□文/徐玲玲譚紅楊

北京市經(jīng)濟(jì)適用房供求現(xiàn)狀分析

□文/徐玲玲1譚紅楊2

本文在北京市保障性住房現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，主要從需求和供給兩大方面分析北京市經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀，并指出目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾凸顯，最后闡述供求矛盾的具體表現(xiàn)，對(duì)完善北京市經(jīng)濟(jì)適用房政策具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

經(jīng)濟(jì)適用房；需求；供給

一、北京市經(jīng)濟(jì)適用房供求現(xiàn)狀

（一）北京市保障性住房現(xiàn)狀。保障性住房是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。根據(jù)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室資料（2007年）可知，2006年定向供應(yīng)給五類人的經(jīng)濟(jì)適用房為1萬多套，但符合五類人條件的有5萬多戶，其余還有8萬多戶符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的正在輪候，所以需要經(jīng)濟(jì)適用房的還有13萬戶以上，加上以后新增加的，至少還需要建設(shè)15萬套以上經(jīng)濟(jì)適用房，按每套90平方米計(jì)算，至少還需要建設(shè)1，350～1，800萬平方米以上，所以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該加快。

市建委主任隋振江稱（2008），2008年北京保障性住房的供應(yīng)面積已經(jīng)確定為800萬平方米，其中兩限房450萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，廉租房50萬平方米。相比2007年530萬平方米的供應(yīng)量，大幅增加了51%。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)（2010），介紹北京市保障性住房建設(shè)情況。大體為：過去三年來，北京市累計(jì)開工建設(shè)政策性住房2，333萬平方米、24.8萬套。2010年北京將進(jìn)一步加大政策性住房建設(shè)力度，實(shí)現(xiàn)自住型、改善型等各類政策性住房用地要占到住宅供應(yīng)總量的50%以上；新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套，占全市住宅開工套數(shù)的比例達(dá)到50%以上的目標(biāo)。

從近幾年的北京市保障性住房現(xiàn)狀可以看出，保障性住房的建設(shè)已逐步得到市政府的重視。保障性住房比例大幅度增加，在房?jī)r(jià)飛漲的今天，這讓中低收入者看到了改善居住條件的希望。而其中經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房建設(shè)和投資的重點(diǎn)，更受中低收入家庭關(guān)注。

（二）北京市經(jīng)濟(jì)適用房需求現(xiàn)狀。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京市80%左右的家庭年收入低于6萬元，其中10%左右的家庭為最大收入家庭，有70%左右的家庭為中低收入家庭，可購買經(jīng)濟(jì)適用房。由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房的需求量是非常大的。

而影響經(jīng)濟(jì)適用房的需求有多重因素，比如城市人口數(shù)量、居民收入水平、住房消費(fèi)水平和支付能力、住房的價(jià)格、恩格爾系數(shù)等，其中恩格爾系數(shù)和住房消費(fèi)比重主要反映住房需求的變化趨勢(shì)。從恩格爾系數(shù)來看，從2000年的36.3%一直持續(xù)下降到2006年的30.8%，2007年上升為32.2%，2008年繼續(xù)上升為33.8%，恩格爾系數(shù)整體呈下降趨勢(shì)。而中低收入家庭住房消費(fèi)比重卻呈逐年增加趨勢(shì)，從2000年的6.6%穩(wěn)步增加到2004年的8.7%，2005年有所下降，降為7.9%；2006年出現(xiàn)回升，增加到8.2%；2007年和2008年的恩格爾系數(shù)分別為8.1%和7.8%。

從影響住房需求的兩個(gè)主要因素恩格爾系數(shù)和住房消費(fèi)比重看，在恩格爾系數(shù)的下降和住房消費(fèi)比重的上升這一雙重影響作用下，今后一段時(shí)間，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的需求存在巨大的增長(zhǎng)空間。

（三）北京市經(jīng)濟(jì)適用房供給現(xiàn)狀。自1998年開始，北京市開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，到2008年底累計(jì)投資完成額為458.1億元，竣工面積為2，268.6萬平方米，竣工20.9萬套；銷售面積為1，934.9萬平方米，銷售17.9萬套。

首先，從北京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)中可知，1999～2008年，北京市住房投資總額一直維持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但是，從北京市住房投資結(jié)構(gòu)來看，商品房的投資逐年遞增，其中高檔住宅的投資一直占住宅總投資的15%～22%。而經(jīng)濟(jì)適用房的投資額在2004年以前一直保持著穩(wěn)步的增長(zhǎng)，其占住宅投資總額比例也維持在11%左右；2004～2008年，經(jīng)濟(jì)適用房投資額開始下降，所占住宅投資總額比例也由2000年的11.86%下降為2008年的3.82%。由此可以看出，2000～2003年，各類房投資維持相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)；2004～2008年，經(jīng)濟(jì)適用房投資比例銳減，取而代之的是高檔住宅的投資比例逐年增加。

其次，由1999～2008年北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積情況可知，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積從1999年開始逐步遞增，但是自2005年開始急劇下降，從2005年的325.6萬平方米降到了2008年的101.1萬平方米?？梢?，近幾年經(jīng)濟(jì)適用房的供給量明顯減少。由于拆遷成本和建筑成本上升以及土地吃緊等問題，北京市減少了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。同時(shí)，中國社科院財(cái)貿(mào)研究所住宅研究室王誠慶認(rèn)為，北京將其主要面向拆遷戶，事實(shí)上，北京的經(jīng)濟(jì)適用房本身也無法滿足拆遷戶。按照北京市城市新規(guī)劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以僅二環(huán)路以內(nèi)的舊城區(qū)就將外遷55萬人。以中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計(jì)算，這就意味著北京市僅解決二環(huán)內(nèi)的拆遷戶，就需要1，300萬平方米左右的住房。而到2008年，北京計(jì)劃才有800萬立方米的經(jīng)濟(jì)適用房。北京市經(jīng)濟(jì)適用房在不能夠完全滿足拆遷戶的情況下，每年還有許多新增的中低收入者。由此可知，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量不足且需要加大。

再次，從2008年來看，北京市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為544.9萬平方米，竣工面積為101.1萬平方米，平均銷售價(jià)格為3，813元/平方米，商品房住宅施工面積為5，538.2萬平方米，竣工面積為1，399.3萬平方米，平均銷售價(jià)格為12，418元/平方米，二者施工面積比為1∶10.2，竣工面積比為1∶13.8，價(jià)格比為1∶3.3。北京市中低收入家庭占北京市家庭總數(shù)的70%左右，由此可知，只占住房竣工面積6.8%的經(jīng)濟(jì)適用房需要提供給70%左右需要購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，供給難應(yīng)需求。

由此可見，隨著住房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，北京市住房供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，住房供給已經(jīng)由非市場(chǎng)化的福利性住房為主體向市場(chǎng)化的商品房為主體轉(zhuǎn)化。而北京市經(jīng)濟(jì)適用房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城鎮(zhèn)中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)實(shí)需求，供求矛盾日益凸顯。

二、北京市經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾主要表現(xiàn)

（一）排號(hào)難?！坝匈Y格也難買到房”，由此可見一斑。排號(hào)難是眾多期盼著買上經(jīng)濟(jì)適用房的人們發(fā)出的共同聲音。曾經(jīng)出現(xiàn)過“高校教師搭帳篷苦等50天”、“北五環(huán)之外的‘XX苑’經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)放號(hào)5，000個(gè)，引得數(shù)萬人通宵達(dá)旦地守候”等現(xiàn)象；而后期也出現(xiàn)過網(wǎng)絡(luò)排號(hào)，經(jīng)濟(jì)適用房購買中的“黃?！眳s從未消失。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，上網(wǎng)人員相對(duì)較多，網(wǎng)絡(luò)排號(hào)相對(duì)比較公正，但對(duì)于一些不熟悉或不經(jīng)常上網(wǎng)的人卻是劣勢(shì)凸顯。但即使是看起來相對(duì)公正的網(wǎng)絡(luò)排號(hào)，也有三大軟肋：一是開發(fā)商通過個(gè)人信息的登記，給申請(qǐng)者安排了各自的號(hào)碼，但卻沒有公示，造成作弊的可能；二是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全可以在非常隱蔽的情況下改變申請(qǐng)者的次序；三是開發(fā)商和網(wǎng)絡(luò)公司淘汰掉一部分填寫信息錯(cuò)誤的申請(qǐng)者，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)的購房者也因?yàn)榉N種原因放棄了機(jī)會(huì)，這些都會(huì)成為開發(fā)商可控的資源。無論是現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購還是網(wǎng)絡(luò)排號(hào)，都表明了一個(gè)事實(shí)：排號(hào)難。

（二）富人化。有房的富人和無房的窮人“搶房”，是近些年經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)大軍越發(fā)“壯觀”的場(chǎng)面之一。開著寶馬、別克去購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象已不足為奇，而辛苦排隊(duì)拿號(hào)購房的中低收入者最終只能望房興嘆。另外，購買經(jīng)濟(jì)適用房的并非只是缺房戶，有人擁有好幾套房子的情況并不少見?？梢姡案蝗嘶笔沟弥械褪杖胝叩姆吭幢徊糠指呤杖胝邤D占，有效供給減少。

（三）量不足。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重連年下降，從最初的11%左右下降到如今的3.82%，取而代之的卻是高檔商品房的投資建設(shè)。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的竣工量從2005年的325.6萬平方米降到2008年的101.1萬平方米。這些都說明經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量不足、甚至逐漸萎縮，從而使得住房市場(chǎng)的需求顯得更為迫切?？梢姡?yīng)量趕不上需求。

（四）不經(jīng)濟(jì)。為了降低成本，北京的經(jīng)濟(jì)適用房越來越往遠(yuǎn)離市區(qū)的地方建設(shè)，房屋整體結(jié)構(gòu)不合理，配套設(shè)施、周邊環(huán)境較差，房屋質(zhì)量也令人憂慮。這些因素使得經(jīng)濟(jì)適用房的“經(jīng)濟(jì)性”就成了問題，從而降低了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)值。毫無疑問，“不經(jīng)濟(jì)”造成的無效供給也降低了中低收入者的購房意愿。

（五）不適用。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。而在一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，150平方米以上的房子比比皆是。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，什么樣的戶型好賣就建什么樣的房子，于是許多經(jīng)濟(jì)適用房越建越像“別墅”，中低收入者顯然買不起，這就使得經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給減少。

（六）高出租率。在北京回龍觀、天通苑等區(qū)域，經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租屢禁不止；經(jīng)濟(jì)適用房在區(qū)域租賃房源中占比驚人。2006年REICO工作室推出了一項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市昌平區(qū)的回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)內(nèi)，房屋出租率竟已占到全區(qū)租賃交易總量的78.8%。據(jù)2010年鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市存量經(jīng)濟(jì)適用房中，出租率達(dá)20%；其中，回龍觀、天通苑等典型區(qū)域則達(dá)到50%左右。如此之高的出租率，不能不反映出房主不是真正需要經(jīng)濟(jì)適用房，富裕的有產(chǎn)者、擁有住房的多房戶，買走了超過一半的經(jīng)濟(jì)適用房。

（七）炒號(hào)多。在經(jīng)濟(jì)適用房中，已經(jīng)不再是炒房，而是直接炒認(rèn)購資格。這種認(rèn)購中的炒號(hào)現(xiàn)象發(fā)生的原因也是一群炒認(rèn)購資格者鉆了“分配”環(huán)節(jié)的空子，繁瑣的購房程序，能否買上房子，資格不是關(guān)鍵，關(guān)鍵的是能否擁有寶貴的房號(hào)。由此，炒號(hào)釀成了經(jīng)濟(jì)適用房的人為短缺。

三、結(jié)論

北京市經(jīng)濟(jì)適用房的“排號(hào)難”、“炒號(hào)多”，足以反映出需求的旺盛；“量不足”表明提供給中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量不夠；“高出租率”、“富人化”、“不經(jīng)濟(jì)”和“不適用”如此種種表現(xiàn)又進(jìn)一步證實(shí)了真正落入中低收入者手中的有效供給量大打折扣。在供不應(yīng)求的事實(shí)下，北京市經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾突出自不待言。

希望政府相關(guān)部門找出供求矛盾的具體原因，采取合理有效的措施，在增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的同時(shí)，嚴(yán)厲打擊炒號(hào)和倒號(hào)等行為，防止不符合條件的富人購房現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)開發(fā)商等部門進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，從而逐漸緩解供求矛盾，最終解決更多中低收入者的住房問題。

（作者單位：1.北京林業(yè)大學(xué)研究生院；2.北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

[1]北京市經(jīng)濟(jì)適用房非均衡程度分析[吉林大學(xué)碩士學(xué)位論文].吉林：吉林大學(xué)，2008.24.

[2]趙杰.經(jīng)濟(jì)適房存在問題及對(duì)策分析與研究.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2009.3.

[3]韓笑.北京市經(jīng)濟(jì)適用房的政策分析和對(duì)策研究.現(xiàn)代企業(yè)教育，2007.2.

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