岳 生

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策正進(jìn)入一個(gè)“嚴(yán)厲期”，但政策調(diào)控周期恢復(fù)正常。

全球經(jīng)濟(jì)剛剛從“急救室”里推出來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍在“高燒”。一些本該用于企業(yè)主業(yè)的資金被持續(xù)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些企業(yè)的CFO目前的要?jiǎng)?wù)，是給自己的決策層適當(dāng)“降溫”。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)目前對(duì)房地產(chǎn)政策的預(yù)期相當(dāng)不好，這種看法在股市上有明顯反映一年初國(guó)內(nèi)股市向下調(diào)整，房地產(chǎn)板塊受打擊頗大，降幅在各板塊中基本處于領(lǐng)先位置。

市場(chǎng)變化緣于近期政府相繼出臺(tái)的調(diào)控政策，從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，到“國(guó)四條”，再到“拿地首付不低于50％”；從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”，多項(xiàng)政策齊出，在2009年年末的房地產(chǎn)行業(yè)引起了不小的騷動(dòng)。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶在2009年12月27日的歲末政策吹風(fēng)采訪中，也對(duì)房地產(chǎn)給予了特別關(guān)照，稱要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以凋控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格；要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為。

多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策暫時(shí)未嚇到房?jī)r(jià)，卻把房地產(chǎn)股價(jià)嚇了個(gè)半死。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，它甚至不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)意義上的市場(chǎng)。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要考慮供需、資金鏈、庫(kù)存、融資成本、土地成本等多個(gè)市場(chǎng)因素，在這個(gè)領(lǐng)域里起作用的不只有市場(chǎng)規(guī)律。

目前，政府政策正在轉(zhuǎn)向從增加供給的角度來緩解供需缺口，中央與國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)要增加普通商品房和保障性住房的供給。中國(guó)近年房地產(chǎn)的政策調(diào)控周期——在正常年份，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在典型的年度政策調(diào)控周期，往往在年末中央經(jīng)濟(jì)工作到次年“兩會(huì)”期間，調(diào)控力度達(dá)到頂峰；到年中就進(jìn)入政策效果觀察期；到年底房地產(chǎn)市場(chǎng)往往重新活躍。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無憂之后，這個(gè)調(diào)控周期將恢復(fù)正常，從現(xiàn)在開始起作用。事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策并無全新內(nèi)容，都是早已出臺(tái)的政策和要求，關(guān)鍵是看政府在何時(shí)來嚴(yán)格執(zhí)行。

小跌怡情，大跌要命。房子不跌，居民的消費(fèi)能力就不能釋放，拉動(dòng)內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)振興產(chǎn)業(yè)就無從談起。對(duì)于政府、銀行、老百姓來說，跌個(gè)20％～30％應(yīng)該是皆大歡喜的事情。相對(duì)于2009年50％～100％的漲幅來說，跌這么一點(diǎn)應(yīng)該還是可以承受的。再大的跌幅恐怕會(huì)導(dǎo)致政府再次出臺(tái)新政救市。