閆 晶

（常熟理工學院 管理學院，江蘇 常熟 215500）

一、引 言

和諧社會建設是中國全面建設小康社會的重要內(nèi)容。社會主義和諧社會，是各方面利益關系協(xié)調(diào)發(fā)展的社會，是穩(wěn)定有序的社會，是人類孜孜以求的美好社會。民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處是和諧社會的主要內(nèi)容。關于企業(yè)社會責任，不同時代有不同的解讀，傳統(tǒng)理論認為利潤最大化是企業(yè)的唯一責任，如亞當·斯密在《國富論》中強調(diào)企業(yè)要向社會提供產(chǎn)品和勞務，并使企業(yè)利潤最大化。邁克爾·波特在《戰(zhàn)略與社會：競爭優(yōu)勢與企業(yè)社會責任的聯(lián)系》中指出：企業(yè)與社會具有共享價值，企業(yè)應從戰(zhàn)略的高度重新認識和履行社會責任，并借此創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。［1］當今企業(yè)的社會責任包括所有的利益相關者，企業(yè)不僅要對股東負責，還要對社會負責，如保護生態(tài)環(huán)境、關心員工利益、遵守職業(yè)道德、捐助慈善事業(yè)等。

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)社會責任問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)在社會發(fā)展過程中體現(xiàn)的社會責任是多方面的，目前很多企業(yè)普遍關注的是捐資慈善事業(yè)，如汶川大地震后房地產(chǎn)企業(yè)捐贈總額達數(shù)十億元，不少企業(yè)還成立了公益基金會，以求長期致力于社會責任建設。其它方面還包括合法經(jīng)營及納稅、節(jié)約資源，保護環(huán)境、提高建筑工程質(zhì)量和業(yè)主滿意度、保持房價穩(wěn)定、提高企業(yè)信用等。總的來說，中國房地產(chǎn)業(yè)仍處于履行企業(yè)社會責任的初期階段，人們對房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任關注程度是前所未有的。

我國房地產(chǎn)企業(yè)特殊性決定了它應承擔更重要的社會責任。首先，房地產(chǎn)企業(yè)與人民生活息息相關。我國自古就有“居者有其屋”、“安居樂業(yè)”的思想，但目前的高房價使低收入階層買不起房、使許多中產(chǎn)階層淪為“房奴”；同時，房產(chǎn)又成為一種投資甚至投機商品，房價飛漲導致貧富差距不斷加大，引發(fā)的社會矛盾越來越突出。其次，資源過度消耗產(chǎn)生的環(huán)境問題和社會問題越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)要注重節(jié)能環(huán)保材料及技術的采用與引進，以利于環(huán)境保護和資源節(jié)約，有利于自然資源及社會資源的均衡調(diào)配及共享，促進社會的可持續(xù)發(fā)展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要關注公共利益，引領社會公平，促進社會和諧?？傊?，在構建和諧社會的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提供安全、舒適、經(jīng)濟、節(jié)能的建筑產(chǎn)品，保護環(huán)境、保障民生、引領房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，以利于人與自然和諧、企業(yè)和社會的和諧。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責任方面存在的主要問題及成因分析

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會共享價值，在履行社會責任方面存在諸多問題。

（一）高房價引發(fā)的社會問題越來越嚴重

房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性、土地資源的稀缺性、資本市場的投機性以及某些部門利益和人們對住房的剛性需求，決定了房地產(chǎn)價格的快速上漲。

國家統(tǒng)計局2010年4月13日公布的房價數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平。房價的瘋漲固然有市場經(jīng)濟因素在內(nèi)，但在這個過程中房地產(chǎn)開發(fā)商違反市場規(guī)則和職業(yè)道德，不講誠信現(xiàn)象時有發(fā)生，如推遲辦理房屋預售證進度或拿證后捂盤惜售、囤積房源造成市場供應不足，或借助投機客大舉進入樓市之時哄抬房價等。

不講誠信是產(chǎn)生這種問題的表面原因，根源在于企業(yè)對高額利潤的追求。在中國，房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，許多房地產(chǎn)老板一夜暴富，受利益驅(qū)動，多數(shù)行業(yè)及投資者轉向房地產(chǎn)行業(yè)，如國美電器，轉向地產(chǎn)投資曾造就了當時的中國首富。在相當一段時間，房地產(chǎn)老板就是暴發(fā)戶的代名詞。

而房地產(chǎn)開發(fā)商的這些行為導致與消費者的糾紛接連不斷，群體性事件時有發(fā)生。2010年4月初，上千購房者在中弘北京像素預付了兩萬元意向金，并被告知開盤價格分別為均價2萬元和2.4萬元左右。而4月11日開盤時，開發(fā)商將原本口頭約定的價格提高了4000元/m2，并取消此前承諾的多項優(yōu)惠政策，引起近千名購房者的極度不滿，憤怒的購房者沖擊售樓處，導致該項目當天未能開盤。［2］房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤使富者越來越富，與低收入者的差距越來越大，社會中的許多人的仇富心理由此產(chǎn)生；同時大量工薪階層淪為房奴，增大了生活壓力，降低了生活質(zhì)量。日益拉大的貧富差距和過大的生活壓力使人民內(nèi)部矛盾越來越多，嚴重的影響了社會的安定與和諧，已成為我國當前社會中急需解決的問題。

（二）資源過度消耗，破壞了人與自然的和諧

促進社會可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)最大的社會責任。社會可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當代發(fā)展需求，又不對后代人的發(fā)展構成威脅。它要求企業(yè)在發(fā)展中要節(jié)約資源、保護環(huán)境，為后代人的發(fā)展留下充分的余地，促進人與自然和諧。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在促進社會可持續(xù)發(fā)展方面主要存在如下一些問題：一是節(jié)能方面，建筑企業(yè)能耗居高不下。我國的住宅能耗約占全國總能耗的20%左右，比相同氣候條件的發(fā)達國家高出1-2倍。住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上說，中國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，消耗了相當于全世界40%的水泥和鋼材。二是環(huán)保方面，在建筑材料、設施設備選用上忽略使用者健康需求，有毒、有害的材料大量使用，使居住者的健康受到潛在威脅，同時也污染了人類賴以生存的環(huán)境；城市中高樓林立和大量玻璃幕墻的使用，使溫室效應不斷增強；設計中不能充分利用太陽能、風能和水資源，造成了能源的浪費，不符合親近自然、人與自然和諧相處的理念。三是我國建筑壽命短造成了資源的巨大浪費。據(jù)統(tǒng)計，我國的建筑物的壽命平均只能持續(xù)25-30年，而英國建筑的平均壽命達到132年，美國的建筑平均壽命達74年。如此短壽的建筑每年產(chǎn)生數(shù)以億計的建筑垃圾，其數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%-40%［3］。

產(chǎn)生這些問題的原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的急功近利，忽視了社會責任和社會效益。節(jié)能住宅或綠色建筑的建設會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金投入，而這種投入往往又難以為開發(fā)商直接帶來經(jīng)濟效益。如果設計中采用太陽能取暖或太陽能熱水器、新風換氣系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、建筑遮陽、光纖照明系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保措施，平均成本投入要比普通建筑增加400元/m2左右，而這部分成本要在未來5-7年的使用過程中通過其它能源的節(jié)約獲得彌補與平衡。盡管這種成本增加所造成的房屋價格的上升從長遠和根本上來說是有利于廣大住房消費者的，但是，在房屋的舒適度或價格沒有被社會普遍接受與認可之前，因為投入與產(chǎn)出的不匹配，對于房地產(chǎn)企業(yè)沒有相應的利潤回報，因此這種節(jié)能住宅的開發(fā)不被廣大開發(fā)商重視，目前健康節(jié)能住宅的推廣難度較大。

（三）忽視公共利益，破壞了人與社會的和諧

近年來房地產(chǎn)企業(yè)由于不履行社會責任所導致的不和諧現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一是工程款延遲支付情況比較普遍，拖欠農(nóng)民工工資導致的糾紛接連不斷。例如，廣州匯景新城裝修工程于2009年3月完工，2010年樓房已經(jīng)交付使用，但大部分農(nóng)民工的近70萬元工資沒有發(fā)放到位，2010年2月5日，農(nóng)民工聚集在匯景新城討要被拖欠工資。2010年4月7日，60多名農(nóng)民工索要被拖欠的工資時，與長春某建設公司員工發(fā)生廝打，雙方均有人受傷。［4］我國存在大量的農(nóng)村富余勞動力，房地產(chǎn)開發(fā)解決了農(nóng)民工的就業(yè)問題，勞動收入是他們的生活保障，工資被拖欠極易影響社會的穩(wěn)定。這主要是因為多數(shù)開發(fā)商進行開發(fā)建設的大部分資金是通過貸款或其它融資途徑得到解決的，由于種種原因?qū)е卢F(xiàn)金流出現(xiàn)問題而影響工程款的正常支付；還有一些不具備資質(zhì)的企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，本身因沒有資金作保障，導致施工企業(yè)或勞務隊伍欠發(fā)工人工資情況時有出現(xiàn)。

二是因房屋因工程質(zhì)量問題引起的糾紛不斷。2009年10月武漢新洲區(qū)邾城街南街社區(qū)振興里，一棟新建6層正在粉刷裝修的樓房突然倒塌；深圳市寶安區(qū)熙龍灣小區(qū)、深業(yè)新岸線小區(qū)、幸福海岸、西岸茶城等一些樓盤地面發(fā)生沉降，嚴重之處的地面和臺階之間形成的縫隙足以塞進一個拳頭；2010年4月1日廣西南寧市四季花都小區(qū)一棟6層樓爆破后傾而未倒，呈40度角傾斜。［5］商品房經(jīng)常發(fā)生不同程度的質(zhì)量問題，使居住者對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了不信任。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)商為了讓項目及早上馬而縮短設計時間，使設計質(zhì)量不高；或為了降低開發(fā)成本而惡意壓低價格，導致承包商偷工減料、以次充好；或者將項目交給技術及管理能力不高的承包商施工，使建筑質(zhì)量存在隱患。上述這些“樓脆脆”、“樓陷陷”、“樓歪歪”等情況不僅嚴重損害了當事人的利益，對人民群眾的生命健康和財產(chǎn)安全構成了嚴重威脅，而且造成人與人、人與企業(yè)、人與政府之間不信任，這與和諧社會所倡導的誠信友愛背道而馳。

人與社會和諧是和諧社會的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)商建造的住房是人們生活必需品，是百姓安居樂業(yè)的場所，是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題；其投資規(guī)模大，少則幾千萬，多則幾十億，是影響各利益主體關系的重要經(jīng)濟問題。企業(yè)只有關注公共利益，才能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，達到社會和諧。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)社會責任建設的對策和建議

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會責任的情況良莠不齊，少數(shù)品牌開發(fā)商比較關注社會公益事業(yè)、重視房屋規(guī)劃及設計質(zhì)量，但總的來講還存在不盡如人意的地方。為了更好地督促房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任，加強和諧社會建設，需要從以下幾方面著手。

（一）合理進行項目策劃，重視開發(fā)過程的精細化管理

房地產(chǎn)開發(fā)是從土地獲取，到規(guī)劃設計，再到建設及銷售的系統(tǒng)工程，其中每一個環(huán)節(jié)的管理對房地產(chǎn)開發(fā)是否成功都起著至關重要的作用。通過項目初期的全面策劃可以實現(xiàn)包括資金籌備、設計及建設質(zhì)量控制、銷售時點及定價等全過程管理的預演。在合理策劃的前提下，重視過程管理，以事前規(guī)劃、事中控制為主，主要體現(xiàn)在：①對建設過程精細管理，提高規(guī)劃、設計、施工質(zhì)量，以求最大化滿足業(yè)主對房屋的物質(zhì)及心理需求；②合理調(diào)配資金，合理確定工程款支付比例并及時支付；③監(jiān)控承包商對農(nóng)民工的技術培訓及安全教育，逐步提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)；④以人為本，關注農(nóng)民工養(yǎng)老保險及醫(yī)療保險等保障性事業(yè)落實情況；⑤逐步推進建筑產(chǎn)品標準化、企業(yè)操作流程標準化和企業(yè)管理標準化，縮短開發(fā)周期、控制開發(fā)成本，節(jié)約勞動力投入及社會資源，實現(xiàn)人與社會和諧相處。

（二）強化政府引導與監(jiān)控職能，增加綠色健康住宅規(guī)模及投入

中國是一個人均資源特別緊缺的國家，企業(yè)的發(fā)展一定要與節(jié)約資源相適應。目前我國政府對建筑節(jié)能已經(jīng)有了一些強制性要求，如墻體保溫已經(jīng)在新建住宅中得到廣泛應用，但有限的節(jié)能技術應用還遠遠達不到節(jié)約資源、保護環(huán)境的目標。政府主管部門應該更深入地研究資源節(jié)約目標的長遠性和可行性，對包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的行業(yè)相關主體提出更嚴格的節(jié)能環(huán)保要求，加大綠色健康住宅開發(fā)的強制性管理舉措，從項目立項開始嚴格把關及跟蹤監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在遵守國家的各項強制規(guī)定基礎上，自主研發(fā)、引進節(jié)能環(huán)保工藝、材料和理念，推廣綠色健康住宅、零能耗住宅。房地產(chǎn)開發(fā)標桿企業(yè)應站在全局立場，從自身做起，率先承擔應有的社會責任，增加節(jié)能健康住宅的開發(fā)規(guī)模與投入，引領行業(yè)發(fā)展，帶動中小房地產(chǎn)企業(yè)共同促進社會的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)人與自然和諧相處。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機制建設，建立合理完善的社會評價體系

房地產(chǎn)做為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于區(qū)域乃至社會的發(fā)展發(fā)揮著關鍵作用，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機制的健全將會更有效地促進其作用的發(fā)揮。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)設定門檻較低，導致目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，而管理水平參差不齊。因此政府主管部門應加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請審核力度，并對新申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設全過程加強監(jiān)控，特別注意嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目。房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)文化建設、員工培訓教育，規(guī)范內(nèi)部管理制度及流程，以合法經(jīng)營、誠信經(jīng)營、持續(xù)經(jīng)營為企業(yè)發(fā)展目標。通過建立由社會公眾、業(yè)主、政府主管部門、合作伙伴等廣泛參與評價，以誠信經(jīng)營及納稅、企業(yè)信用、業(yè)主及公眾滿意度、房價水平、內(nèi)部管理、員工待遇、合作伙伴關系、節(jié)能環(huán)保等為主要內(nèi)容的社會責任評價體系，并根據(jù)評價結果對達不到合格標準的企業(yè)給予限制開發(fā)等方面的處罰，來促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的提升、開發(fā)利潤目標及房價的合理確定、各相關主體利益關系平等與協(xié)調(diào)、社會矛盾妥善處理，實現(xiàn)房屋售價與社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)、與人民群眾收入水平相匹配的穩(wěn)定有序的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，實現(xiàn)人與人之間良好溝通交流、彼此互相尊重，實現(xiàn)人與人的和諧相處。

四、結 語

我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個關鍵的發(fā)展階段，在為人們提供安全、舒適、健康的產(chǎn)品的同時，重視社會責任建設，能夠塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任，需要從管理入手，誠信經(jīng)營、努力降低成本；又需要從設計入手，節(jié)約資源、保護環(huán)境；還需要從決策入手，關注公眾利益，引領行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任對構建和諧社會具有重大的現(xiàn)實意義。

［1］熊璐瑛，宋志勇.論房地產(chǎn)企業(yè)社會責任與企業(yè)的持續(xù)成長［J］.商業(yè)時代，2010（2）：79-80.

［2］林喆，王錦.樓盤一夜?jié)q價4000元，購房者談判7小時妥協(xié)［EB/OL］.中國網(wǎng)，（2010-04-14）［2010-04-18］.http：//www.china.com.cn/economic/txt/2010-04/14/content_1981-0006.htm.

［3］王茜.中國建筑平均壽命低［EB/OL］.中國日報網(wǎng)，（2010-04-06）［2010-04-10］.http：//www.chinadaily.com.cn/zgrbjx/2010-04/06/content_9687318.htm.

［4］五山街綜治辦.五山街迅速處理一起農(nóng)民工追討欠薪事件［EB/OL］.天河區(qū)信息網(wǎng)，（2010-02-05）［2010-04-15］.http：//www.thnet.gov.cn/zxzx/jdxx/201002/t20100205__335-420.html.

［5］蔣艷.廣西一新建小區(qū)樓房悄然爆破未倒塌成“樓歪歪”［EB/OL］.重慶晚報網(wǎng)，（2010-04-06）［2010-04-16］.http：//www.cqwb.com.cn/NewsFiles/201004/06/201049060749153-39349.shtml.