唐少電,周 祁

(1.深圳市金泓昇投資(集團(tuán))有限公司,廣東深圳518004;2.深圳證券交易所,廣東深圳51800)

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人才選拔和使用的探討＊

唐少電1,周 祁2

(1.深圳市金泓昇投資(集團(tuán))有限公司,廣東深圳518004;2.深圳證券交易所,廣東深圳51800)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際出發(fā),論述了該企業(yè)各部門及其負(fù)責(zé)人的職能和對(duì)人才的要求,探討了一個(gè)富有高效率和創(chuàng)新企業(yè)活力的高層領(lǐng)導(dǎo)班子及其團(tuán)隊(duì)的最佳人才組合。

房地產(chǎn);人才;智商;情商;德商;復(fù)合性人才

我們一般把具有一定的智商和知識(shí),有某一方面特長(zhǎng)和一定創(chuàng)造能力的自然人理解為人才。目前一些國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)在用人方面存在唯文憑論,認(rèn)為只是具有大專以上文憑的才算人才。其實(shí)不盡其然,世界上自學(xué)成才的人不勝枚舉。我國(guó)著名的數(shù)學(xué)家華羅庚教授只有初中文化,香港大企業(yè)家李嘉誠(chéng)先生也只有初中文化。他們都對(duì)社會(huì)對(duì)人類做出了突出的貢獻(xiàn)。一個(gè)知識(shí)淵博的人大家比喻他才華橫溢,有淵博的知識(shí)當(dāng)然好,但要看他在哪方面能否用得上,能解決哪些實(shí)際問(wèn)題。企業(yè)不僅要注重文憑,更要注重一個(gè)人的成長(zhǎng)過(guò)程和工作閱歷,對(duì)于那些長(zhǎng)期工作在第一線、自學(xué)成才、有理論又富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人才要更加珍惜。

企業(yè)在選拔人才時(shí),一定要注重選拔那些特長(zhǎng)和專業(yè)與企業(yè)對(duì)口,特長(zhǎng)和能力并存對(duì)企業(yè)有用的人才。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人才,能力顯得比技術(shù)重要。畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)管理人才的工作是以管理為主。他們的工作比重應(yīng)是管理占六成,技術(shù)占四成。越往高層做具體技術(shù)工作的份額就越小,就是項(xiàng)目總技術(shù)負(fù)責(zé)人的工作比重也是管理和技術(shù)五五分成。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體技術(shù)工作都分配給了專業(yè)的設(shè)計(jì)企業(yè)和施工企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理人員只負(fù)責(zé)對(duì)合作企業(yè)的技術(shù)成果進(jìn)行審查,提出合理化的修改和建議,他們的主要任務(wù)是組織、協(xié)調(diào)和管理。這并不是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人才可以不懂技術(shù)或技術(shù)水平要求不高。反之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理人員的技術(shù)功底要更深,技術(shù)水平要更高。否則就無(wú)法審核合作企業(yè)的技術(shù)方案,也提不出合理的修改建議,即使提出來(lái)也說(shuō)服不了對(duì)方。

什么是能力?一個(gè)人表現(xiàn)能力的地方有很多種,如:口才說(shuō)服能力、日常工作能力、知識(shí)水平、科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新能力、對(duì)事物的判斷能力、為人處事能力等。有些人在一兩個(gè)或三個(gè)方面的能力表現(xiàn)好,那么說(shuō)他的綜合能力一般,如果一個(gè)人各方面的能力都表現(xiàn)得好,讓其周邊工作的人都很信服,是以理服人而不是以權(quán)服人,那么這個(gè)人的綜合能力就很強(qiáng)。比如說(shuō):有些人他的日常工作能力、知識(shí)水平、技術(shù)能力表現(xiàn)得好,其他能力一般,這樣的人才適合于設(shè)計(jì)工作。再比如:口才表達(dá)能力、知識(shí)水平、技術(shù)能力表現(xiàn)得好,而其他幾個(gè)方面表現(xiàn)一般,這樣的人才適合于做教授。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要的是綜合能力強(qiáng)的人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)畢竟是組織、協(xié)調(diào)所有合作企業(yè)的企業(yè),其他所有合作企業(yè)都是以你為核心的。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層管理人才的綜合能力要求就更高了。

企業(yè)需要各方面的高素質(zhì)人才,怎樣科學(xué)使用這些人才是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者值得深究的。這些人才,除了有必要激勵(lì)機(jī)制外,明智的領(lǐng)導(dǎo)者還要有高超的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。領(lǐng)導(dǎo)者需要了解人才的秉性、特長(zhǎng),和他們交朋友,關(guān)心他們的生活,揚(yáng)長(zhǎng)避短合理使用,對(duì)他們給企業(yè)作出的突出業(yè)績(jī)和貢獻(xiàn)給予必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和獎(jiǎng)金或提高他們的薪水和待遇。用好了人才可給企業(yè)創(chuàng)造巨大的利潤(rùn),降低產(chǎn)品成本,反之可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失和浪費(fèi)。雖然提高人才的薪水和待遇導(dǎo)致企業(yè)的管理成本增加,但與他們給企業(yè)創(chuàng)造的巨大利潤(rùn)和降低產(chǎn)品成本相比那是微不足道的。特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,一次性投資大,資金使用密集,產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng);一旦項(xiàng)目失敗給企業(yè)帶來(lái)的后果將是災(zāi)難性的,甚至破產(chǎn)。

就拿一個(gè)十萬(wàn)平方米建筑面積的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例。它的總投資約為兩個(gè)億,從破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收交付使用周期為兩年。如果是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)精湛、眼光銳利的人才來(lái)主持前期工作,定位準(zhǔn)確,檔次提高。如果銷售價(jià)每平米提高一百元,則所創(chuàng)造的利潤(rùn)是一千萬(wàn)。資金回籠也快,企業(yè)就生機(jī)勃勃。再算一下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。一個(gè)十萬(wàn)平方米建筑面積的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,是由很多個(gè)分項(xiàng)目組成的,由于工程施工過(guò)程中交叉作業(yè)多,而每個(gè)分項(xiàng)項(xiàng)目都要確定一個(gè)施工方案。如果是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富,綜合能力強(qiáng)的人來(lái)主持管理,就會(huì)協(xié)調(diào)各分項(xiàng)目的施工方案,使其各環(huán)節(jié)縱橫緊扣,那么施工方案的確定就會(huì)準(zhǔn)確、快捷,而且成本低。也會(huì)使工程施工順利、進(jìn)度快、質(zhì)量好、成本有可能降低幾百萬(wàn)到上千萬(wàn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各層面的管理人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu):各企業(yè)的架構(gòu)設(shè)置要因地置宜,要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)設(shè)置,根據(jù)工作量的大小來(lái)規(guī)劃配備管理人員。企業(yè)的架構(gòu)一般由高、中、低三個(gè)管理層組成。管理模式有直線管理和橫線管理兩種:一般單個(gè)項(xiàng)目的公司采用的是直線式管理,多個(gè)項(xiàng)目或集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的管理一般采用直線加橫線管理。

(一)項(xiàng)目的高層管理人才

項(xiàng)目的高層也就是項(xiàng)目的決策層,他是項(xiàng)目的知囊團(tuán),也是項(xiàng)目的核心。他關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。所以人才是關(guān)鍵。一般項(xiàng)目的高層,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、副項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總技術(shù)負(fù)責(zé)人組成。選拔這個(gè)知囊團(tuán)的人才時(shí)不能感情用事,唯親是用。其基本原則是德才兼?zhèn)?具有一定的智商、情商和德商。

(二)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人選

因?yàn)樗麑?duì)項(xiàng)目有最后的決定權(quán),是項(xiàng)目的關(guān)鍵人物,必須是德才兼?zhèn)涞娜?他的智商、情商、德商要有過(guò)人之處。所謂的智商就是睿智、高瞻遠(yuǎn)屬、博學(xué)多才,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)和敏銳性。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特性和共性有深刻的認(rèn)識(shí)。有運(yùn)籌帷幄的能力、膽略和魄力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是個(gè)技術(shù)含量很高的企業(yè)。受國(guó)家的政策法律法規(guī)及市場(chǎng)的制約性很強(qiáng),要求其會(huì)運(yùn)用國(guó)家的政策和法律法規(guī),有駕馭市場(chǎng)的能力,對(duì)技術(shù)上的國(guó)家規(guī)范和程序運(yùn)用熟練。情商就是要成為企業(yè)的核心,有凝聚力,對(duì)外有廣泛的社會(huì)資源,對(duì)內(nèi)有很好的人緣。德商就是人品好,對(duì)企業(yè)忠誠(chéng),工作兢兢業(yè)業(yè),能吃苦耐勞,不能好逸惡勞。對(duì)成績(jī)看作是為企業(yè)服務(wù),對(duì)錯(cuò)誤要敢于承當(dāng),引以為戒。當(dāng)然最好是經(jīng)營(yíng)理念超強(qiáng),即懂管理又技術(shù)精湛的復(fù)合性人才。

(三)項(xiàng)目副負(fù)責(zé)人人選

項(xiàng)目副負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的助手,幫助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處理一些日常事務(wù)。根據(jù)項(xiàng)目的大小可設(shè)置一個(gè)或多個(gè),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)建筑工程是主業(yè),配備一個(gè)主管建筑工程的副項(xiàng)目負(fù)責(zé)人非常重要。副項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的人選基本可參照項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人選的標(biāo)準(zhǔn),但專業(yè)水平要高。起碼要熟悉兩個(gè)專業(yè)的技術(shù),一是施工技術(shù),二是建筑結(jié)構(gòu)或是建筑技術(shù)。要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn),特別是建筑工程管理經(jīng)驗(yàn)和政府的管理程序。熟悉國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范和建筑材料的選材選型,對(duì)其它配套專業(yè)和設(shè)備能夠宏觀控制。其他副項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只是專業(yè)不同要求基本相同。

(四)總技術(shù)負(fù)責(zé)人人選

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目總技術(shù)負(fù)責(zé)人是企業(yè)的技術(shù)代表人物,是項(xiàng)目的技術(shù)權(quán)威。其專業(yè)要求是建筑學(xué)或建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的人才。要求具有建筑施工技術(shù)和建筑設(shè)計(jì)或建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)兩方面都優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人才。熟悉國(guó)家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、政策法律法規(guī)和管理程序。因?yàn)樗械脑O(shè)計(jì)方案和施工技術(shù)方案都要項(xiàng)目總技術(shù)負(fù)責(zé)人把關(guān)和批復(fù)。是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的大頭。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)也是建筑業(yè),他與建筑設(shè)計(jì)企業(yè)和建筑施工企業(yè)不盡相同,他是建筑業(yè)的綜合體。比如說(shuō):建筑設(shè)計(jì)也只能在方案上比較水平高低,一但方案確定也只能尊照國(guó)家的設(shè)計(jì)規(guī)范畫圖而已。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)則受建筑設(shè)計(jì)和國(guó)家的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范雙重制約,然后將重要部位的結(jié)構(gòu)方案加以確定,方案確定后只能按照規(guī)范計(jì)算和畫圖誰(shuí)也不敢逾越。施工企業(yè)也只能按照設(shè)計(jì)施工圖制定施工方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總技術(shù)負(fù)責(zé)人的主要任務(wù)是技術(shù)和質(zhì)量控制,項(xiàng)目質(zhì)量的好壞源自于材料和設(shè)備。所以應(yīng)對(duì)常規(guī)的建筑材料的性能要熟悉,對(duì)新型的建筑材料和設(shè)備的性能及定型能控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套專業(yè)很多,一般有二十幾個(gè)。當(dāng)然不能全精通,其他配套專業(yè)的技術(shù)可借助于專業(yè)的設(shè)計(jì)或施工企業(yè)和社會(huì)資源。應(yīng)是博學(xué)多才,經(jīng)驗(yàn)豐富,有一定經(jīng)歷的專業(yè)人士。最好是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資深人士。

(五)中層管理人才

中層管理就是各職能部門。一般的設(shè)置有工程管理部、技術(shù)管理部、造價(jià)管理部、合約管理部、營(yíng)銷管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室等。各企業(yè)的情況不同設(shè)置也不盡相同,但職能基本相同。而各部門的分工和職能是不同的,他們是上下聯(lián)系的橋梁和紐帶,是不可忽視的中堅(jiān)力量。選好用好中層管理人才,是為項(xiàng)目高層領(lǐng)導(dǎo)工作分憂的重要手段。要充分利用和發(fā)揮好中層管理人才的聰明才智,為企業(yè)出謀劃策,它將是企業(yè)的寶貴財(cái)富。

(六)工程管理部

工程部管理的主要職能是現(xiàn)場(chǎng)工程管理,現(xiàn)場(chǎng)組織協(xié)調(diào)。工程管理部負(fù)責(zé)人人選一般是學(xué)建筑工程管理或工民建專業(yè),其專業(yè)水平達(dá)到一定的高度。熟悉國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范和常規(guī)建筑材料的性能,經(jīng)歷豐富,對(duì)施工程序、施工進(jìn)度、施工管理有深刻的認(rèn)識(shí),對(duì)其他配套專業(yè)有一定的了解,有協(xié)調(diào)和控制整個(gè)工程現(xiàn)場(chǎng)的能力和魄力。

(七)技術(shù)管理部

技術(shù)管理部的主要職能是協(xié)助總技術(shù)負(fù)責(zé)人審查設(shè)計(jì)方案和技術(shù)方案,組織協(xié)調(diào)相關(guān)技術(shù)單位。技術(shù)管理部負(fù)責(zé)人人選,必須是建筑工程專業(yè),專業(yè)水平達(dá)到一定的高度,熟悉國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范,熟悉政府部門管理程序。對(duì)新技術(shù)新材料有所認(rèn)識(shí),經(jīng)驗(yàn)豐富。對(duì)其他配套專業(yè)的技術(shù)和設(shè)備也要有所認(rèn)識(shí)。

(八)造價(jià)管理部

造價(jià)管理部的主要職能是審核和核對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量、單價(jià)和總價(jià),控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。造價(jià)管理部負(fù)責(zé)人人選要求是土建專業(yè)造價(jià)師,專業(yè)水平達(dá)到一定的高度,經(jīng)驗(yàn)豐富。熟悉國(guó)家的政策和法律法規(guī),熟悉市場(chǎng)各專業(yè)和各種常規(guī)材料設(shè)備的價(jià)格,對(duì)新材料新設(shè)備的價(jià)格有所了解。

(九)合約管理部

合約管理部的主要職能是與合作企業(yè)簽訂經(jīng)濟(jì)合同控制成本。合約管理部負(fù)責(zé)人人選要求有一定的造價(jià)專業(yè)水平,口才好,文化功底厚。熟悉國(guó)家的政策和法律法規(guī),熟悉建筑市場(chǎng)和建筑材料設(shè)備市場(chǎng)行情。

(十)營(yíng)銷管理部

營(yíng)銷管理部的主要職能是銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤(rùn)。營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)人人選要求是營(yíng)銷專業(yè)或具有豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的其他專業(yè)人才,專業(yè)水平高,口才好,文化功底厚,博學(xué)多才,市場(chǎng)敏感性強(qiáng)。熟悉國(guó)家的政策法律法規(guī),熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(十一)財(cái)務(wù)管理部

財(cái)務(wù)管理部的主要職能是負(fù)責(zé)融資和財(cái)務(wù)管理以及與工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào)工作。財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)人人選要求財(cái)務(wù)專業(yè),專業(yè)水平有一定的高度,能熟練運(yùn)用工礦企業(yè)的成本核算和財(cái)務(wù)報(bào)表。熟悉國(guó)家的融資政策和銀行的管理程序,熟悉國(guó)家的財(cái)政、工商、稅務(wù)政策和管理程序。

(十二)辦公室

辦公室的主要職能是企業(yè)本部的行政和后勤管理。辦公室負(fù)責(zé)人人選要求有一定的智商,但情商和德商要好。其專業(yè)可以是中文或外語(yǔ)或法律專業(yè),口才好,文化功底厚,形象好,懂企業(yè)管理。

(十三)基層管理人才

基層管理人才也就是各管理部門的管理人員。他們的主要職能就是各職能管理部門所分配的分項(xiàng)或分塊的管理任務(wù)。基層管理人才人選,要求有一定的智商,但德商要好。專業(yè)對(duì)口,有一定的專業(yè)水平和工作經(jīng)驗(yàn)。熟悉本專業(yè)的國(guó)家規(guī)范,熟悉本專業(yè)常規(guī)材料或設(shè)備的性能。有協(xié)調(diào)所分管的分項(xiàng)目按計(jì)劃完成的能力。

二、結(jié)語(yǔ)

人才是企業(yè)的財(cái)富,是第一資源。鄧小平說(shuō):“一個(gè)人才可以頂很大的事,沒(méi)有人才什么事情也搞不好。”企業(yè)有各行各業(yè),同行的各企業(yè)有共性,也有它的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑施工、監(jiān)理、裝飾、地質(zhì)等各方面的人才。如果一個(gè)項(xiàng)目的管理班子各方面的人才齊全,會(huì)導(dǎo)致班子龐大,人浮于事,大大提高企業(yè)的管理成本,增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人才不能是單方面的,需要的是綜合素質(zhì)較高,既具有專業(yè)技能特長(zhǎng),又具有協(xié)調(diào)管理能力和組織領(lǐng)導(dǎo)能力,是懂技術(shù)、會(huì)管理的復(fù)合性人才。

[1]鄧小平選集(第三卷)[M].北京:人民出版社,1991.

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2010-05-24

唐少電(1957-),男,湖南永州人,高級(jí)工程師。