng)該發(fā)展一些新興的、成長(zhǎng)型的商圈，可以適度多元化。我覺(jué)得目前西安值得引起全國(guó)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)太少了，幾乎沒(méi)有，現(xiàn)在業(yè)態(tài)都是以百貨為主?！彼f(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。而本土文化則是一個(gè)關(guān)鍵元素，從這個(gè)角度講，這也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)。西安作為古都，有其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和歷史痕跡，如何在現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)掘并有效地利用這些因素，有時(shí)候是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

西安地鐵明后年就陸續(xù)建成通車，也勢(shì)必會(huì)形成地鐵商業(yè)線。但西安地鐵線跟商業(yè)項(xiàng)目有很大的差距，甚至把地鐵旁邊最好的位置給了辦公樓、住宅，這是非?？上У?，一個(gè)城市里面的交通資源要支持商業(yè)資源?！拔乙?jiàn)到西安鐘樓旁邊有郵電局，如果地鐵給了郵電局就是一種浪費(fèi)，北京西單地鐵更靠近書(shū)店，書(shū)店的受眾還是比較少的，應(yīng)該給商業(yè)，大家就會(huì)更便利?！蓖跤榔教寡浴?/p>

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素很多，在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)提升到了一個(gè)高度化的商業(yè)形態(tài)，并與城市規(guī)劃、城市對(duì)商業(yè)功能的重視程度有著不可分割的關(guān)聯(lián)性?？偟恼f(shuō)來(lái)，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場(chǎng)所的出現(xiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動(dòng)力，一方面需要政府部門(mén)的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開(kāi)發(fā)商提高企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)盡快成熟起來(lái)。