○孫穎

（遼寧金融職業(yè)學院 遼寧 沈陽 110122）

租賃土地使用權評估的探討

○孫穎

（遼寧金融職業(yè)學院 遼寧 沈陽 110122）

相對于國有劃撥和出讓的土地使用權評估來講，對于以租賃方式獲得的土地使用權評估，其評估技術途徑和思路還不是很統(tǒng)一，在具體的實踐操作中大家有著各自不同的思路和方法，問題主要集中在對租賃期的確定和對租賃土地使用權權屬的理解以及具體評估方法的應用上。本文就這幾個問題提出具體的解決方案，供大家探討。

租賃土地 使用權 評估

一、租賃土地的租賃期確定

租賃土地的租賃期限直接決定了租賃土地剩余租賃年限，而租賃土地的剩余租賃年限是租賃土地使用權評估中的重要參考之一。一般情況下，租賃土地的租賃期限應該以承租雙方簽訂的土地租賃合同為準。而租賃合同受到《中華人民共和國合同法》的約束?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。由此可見，租賃合同中約定的租賃期限不應超過二十年。

但實際上當事雙方在簽訂土地租賃合同中經(jīng)常出現(xiàn)租賃年限超過二十年的情況，有的甚至達到了土地使用權的最高期限。

對于這種情況，有不同的兩種觀點。贊成的觀點認為，土地使用權租賃有別于普通的租賃，首先土地本身的自然屬性決定了其租賃期應長于普通的租賃合同。國土資源部（一九九九年八月一日國土資發(fā)（1999）222號）《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（以下簡稱意見）中第四條提到：“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過五年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。”按照國務院的有關規(guī)定，土地使用權出讓中各類土地的出讓期限均在四十年以上，土地使用權人可在使用權的剩余年限內(nèi)將其出租，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營期限則由《土地管理法》明確規(guī)定為三十年。這些年限均長于二十年，由此可以作為租賃土地的租賃期可以長于普通的租賃合同的法律依據(jù)。其次，合同法屬于債權法，而土地使用權屬于物權，其出租期限應由物權法來調(diào)整，不能適用租賃合同的有關規(guī)定；反對的觀點則認為，土地租賃合同也屬于租賃合同，除法律另有特殊規(guī)定外，租賃土地使用權出租期限也不應超過二十年。

筆者認為，兩種觀點都有一定的道理，在估價過程中，應區(qū)別土地一級市場的租賃和二級市場的租賃兩種情況進行分析。對于土地一級市場的租賃行為屬于國家或政府行為，可以不受合同法的約束；而對于土地二級市場的租賃行為，則屬于民事行為，應該受合同法的約束。

對于《意見》中提到的長期租賃，是針對國有土地租賃而言的?！兑庖姟穼型恋刈赓U進行了明確的定義：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為?！庇纱丝磥恚庖娭幸?guī)定的長期租賃雖然可能超過了合同法規(guī)定的租賃期的限制，但這項規(guī)定規(guī)范的是國家對土地一級市場的租賃行為。因此只有在一級市場中以租賃方式取得的國有土地使用權，其租賃使用年限才可能超過二十年。

對于土地二級市場的租賃，更確切的應該稱為土地使用權的出租?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）中對土地使用權出租規(guī)定如下。

第二十八條：土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

第二十九條：土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

因此，對于在二級市場上的土地使用權出租，當事雙方所簽訂的租賃合同還應該以《合同法》的規(guī)定為準，即土地使用權出租的期限不得超過二十年，超過的部分是無效的。

綜上所述，在確定租賃土地使用年限時，應該分兩種情況區(qū)別對待。對于從一級市場上以租賃方式取得的土地使用權期限的認定，應以承租方與土地行政主管部門簽訂的租賃合同為準，土地使用權的期限可以超過二十年，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期；對于從二級市場上以租賃方式取得的土地使用權期限的認定，應首先以雙方簽訂的租賃合同為準，但根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期最高不得超過二十年。對于超過的部分，應該在評估報告中進行披露。

二、幾種土地使用權的權利特征分析

通常獲得土地使用權主要有出讓、轉讓、劃撥以及租賃方式。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》各種國有土地使用權的定義如下。

第八條：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第十九條：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十八條：土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第四十三條：劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

幾種方式取得的土地使用權的權利特征不盡相同。對于出讓和轉讓方式取得的土地使用權來講，其使用權的權利內(nèi)涵是最完整的，土地使用權人在土地使用權出讓期限內(nèi)，擁有使用、抵押、收益、處分的權利；對于劃撥土地使用權來講，其權利內(nèi)涵是小于出讓方式和轉讓方式的土地使用權的?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”由此看來，劃撥土地使用權人只有使用的權利。但《條例》中又同時規(guī)定了劃撥土地使用權是可以通過一定的方式轉化為出讓土地使用權的。第四十五條：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

因此，對于劃撥土地使用權人不僅包括了使用的權利而且還包括了轉換土地使用權形式的權利。劃撥土地使用權人可以通過補交出讓金的方式將劃撥用地使用權轉化為出讓土地作用權，從而使劃撥土地使用權中包括了隱性的或不完全的收益、抵押、處分的權利；對于國有租賃用地的使用權來講，其使用權人只擁有有限的使用、抵押的權利。而且國有租賃土地使用權是沒有可以轉換成出讓用地使用權的途徑的。因此租賃土地使用權的權利內(nèi)涵是最小的。與此相同，在土地二級市場上取得的出租土地使用權的權利內(nèi)涵也只包括了有限的使用和抵押的權利。

三、確定租賃土地使用權價值的具體方法

租賃土地使用權的具體評估方法可以參照《意見》中的相關規(guī)定采用收益法，具體模型如下：

其中：V為租賃土地使用權價值；i為租賃土地使用權的剩余租賃年限；Ri為租賃土地使用權市場租金（Rmi）與合同租金（Rci）的差額，Ri＝Rmi－Rci；r為租賃土地使用權折現(xiàn)率。將 Ri＝Rmi－Rci帶入上式得：

由公式（2）可知，租賃土地使用權模型的實質內(nèi)容是用以相應期限的出讓方式宗地價值減去合同租金的現(xiàn)值的余額作為租賃土地使用權的價值。該公式對于一二級土地市場均是適用的。

1、一級土地市場上獲得的租賃土地使用權的評估

在土地一級市場上，國家作土地使用權的所有權人，可以通過一次性收取土地出讓金的方式和逐年收取土地租金的方式讓渡土地使用權。而國家作為土地所有權人，是以土地出讓金與土地收益率的乘積計算正常市場年租金水平的。因此從價值的角度來看，對于國有租賃土地的使用權價值是介于零和土地純收益價值之間的數(shù)值。當租賃土地的使用權人每年交納的租金少于正常市場年租金時，其差額的折現(xiàn)值即為租賃土地使用權的價值。

在此種情況下，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規(guī)定的租賃年限減實際已使用年限確定，由于是一級土地市場的租賃行為，其土地使用權的剩余使用年限可不受合同法中20年的約束；租賃土地使用權市場租金的確定，可以參考當?shù)鼗鶞实貎r中的市場年租金水平；租賃土地使用權折現(xiàn)率可以參考當?shù)鼗鶞实貎r體系中的出讓土地的年收益率，并應該進行適當?shù)哪晗扌拚?/p>

應該提醒的是，此種情況下，評估的假設前提應包括土地租賃合同的履約假設，并可以按上述模型進行估算。在對租賃土地使用權進行估價之后，還應該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估值。

2、二級土地市場上獲得的租賃土地使用權的評估

在土地二級市場上，假設國有租賃土地的使用者將土地以相同的租賃期出租，那么，前者從土地獲得的收益就只有租金收益。從使用價值角度分析，無論是對于土地使用權人還是承租人來講，同一塊土地在同一時間內(nèi)所產(chǎn)生的價值應該是相同的。因此，在合同租金為正常的市場租金的情況下，出讓土地使用權價值與以租賃方式獲得的土地使用權價值是相等的。作為國有租賃用地的使用權人，與出讓用地的使用權人相比，在土地使用權的權利上缺少了土地使用權轉讓變現(xiàn)的權利，抵押擔保等其他權利也受到相應的限制。權利上的差異表現(xiàn)在價值的巨大差異上。

在此種情況下，公式中的折現(xiàn)率應選取土地收益率，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規(guī)定的租賃年限減實際已使用年限確定，但根據(jù)合同法的規(guī)定，其合同租賃年限不應超過20年；租賃土地使用權市場租金的確定，可以參考當?shù)鼗鶞实貎r中的市場年租金水平；租賃土地使用權折現(xiàn)率可以參考當?shù)鼗鶞实貎r體系中的出讓土地的年收益率，并應該進行適當?shù)哪晗扌拚?/p>

應該提醒的是，對于承租方在土地二級市場通過租賃方式獲得的土地使用權，一般情況下，其土地使用權的租金水平應該與市場租金相當，在這種情況下，不存在租賃土地使用權的價值。對于承租方一次性交納的土地租賃費，應該作為長期待攤費用按租賃合同期限攤銷后的余額確定評估值，并在報告中披露租賃合同中超出合法期限的事項。對于承租方以按年方式交納的土地租賃費的情況，將交納的土地年租金按月攤銷的余額確定評估值較為合適；只有當在二級市場上獲得的租賃土地使用權的租金水平低于市場租金水平時，對于承租方來講，才存在著租賃土地使用權價值。此時評估的假設前提應包括土地租賃合同的履約假設，并可以按上述模型進行估算。在對租賃土地使用權進行估價之后，還應該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估值。