樓市中的博弈

◎ 文/圖 記者 王非

在國(guó)家新一輪樓市政策調(diào)控下，北京、上海、深圳等一些一線城市紛紛采取降價(jià)優(yōu)惠的措施，但購(gòu)房者觀望氣氛仍濃。作為二線城市的西安，其反應(yīng)如何呢？

理財(cái)師眼中的投資危機(jī)

“政府的有效遏制，已經(jīng)讓投機(jī)者很難賺大錢了。”國(guó)家一系列強(qiáng)有力的樓市調(diào)控政策實(shí)施后，西安佳友信托投資理財(cái)師郭銘近日正在犯愁，4月初，調(diào)控政策的出臺(tái)讓西安樓市的投機(jī)大門緊閉?？梢灶A(yù)計(jì)，整個(gè)樓市調(diào)控會(huì)讓大筆熱錢撤出，這些熱錢后市可能流向哪里？哪些投資又可以成為抗通脹的最佳理財(cái)產(chǎn)品呢？這些都成了郭銘想要找到的答案。

作為資深投資理財(cái)師，郭銘從事理財(cái)工作已有八年多。他的客戶大都是在西安靠賣服裝發(fā)家的溫州人，因?yàn)樗㈧`通、人脈資源多，推薦的投資項(xiàng)目回報(bào)率高，深受客戶信任，在業(yè)內(nèi)頗有聲譽(yù)，許多企業(yè)家和投資客紛紛找他規(guī)劃投資理財(cái)?？勺罱慨a(chǎn)調(diào)控政策的集中發(fā)布，讓這位理財(cái)專家頭痛了，“股市、樓市、黃金、基金……這么多的投資品種，我卻不知道該怎么投資了。”

郭銘笑著說(shuō)：“前兩年，我很容易就能找到收益頗高的投資項(xiàng)目。可現(xiàn)在，股市連跌、樓市調(diào)控、黃金已高、期貨波幅巨大……市場(chǎng)不明朗的因素太多，面對(duì)投資我兩眼一抹黑，根本找不到北?！?/p>

在古城商界頗具人氣的那些資深理財(cái)師目前大多與郭銘有著相似的感受。西安金鼎投資有限公司研究中心分析師劉磊說(shuō)：“由于上半年國(guó)家一系列強(qiáng)有力調(diào)控政策的出臺(tái)，整個(gè)投資市場(chǎng)的運(yùn)作已經(jīng)越來(lái)越規(guī)范，那些投資客往常根據(jù)主觀判斷，認(rèn)為存在高額利潤(rùn)的投機(jī)產(chǎn)業(yè)正在逐漸消失?！?/p>

受國(guó)家樓市調(diào)控政策影響，大量樓市投資或潛在投資資金處于退出或規(guī)避狀態(tài)。許多理財(cái)大客戶都暫停了樓市項(xiàng)目的投資，改為觀望?！敖衲昴瓿?，至少60%的VIP理財(cái)客戶都計(jì)劃買房投資?？稍趪?guó)家政策出臺(tái)后，二套首付50%、貸款利率上調(diào)，炒房的成本增大，再加上目前房?jī)r(jià)虛高，投資房產(chǎn)的高利潤(rùn)已經(jīng)消失，這些客戶大都取消了買房計(jì)劃。”郭銘說(shuō)，此輪房產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)是“全民炒房時(shí)代的終結(jié)”。

如今在西安100個(gè)購(gòu)房者中間，大概有47%是剛性需求，2 0%是由小到大、由一到二的改善性買房，投資性買房的大約不超過(guò)30%，純粹是短期炒房的只有5%

開(kāi)發(fā)商眼中的房?jī)r(jià)成本

一個(gè)炎熱的下午，記者在陜西鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司見(jiàn)到了沈治軍總經(jīng)理。“以前你們記者約我時(shí)，我不是在工地忙就是在銷售部，現(xiàn)在終于有時(shí)間聊天了。”他自嘲地笑道，自從國(guó)家實(shí)施房產(chǎn)新政和西安“十六條”公布后，連日來(lái)，這位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老總明顯感受到政策帶給他的賣樓危機(jī)。

“今年3月份，我的樓盤一口氣賣了53套，整天忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。而昨天我打電話問(wèn)銷售部經(jīng)理上周的情況，結(jié)果只賣了12套，面對(duì)高額的銀行還貸壓力，讓我也發(fā)愁啊?！睋?jù)沈治軍介紹，如今在西安100個(gè)購(gòu)房者中間，大概有47%是剛性需求，20%是由小到大、由一到二的改善性買房，投資性買房的大約不超過(guò)30%，純粹是短期炒房的只有5%。

“由于新政規(guī)定二套房50%的首付款，利率也提高了，那些可買可不買的人就開(kāi)始猶豫了。前段時(shí)間有19個(gè)老客戶想在我們的新盤購(gòu)買二套房，當(dāng)初答應(yīng)他們25%的首付，可如今政策要求首付款必須達(dá)到50%后，立馬有12戶打電話說(shuō)不買了，剩下的則表示再考慮考慮。與此同時(shí)，各地政府關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)則出臺(tái)，也給市民帶來(lái)了房?jī)r(jià)要跌的感覺(jué)，所以那些真正想買首套房的人也產(chǎn)生了觀望情緒?！鄙蛑诬娬f(shuō)。在談到西安的房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降時(shí)？沈治軍說(shuō)道：“西安不像“北上廣”那些一線城市，房?jī)r(jià)虛高的泡沫其實(shí)并不大。除非是在主城區(qū)的繁華地段，交通方便、商業(yè)成熟的單棟樓盤，容積率高，地理位置優(yōu)越，這樣的房子我們叫‘絕版’，雖然價(jià)格很高，但不愁賣不掉。”為了讓記者相信西安房地產(chǎn)泡沫并不大，沈治軍專門讓記者看了施工單位的一位注冊(cè)建造師給他們核算的房?jī)r(jià)成本。“西安300萬(wàn)一畝地的樓盤，一般每平方米成本要4000多元。這中間，地面造價(jià)1000元，基建1800元，配套設(shè)施100元，城市配套費(fèi)是固定的280元，其他費(fèi)用比如電梯等200元，此外還有11%稅收，若均價(jià)賣5000元，那么稅收就是550元，這些加起來(lái)基本成本就是4000多元，最后還有綠化、道路、照明等公共設(shè)施以及宣傳推廣等費(fèi)用。這樣算來(lái)，如今開(kāi)發(fā)商的新樓盤利潤(rùn)其實(shí)并沒(méi)有多少暴利。”

記者發(fā)現(xiàn)，2010年扎堆上市的西安各大城區(qū)新盤中，價(jià)位與在售的樓盤項(xiàng)目基本持平，有的甚至還在互相攀高。城東及浐灞等項(xiàng)目均價(jià)已接近每平方米5000元，北城項(xiàng)目保持在每平方米5500元，城南項(xiàng)目已經(jīng)接近每平方米6000元，高新區(qū)和曲江新區(qū)的樓盤已經(jīng)超過(guò)每平方米6000元，不少高端住宅更是觸摸到萬(wàn)元的高度。

投資客眼中的炒房利潤(rùn)

自從樓市新政發(fā)布以來(lái)，本來(lái)就很熱門的“房地產(chǎn)話題”可謂是愈發(fā)火爆。財(cái)經(jīng)大腕、房地產(chǎn)老總、草根網(wǎng)民多方舌戰(zhàn)樓市新政利弊。那些嗅覺(jué)敏感的炒房客也似乎嗅到了“低價(jià)快漲”下的樓市危機(jī)，西安部分炒房客開(kāi)始退定、拋盤出貨，逃離市場(chǎng)的跡象初露端倪。

西安市民陳莉安從3月初一直尋找合適的二手房，她通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和中介看了不少房源，但總體感受是黃金地段的房源很少，而且價(jià)格較高。所以一直沒(méi)有下決心出手。但這兩天陳莉安明顯感覺(jué)到，無(wú)論是網(wǎng)上的還是中介店里的房源，都發(fā)生了明顯變化，一是房源多了，二是黃金地段的房源也多了?！霸谖靼灿浪陕贰⒛隙h(huán)等一些黃金區(qū)域和路段，忽然冒出一大批優(yōu)質(zhì)房源，地理位置十分優(yōu)越?！标惱虬舱f(shuō)，這些區(qū)域平時(shí)房源很少，想買都買不到，“像南二環(huán)東段西部家具城一帶，最近幾天就冒出不少房源。還有永松路上的一個(gè)小區(qū)，原來(lái)從沒(méi)見(jiàn)過(guò)有房源，突然冒出十多套來(lái)?！标惱虬舱f(shuō)，她從房產(chǎn)中介了解到，這些新房源的房主都有多套房子，是政策調(diào)整讓他們選擇了趕緊出手。

通過(guò)這家房產(chǎn)中介的幫助和聯(lián)系，記者在多次努力下終于采訪到了一位地道的炒房客。“我已經(jīng)成功賣出了六套房，除一套自住外，還有三套留作升值的?！痹谖靼渤捶?年的張魁升難得閑下來(lái)，他說(shuō)：“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源，長(zhǎng)期看仍是不錯(cuò)的投資方向，只是現(xiàn)在的投資成本太大了，高額回報(bào)已經(jīng)越來(lái)越難?！爆F(xiàn)年43歲的張魁升，出生在溫州一個(gè)農(nóng)戶家庭，他18歲就離家，24歲隨親戚來(lái)西安做服裝生意。2003年以后，覺(jué)察到房產(chǎn)投資利潤(rùn)的張魁升開(kāi)始把精力用在看房、買房上。通常他會(huì)開(kāi)車跑遍整個(gè)西安，貨比三家后購(gòu)買有升值潛力的房子，通常過(guò)上一年后再讓中介掛牌出售。

今年4月初“國(guó)十條”出臺(tái)后，張魁升明顯感受到了新政帶來(lái)的樓市壓力，于是他索性賣掉了閑置的兩套房產(chǎn)。說(shuō)到利潤(rùn)，他說(shuō)：“2007年前買的房子現(xiàn)在基本都翻了一番，特別是我買的那些好地段的房子，去年賣的時(shí)候已經(jīng)升值超過(guò)120%”。張魁升的炒房經(jīng)驗(yàn)是，把能掙到的利潤(rùn)分兩次實(shí)現(xiàn)，這樣利潤(rùn)沒(méi)有減少，但風(fēng)險(xiǎn)最小。當(dāng)他預(yù)計(jì)一套房子能從2500元/平方米漲到5000元/平方米，當(dāng)上漲至3200元/平方米的時(shí)候，張魁升就選擇出售，然后再以3500元/平方米甚至更低價(jià)位買回來(lái)，等漲到5000元/平方米的時(shí)候再賣。當(dāng)然，張魁升也預(yù)見(jiàn)到未來(lái)投資房產(chǎn)不會(huì)像以前那么容易，需要更加謹(jǐn)慎。只要堅(jiān)持握有少量高品質(zhì)的房子，才能抵御來(lái)自市場(chǎng)和政策的風(fēng)險(xiǎn)。

準(zhǔn)婚族眼中的成家尷尬

現(xiàn)如今，房子已經(jīng)成了愛(ài)情和婚姻的入場(chǎng)券。當(dāng)愛(ài)情從浪漫回歸到現(xiàn)實(shí)生活中后，為所愛(ài)的人是否必須購(gòu)買一套遮風(fēng)擋雨的房子，成了準(zhǔn)婚族最頭疼的選擇。

在西安龍首北路“中天雅苑”售樓部咨詢房?jī)r(jià)的吳晨蘭告訴記者：“本來(lái)我們打算租房結(jié)婚的，但總覺(jué)得不是滋味。沒(méi)有家的感覺(jué)，房東想什么時(shí)候讓我搬，我就得搬?，F(xiàn)在西安到處都在拆遷，房子也不好租，這樣怎么能定下心來(lái)布置自己的愛(ài)巢呢？如果婚后仍租房居住，那么與現(xiàn)在的居住狀況有什么區(qū)別？沒(méi)有自己的房子就沒(méi)有安全感，安全感都沒(méi)有了還要婚姻干嗎？”

所以為了愛(ài)情，那些剛步入工作崗位的年輕人大多從先貸款買小房開(kāi)始，隨著收入的提高，逐步實(shí)現(xiàn)買大房夢(mèng)想。在有和無(wú)、小和大的過(guò)程中他們體驗(yàn)著愛(ài)情的真諦。而從小房到大房是絕大多數(shù)大城市年輕人圓住房夢(mèng)的必經(jīng)之路。目前，西安主城的房?jī)r(jià)居高不下，一部分準(zhǔn)婚族購(gòu)房者開(kāi)始持幣待購(gòu)，希望房?jī)r(jià)能有所降幅。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的年輕人，尤其是通常只能“兩家人合力買套房”，甚至“一個(gè)人買房”，而且首付資金困難的外來(lái)年輕人，先買套小戶型房子結(jié)婚，婚后夫妻共同還貸已成為這個(gè)群體的選擇。

陜西省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所的冉淑青認(rèn)為，西安目前的購(gòu)房群體中，大多數(shù)屬于剛性需求。盡管“無(wú)證異地購(gòu)房”停貸、貸款比例限制等系列房貸新政不會(huì)對(duì)攜現(xiàn)金入市的購(gòu)房者造成太大影響，但是陜西“公開(kāi)房源、明碼標(biāo)價(jià)”政策，卻是打擊西安地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的捂盤惜售現(xiàn)象的重磅之舉，未來(lái)西安房?jī)r(jià)雖然不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌，但上漲過(guò)快現(xiàn)象一定會(huì)得到有效遏制。