潘國(guó)瑾

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè),開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大,融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。而傳統(tǒng)的融資方式和渠道已經(jīng)很難滿(mǎn)足當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金需要,加之現(xiàn)階段國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金嚴(yán)重短缺的窘境,企業(yè)迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道,所以如何拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,使各方都能獲得較好的回報(bào),成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)資金來(lái)源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來(lái)自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款,利用外資,外商直接投資,自籌資金,企事業(yè)單位自有資金,購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。行業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款數(shù)量巨大,其中:1)銀行貸款。在我國(guó),房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴(lài)性,一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款,如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等,至少應(yīng)有70%。2)利用外資及外商直接投資。在央行關(guān)緊信貸大門(mén)時(shí),外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的投資興趣卻不降反升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月～11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)40.8%。在銀行、外資、企業(yè)自籌資金這三種房地產(chǎn)資金主要來(lái)源中,外資的增長(zhǎng)幅度最高,為71.9%。在投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)下,“國(guó)房景氣指數(shù)”也連續(xù)八個(gè)月走高,達(dá)到106.59。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式存在的問(wèn)題

1)間接融資過(guò)多。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款,造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦商品房滯銷(xiāo),開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈,就易陷入資不抵債和銀行債務(wù)難追償并成為壞賬死賬的可能。房地產(chǎn)間接融資比例過(guò)高,加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。2)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流,房地產(chǎn)信托雖然在近年來(lái)得到迅速發(fā)展,但目前的信托產(chǎn)品還很難滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制,上市比較困難,房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫,基本上處于停滯狀態(tài)。3)投資增長(zhǎng)過(guò)快。與其他一般行業(yè)收益率低截然不同的是,近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,大批的行業(yè)外資金紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈,利潤(rùn)率將不斷下調(diào)直至等于社會(huì)平均利潤(rùn)率,風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越大。再者,我國(guó)房屋空置率居高不下,幾乎每年都超過(guò)10%的紅色警戒線。資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題,投資如此增長(zhǎng),空置率長(zhǎng)期居高不下,勢(shì)必造成房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)潛在問(wèn)題的爆發(fā)。投資增長(zhǎng)過(guò)快必定隱含巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。4)宏觀環(huán)境滯后。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依照市場(chǎng)本身、企業(yè)融資法則本身來(lái)進(jìn)行,而是政府介入太多、太頻繁所致。比如,無(wú)論是地方政府還是中央政府,當(dāng)它們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)重要時(shí),就會(huì)大力鼓勵(lì)銀行放松銀根,促使房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)。而政府一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展有問(wèn)題時(shí),就希望通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)改變房地產(chǎn)銀行信貸的擴(kuò)張。

3 現(xiàn)有七大融資方式剖析

1)國(guó)內(nèi)銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。對(duì)于企業(yè)而言,便捷,成本相對(duì)較低,財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑,更何況,其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí),房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。2)信托項(xiàng)目融資。信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn),信托之所以大受青睞,主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì):a.引入海外基金;b.充分利用國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金;c.以固定回報(bào)的方式,以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司;d.在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市;e.完成項(xiàng)目前期建設(shè),使項(xiàng)目符合銀行貸款條件,對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。3)海外房產(chǎn)基金。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上,借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大,但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)難解近渴,更何況,現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明,都造成了國(guó)際資本的難以進(jìn)入。4)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。毫無(wú)疑問(wèn),利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的幾千億元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位,卻難以讓人無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在。5)非上市股權(quán)融資。土地儲(chǔ)備豐富的沒(méi)有資金,資金充備的拿不到地,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開(kāi)辟嶄新的渠道。然而,股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小,不會(huì)輕易出讓控股地位,也不甘心將大部分開(kāi)發(fā)利益拱手相讓,只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。6)上市融資。上市是企業(yè)獲取資金,實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一,也是企業(yè)品牌提升的良好途徑。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前,真正有實(shí)力,守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商方可順利上市,然而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、信用水平普遍較低下的情況下,欲通過(guò)大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺,并不現(xiàn)實(shí)。7)債券發(fā)行。根據(jù)《公司法》,發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格,只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格,而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制,這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

4 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1)促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)信托對(duì)物業(yè)的投資持有是長(zhǎng)期的,在一定政策的扶持下,大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期化,降低目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大量短期交易行為,有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。如果能成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主體,將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。2)加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展。發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。以中長(zhǎng)期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來(lái)源,有利于降低信貸政策對(duì)房企融資的影響,減少對(duì)信貸融資的依賴(lài),從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金需求量較大,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高,間接融資會(huì)提高負(fù)債成本,而發(fā)行公司債替代銀行貸款,可以有效降低財(cái)務(wù)成本。3)進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)上市,其股市融資規(guī)模一般較大,融資成本低廉,無(wú)需向投資者還本,不用向投資者支付利息,降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。上市融資后進(jìn)行收購(gòu)、并購(gòu)、合資等資本運(yùn)作,提高公司的服務(wù)范圍和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn),還可以把原來(lái)可能給銀行系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)增發(fā)、配股等方式,轉(zhuǎn)嫁出去,對(duì)于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司僅有80多家,只占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的2%左右,因此,可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。4)國(guó)際銀團(tuán)貸款。國(guó)際銀團(tuán)貸款是從雙邊貸款發(fā)展而來(lái)的融資方式,是指由一家或幾家銀行牽頭,組織多家銀行參加,在同一貸款協(xié)議中按商定的條件向同一借款人發(fā)放的貸款,又稱(chēng)辛迪加貸款。一般而言,國(guó)際銀團(tuán)貸款往往能夠滿(mǎn)足企業(yè)大部分融資要求:首先,該融資模式籌資金額大,貸款期限長(zhǎng);其次,國(guó)際銀團(tuán)貸款對(duì)于貸款用途沒(méi)有更多限制,比較適合房地產(chǎn)業(yè)這樣的投資行業(yè);再次,國(guó)際銀團(tuán)貸款管理比較方便,也降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

5 發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

住房抵押貸款證券化(以下簡(jiǎn)稱(chēng)MBS)是20世紀(jì)70年代以來(lái)最重要的國(guó)際金融創(chuàng)新之一,目前已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家構(gòu)筑住房金融二級(jí)市場(chǎng)的主要途徑。MBS既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果,也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的動(dòng)力。從世界范圍看,住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)最為有效的手段。

6 積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)意義深遠(yuǎn)。隨著政府宏觀調(diào)控的加強(qiáng),特別是銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的控制和貸款利率的提高,房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目融資難度增加,成本加大,進(jìn)而迫使房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進(jìn)行重大的變革——從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的多元化,對(duì)于降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn),提高資本利用效率,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用,具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[1] 萬(wàn)燕燕.我國(guó)推行房地產(chǎn)投資信托基金的必要性研究[J].山西建筑,2008,34(8):243-244.