孟潔

（忻州師范學(xué)院 地理系，山西 忻州 034000）

我國分時度假的營銷現(xiàn)狀及對策

孟潔

（忻州師范學(xué)院 地理系，山西 忻州 034000）

分時營銷自20世紀(jì)60年代問世以來，已在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的一種飯店?duì)I銷模式.本文在論述分時度假產(chǎn)生與發(fā)展的基礎(chǔ)上，首先分析了我國分時度假的發(fā)展現(xiàn)狀,接著文章就我國推行分時度假提出了幾點(diǎn)有效的建議，最后展望分時度假對我國積極影響.隨著消費(fèi)者度假觀念的成熟和國家相關(guān)政策的支持，分是營銷將會逐漸深入人心，成為現(xiàn)代飯店主要的營銷方式之一.

分時度假；發(fā)展現(xiàn)狀；前景

分時度假的概念最初源于歐洲，興于美國.在最近幾年中進(jìn)入中國，可以說是一個舶來品.目前世界上已有60多家“分時度假”集團(tuán)，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)，分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè).隨著越來越多的中國人旅游消費(fèi)方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大得“分時度假”消費(fèi)市場潛力正日益突現(xiàn).

1 我國分時度假產(chǎn)品的營銷環(huán)境分析

1.1 分時度假觀念尚未形成

分時度假在中國還是一個新事物，許多人還不了解，而先存入后消費(fèi)的度假方式對很多人來說還很難接受，超前消費(fèi)在中國尚未形成習(xí)慣.分時度假產(chǎn)品本身又有著“價高期長”的特點(diǎn)，造成消費(fèi)者緊緊捂住錢袋子，不敢花錢消費(fèi).弄海園南方行銷總監(jiān)史國豐認(rèn)為，分時度假的市場開發(fā)具有一定的困難.這種困難的根源就在于分時度假在中國的發(fā)展是“觀念先于需求”，而非其他一般產(chǎn)品的“需求先于觀念”模式.“引進(jìn)一種產(chǎn)品去適應(yīng)某種需求比較簡單但要靠一種產(chǎn)品去改變?nèi)藗儙资?，甚至更長時間業(yè)已形成的度假觀念、消費(fèi)觀念，則會是各分時度假銷售商不得不面臨的最大挑戰(zhàn)之一”.因此，在傳統(tǒng)旅游還沒有成為多數(shù)家庭的普通消費(fèi)項(xiàng)目之前，分時度假作為一種新的旅游度假方式被大眾接受還需要一個過程尤其需要廣泛的宣傳.

1.2 房產(chǎn)積壓，消化周期長

當(dāng)前房地產(chǎn)市場供大于求，存量商品房供應(yīng)量巨大.由于2008年全國市場整體表現(xiàn)為明顯的供過于求，預(yù)計(jì)08年末市場存量大幅增加，將達(dá)到21309萬平方米，而09年供應(yīng)量則將保持相對穩(wěn)定的水平，約為21039萬平方米，根據(jù)近半年市場去化能力預(yù)測，09年全國住宅市場的消化周期將達(dá)到33.84個月.少數(shù)城市去化壓力巨大、消化周期過長：如武漢、哈爾濱、西安、福州、廈門等城市消化周期超過60個月.這無疑是分時度假的有利因素.如何解決房地產(chǎn)積壓仍然是擺在各級政府和房地產(chǎn)業(yè)面前的一個嚴(yán)重的問題,盡管國家采用了各種方法以促進(jìn)空置房的銷售,但效果不明顯.因此,通過將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式,可以既發(fā)展分時度假,又緩解了房地產(chǎn)積壓問題.

1.3 法制滯后，信用缺失

雖然分時度假有很多優(yōu)點(diǎn)，但由于它涉及房地產(chǎn)、旅游、金融、保險、信息交換等諸多行業(yè)，又是一種旅游期權(quán)概念的金融衍生產(chǎn)品，它在操作上更加復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)更多.由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)予以界定和規(guī)范，直接導(dǎo)致部分企業(yè)打著分時度假的幌子迅速斂財(cái)，這既傷害了消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，也損害了正規(guī)公司的前途和信譽(yù)，因此分時度假的立法進(jìn)程直接影響著分時度假產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展形勢.我國目前還沒有成熟的能夠應(yīng)用于分時度假業(yè)的法律法規(guī)，也沒有專門對分時度假銷售進(jìn)行監(jiān)管和控制的相關(guān)措施，而另一方面在分時度假銷售方面，我國法律對分時度假中介機(jī)構(gòu)的約束力較差，對比房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的投入、收益狀況，中介機(jī)構(gòu)的違法成本很低，這種情況導(dǎo)致了分時度假銷售公司的銷售中經(jīng)常出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象.

2 對我國發(fā)展分時度假的幾點(diǎn)建議

2.1 概念推廣

由于分時度假是一個新興的行業(yè)，在現(xiàn)階段我國分時度假產(chǎn)品的提供者及消費(fèi)者對其認(rèn)知程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，公眾不了解分時度假的具體內(nèi)涵，甚至根本不知道分時度假這個名詞.長期以來,分時度假產(chǎn)品的開發(fā)與銷售始終在西方發(fā)達(dá)國家盛行,特別是歐美國家.但這項(xiàng)產(chǎn)品已經(jīng)在向全球化方向發(fā)展,一批發(fā)展中國家開始出現(xiàn)分時度假產(chǎn)品.而分時度假產(chǎn)品在我國出現(xiàn)的時間還不長,大多數(shù)人對分時度假還不了解.特別是關(guān)于分時度假產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)特征、經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系、以及與原有旅游飯店產(chǎn)品的區(qū)別等都不甚了解,不會主動購買和消費(fèi).因此,必須通過各種媒體,如廣播、電視、報刊、雜志等進(jìn)行大力宣傳,使消費(fèi)者了解產(chǎn)品的實(shí)質(zhì),進(jìn)而購買產(chǎn)品,促進(jìn)我國分時度假產(chǎn)品的迅速發(fā)展.

2.2 重視技術(shù)支持

國際分時度假網(wǎng)絡(luò)交換公司成功的主要經(jīng)驗(yàn),就是都建立起了較強(qiáng)的技術(shù)網(wǎng)絡(luò)支持體系.要在我國發(fā)展國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品,一套先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持體系必不可少,因此,加速完善和普及計(jì)算機(jī)應(yīng)用和Internet技術(shù)是非常重要的.在國外網(wǎng)絡(luò)資源尚不能自由利用的情況下,組建國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò),充分利用我國現(xiàn)有度假資源,就成為解決問題的一條出路.我國地域面積廣闊,資源類型豐富,以國內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體,完全可以構(gòu)建起配套成型的度假網(wǎng)絡(luò)體系,滿足旅游者的多樣性度假需求.有些網(wǎng)絡(luò)公司采取吸收度假村和飯店加盟而非獨(dú)立開發(fā)房產(chǎn)的方式,充分利用現(xiàn)有資源,通過建立雙方都能接受的合作機(jī)制,迅速形成國內(nèi)網(wǎng)絡(luò).

2.3 健全法制

在目前的狀況下，我國難以用一部法律對分時度假進(jìn)行規(guī)制，但是對分時度假的規(guī)制要求又是必須的，我國就需要結(jié)合分時度假發(fā)展的情形和借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)有的法律制度逐步改進(jìn)和完善，運(yùn)用與分時度假結(jié)合最密切的《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等對其規(guī)制.當(dāng)前亟需國家相關(guān)法律部門針對度假產(chǎn)業(yè)出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，以明確整個行業(yè)的管理細(xì)則；其次應(yīng)該設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和“冷靜期制度”.“冷靜期制度”是銷售商和消費(fèi)者在簽訂合同以后的一個給予消費(fèi)者冷靜思考時間的制度，在此期間消費(fèi)者可以無理由申請退款.盡快推出針對分時度假的法律法規(guī).

3 分時度假在我國的發(fā)展前景

中國是世界公認(rèn)的最具潛力、尚未開發(fā)的分時度假處女地.全世界都在密切注視著中國.認(rèn)為中國已經(jīng)到了度假產(chǎn)業(yè)大爆發(fā)的前夜.從中國目前現(xiàn)狀來看，中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，度假主要的目標(biāo)客戶——中產(chǎn)階級隊(duì)伍的不斷壯大，人們從簡單的文化觀光向休閑度假方式的轉(zhuǎn)變大趨勢已不可逆轉(zhuǎn).出境享受高品質(zhì)的度假游已逐步取代國內(nèi)游成為人民新寵，隨著更多目的地國家的對我國的開放，中國無論是從度假市場的供給還是需求上，都已具備迅速發(fā)展度假產(chǎn)業(yè)的條件.

3.1 盤活房產(chǎn)，順應(yīng)時代潮流

分時度假,它在從歐洲傳入美國之時,就是以陷入困境的房地產(chǎn)商的救星姿態(tài)出現(xiàn)的.今天，它同樣可以對中國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極的作用.剛剛步入小康的人們擁有一套住房后,讓他們再繼續(xù)購買第二、第三套房子可能是不太現(xiàn)實(shí)的,但購買某房產(chǎn)的部分時段權(quán)卻是可能的,也是可行的.這樣,積壓的房產(chǎn)便可以得到一定程度的利用.近期的一項(xiàng)研究表明,如果能夠建立起一個百萬名會員的全國性的分時度假交換系統(tǒng),將直接盤活300-500萬平方米的房產(chǎn).分時度假模式使加盟“分時度假”的房地產(chǎn)商的積壓房更加容易銷售.由于旅游產(chǎn)品具有時間性和不可貯藏性等特點(diǎn)，消費(fèi)者購買時段后，重游率明顯提高，在目的地的停留時間延長.

3.2 拉動經(jīng)濟(jì)，在旅游業(yè)中扮演重要角色

分時度假90%的消費(fèi)是在度假村所屬地區(qū)的花費(fèi)，所以分時度假作為產(chǎn)業(yè)非常有利于帶動所屬地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.以美國為例，分時度假的會員的出行為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)提供了大約99700個工作機(jī)會和30億美元的工資收入.分時度假帶來的就業(yè)機(jī)會和稅收是度假地的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，它被視為度假地經(jīng)濟(jì)的長期合作伙伴.分時度假將成為全球旅游經(jīng)濟(jì)中增長速度最快的一塊，分時度假在中國的旅游業(yè)中將扮演著主要角色.

3.3 前景廣闊

同任何新生事物一樣，分時度假在國內(nèi)出現(xiàn)之初，難免會出現(xiàn)不和諧的情況.但分時度假本身是一種符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、有市場潛力的消費(fèi)形式，隨著政府部門的規(guī)范化培育，國內(nèi)信用體制將逐步健全，同時，各單位普遍實(shí)行帶薪休假后，國內(nèi)居民將有更多自由支配的時間，屆時，分時度假將會成為人們追捧的另一種旅游消費(fèi)新時尚.突破本土化的瓶頸，分時度假的發(fā)展前景廣闊.

〔1〕魏小安，劉趙平，張樹民.中國旅游業(yè)新世紀(jì)發(fā)展大趨勢[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1999.

〔2〕王翠平.透析中國分時度假業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀.長治學(xué)院學(xué)報，2005（6）：23-25.

〔3〕盛蕾.分時度假在我國的發(fā)展:碩士學(xué)位論文.上海:復(fù)旦大學(xué)，2004.77-81.

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