劉紀學 汪成豪 董紀昌 汪壽陽

（1中國科學院研究生院管理學院 北京 100190 2中國科學院數(shù)學與系統(tǒng)科學研究院 北京 100190)

1 引言

2009年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù)走高，市場景氣狀況良好。具體態(tài)勢體現(xiàn)在4個方面：

（1）房地產(chǎn)投資。2009年我國房地產(chǎn)投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導地位，經(jīng)濟適用房投資仍顯不足；東西部投資高位增長，中部地區(qū)增速略有下降；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。

（2）房地產(chǎn)需求。2009年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。

（3）房地產(chǎn)供給。2009年全國商品房施工和竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，購置面積降幅較大。

（4）房地產(chǎn)價格。2009年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，3月份以后商品房價格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價漲幅居前。

繼2009年觸底反彈之后，2010年我國房地產(chǎn)市場能否保持景氣狀態(tài)？影響房地產(chǎn)的主要因素又有哪些？這對政府、投資者、房地產(chǎn)商而言都是非常關(guān)注的問題。本文通過建立計量經(jīng)濟模型預(yù)測了2010年房地產(chǎn)市場的趨勢，并對影響市場的主要因素進行了分析，最后提出相關(guān)的政策建議。

2 預(yù)測結(jié)果

為綜合反映我國房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，并對未來一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出分析和預(yù)測，本文選取了反映房地產(chǎn)投資、供給、需求、價格及景氣度的一系列指標作為比較分析對象[1]。采用的樣本數(shù)據(jù)來自中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫[2]和中國統(tǒng)計年鑒[3]，樣本區(qū)間為2000年1月份至2009年9月份。

2.1 房地產(chǎn)投資預(yù)測

預(yù)測2010年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長。如圖1所示，預(yù)計2010年房地產(chǎn)行業(yè)完成投資額為44567億元，同比增長20.2%。如圖2所示，預(yù)計2010年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積39761萬平方米，同比增長21.6%；完成土地開發(fā)面積32552萬平方米，同比增長25.6%。2009年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；而且，企業(yè)在全球金融危機后需回補土地儲備，土地購置將大大增加。另外，2009年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。

圖1 2010年房地產(chǎn)完成投資預(yù)測

圖2 2010年房地產(chǎn)購置和開發(fā)土地面積預(yù)測

2.2 房地產(chǎn)需求預(yù)測

預(yù)測2010年房地產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷售面積小幅增長，房地產(chǎn)銷售額增速較快。如圖3所示，預(yù)計2010年全國商品房銷售面積為102244萬平方米，同比增長6.6%；全國住宅銷售面積為92955萬平方米，同比增長9.2%。全國商品房銷售額為50705億元，同比增長12.3%；全國住宅銷售額為49970億元，同比增長17%。預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，與上年相比，2010年房地產(chǎn)市場需求增速大幅放緩。這說明，在房價保持高位運行的情況下，房地產(chǎn)市場需求將平穩(wěn)增長。

2.3 房地產(chǎn)供給預(yù)測

預(yù)測2010年房地產(chǎn)供給將出現(xiàn)較快增長，新開工和施工面積大幅增加，而竣工面積受全球金融危機滯后影響增速稍慢。如圖4所示，預(yù)計2010年房地產(chǎn)新開工面積131495萬平方米，同比增長24%；施工面積367154萬平方米，同比增長16.8%；竣工面積75202萬平方米，同比增加13.9%，三個指標同比增速都超過了2009年。預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)竣工面積落后于銷售面積的差距繼續(xù)拉大，市場供需不平衡的狀況加劇。

2.4 房地產(chǎn)價格預(yù)測

圖3 2010年商品房銷售預(yù)測

圖4 2010年房地產(chǎn)市場供給預(yù)測

預(yù)測2010年房地產(chǎn)價格基本保持平穩(wěn)，漲幅明顯低于2009年。如圖5所示，預(yù)計2010年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)（國房價格指數(shù)，同比指標）逐漸回落；如圖6所示，預(yù)計全年商品房平均銷售價格達到4959元/平方米。國房指數(shù)能較好地反映價格增速變化，而平均價格則可以反映長期的變化趨勢。綜合來看，2010年房地產(chǎn)價格難以延續(xù)大幅反彈的趨勢，但供需關(guān)系對房價仍有較強的支撐，房價有可能小幅上漲。另外，由于國家調(diào)控力度等因素還有不確定性，房價具體漲幅也可能有所波動（見表1）。

2.5 房地產(chǎn)景氣預(yù)測

預(yù)測2010房地產(chǎn)市場整體景氣狀況良好，但年末略有降溫。如圖7所示，2009年以來，國房景氣指數(shù)呈明顯的U型反轉(zhuǎn)走勢，預(yù)計景氣度將在2010年中期達到高點，隨后有所降溫。如圖8所示，領(lǐng)先6—8個月左右的先行合成指數(shù)[5]年末略有下降，即金融機構(gòu)各項貸款、鐵合金產(chǎn)量、發(fā)電量等先行指標增速回落，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場略有降溫。

3 因素分析

2009年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底反彈，并表現(xiàn)出持續(xù)向好的態(tài)勢。但由于全球經(jīng)濟復(fù)蘇還不明朗，宏觀政策還有不確定性，房地產(chǎn)市場走勢仍存在不少變數(shù)。本文從市場供需角度出發(fā)，篩選了居民購房能力、土地供給制度、通貨膨脹預(yù)期、上游產(chǎn)品價格、宏觀調(diào)控政策以及城市化新趨勢等影響2010年房地產(chǎn)市場的主要因素，并加以分析。

3.1 購房愿望和能力繼續(xù)支撐剛性需求

消費者的偏好和購買能力決定了市場的需求，但在我國房地產(chǎn)市場，房價收入比長期居高不下，剛性需求似乎擺脫了收入約束。為此，必須從多角度來解讀購房能力。首先，應(yīng)考慮到富裕階層的購買力。我國富裕人群相對數(shù)量雖小，但絕對數(shù)量龐大，新增住房必然首先被“新富”購買。其次，應(yīng)關(guān)注收入增長預(yù)期。由于經(jīng)濟長期保持高速增長，年輕家庭往往對遞增收入抱有信心，由此產(chǎn)生的購房行為也比較迫切。再次，應(yīng)理解“大家庭”的購買力。我國傳統(tǒng)習俗中為子孫后代置業(yè)的責任感非常強，年輕人購房有時會得到幾個家庭的支持。因此，在我國房價持續(xù)上漲中，市場需求依然旺盛，表現(xiàn)出很強的價格剛性。對于2010年來說，若非發(fā)生大的動蕩，城市化進程仍將推動需求增長，新增富裕人群的需求、有“大家庭”支持和有收入預(yù)期的年輕人的需求，也不會發(fā)生大的變化。

表1 2010年我國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)預(yù)測（括號內(nèi)為預(yù)測值）

圖5 2010年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)預(yù)測

圖6 2010年全國商品房平均銷售價格預(yù)測（單位：元/平米）

圖7 2010年國房綜合景氣指數(shù)預(yù)測

圖8 2010年房地產(chǎn)先行擴散指數(shù)

3.2 通脹預(yù)期刺激房地產(chǎn)市場短期需求

2009年11月份最新公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，居民消費價格指數(shù)(CPI)結(jié)束了連續(xù)9個月的負增長，而資產(chǎn)價格和礦石、原油等初級產(chǎn)品價格上漲趨勢未變，這都進一步助長了通脹預(yù)期。對房地產(chǎn)市場而言，不少消費者將房地產(chǎn)視為保值商品，對房地產(chǎn)投資和投機需求有可能回升；同時，房地產(chǎn)短期彈性非常大，通脹預(yù)期也會刺激近期有購買意向的消費者。所以說，通脹預(yù)期將有效刺激短期消費需求，并對當前房地產(chǎn)價格形成有力的支撐。

3.3 壟斷土地供給制度限制了市場供給

我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾可以總結(jié)為：有限的住房供給越來越不能滿足日益加速的城市化需要。而住房供給有限的原因，則在于我國特殊的國情，在于有限的土地供給。在城市房地產(chǎn)市場上，我國特殊的土地管理制度，賦予國家以壟斷土地供給者的地位，但國家通過“征地”等手段，只能提供有限的土地，這必然導致高地價才能實現(xiàn)土地市場的均衡。因此，政府客觀上扮演了壟斷者的角色，而開發(fā)商則利用“囤地”等手段，也分享了壟斷利潤。目前，隨著集體土地流轉(zhuǎn)在重慶、成都、浙江等地的試點，壟斷土地供給制度略有松動，很多改革已經(jīng)處于闖關(guān)階段[4]。長期內(nèi)，隨著農(nóng)民對自身權(quán)益的覺醒，隨著高房價滋生的社會問題越積越多，壟斷土地供給制度可能發(fā)生變革，房地產(chǎn)市場也將回歸到平均利潤率。但短期內(nèi)，為各級政府投資背書的還將是壟斷土地收益，土地市場的壟斷價格還難以改變，壟斷土地供給仍然支撐著高昂的房價。

3.4 上游產(chǎn)品漲價逐漸推高房地產(chǎn)價格

目前，在美元貶值和通貨膨脹兩大預(yù)期的支撐下，鋼鐵、原油、有色金屬等初級產(chǎn)品價格，仍保持在高位運行。就我國房地產(chǎn)市場而言，土地購置費是主要成本，如果上游產(chǎn)品價格短期上漲，由于短期需求彈性大，企業(yè)將有能力也傾向于內(nèi)部消化成本；但如果長期保持高位，企業(yè)將必然轉(zhuǎn)嫁成本，使消費者承擔更高房價。因此，在全球經(jīng)濟還沒有完全恢復(fù)的情況下，預(yù)計各國經(jīng)濟政策不會大規(guī)模轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)上游產(chǎn)品價格仍會保持相對高位，故在長期內(nèi)也將逐漸推高房地產(chǎn)價格。

3.5 政策環(huán)境鼓勵房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

房地產(chǎn)市場，尤其是房價和投機問題，在通脹時期往往成為社會關(guān)注的熱點，并成為政府調(diào)控的重點。預(yù)計2010年宏觀調(diào)控政策將遏制房價過快上漲和投機泛濫。但是，房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟增長的重要動力，仍將是國家必須鼓勵和支持發(fā)展的。而且，在實踐中，房地產(chǎn)價格剛性表現(xiàn)突出，調(diào)控政策雖然可以影響短期預(yù)期，但左右房價趨勢的效果并不顯著。因此，2010年遏制投機和房價過快上漲的政策努力，在一定程度上將遲滯或緩解短期需求壓力，令房價增速略有放緩，但不會扭轉(zhuǎn)市場景氣的狀態(tài)；而積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，仍將維持房地產(chǎn)市場寬松的資金大環(huán)境，房地產(chǎn)投資、供給、需求有望繼續(xù)增長。

3.6 城市化新趨勢推動房地產(chǎn)市場發(fā)展

漸進的城市化過程構(gòu)成了我國房地產(chǎn)發(fā)展的實質(zhì)脈絡(luò)，而房地產(chǎn)的發(fā)展則成為城市化的外在物質(zhì)表現(xiàn)，城市化新趨勢將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。第一，城市化是實現(xiàn)2050年現(xiàn)代化目標的應(yīng)有之意，城市化的長期性和緊迫性，決定了房地產(chǎn)市場的長期繁榮。第二，城市化必須是以人為本和環(huán)境友好型的，資源環(huán)境壓力將迫使政府制定更嚴格的節(jié)水、節(jié)能、低碳、環(huán)保標準，并激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行技術(shù)創(chuàng)新。第三，城市化必須是集約型和可持續(xù)的，人多地少的基本國情要求房地產(chǎn)開發(fā)更加注重節(jié)地，并提高舊城改造項目在市場供給中的比重。因此，城市化新趨勢將使需求加速增長，并增加供給成本。

4 政策建議

住房分配制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場取得了長足發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成長為國民經(jīng)濟重要支柱性行業(yè)。但是，我們應(yīng)清醒地認識到，房地產(chǎn)市場制度設(shè)計還不完善，調(diào)控政策效果還不顯著，高房價引發(fā)了越來越多的社會問題，人民群眾的住房需求還沒有得到滿足。鑒于此，特對2010年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提供如下建議：

4.1 完善房地產(chǎn)市場管理機制

（1）加強政府土地收益專戶管理，逐步實現(xiàn)專款專用。在目前的法律環(huán)境下，要使政府完全跳出土地市場還不太可能。這樣就需要隔離各級政府能夠從土地供給中獲取的收益。不妨將土地出讓收益納入中央統(tǒng)籌的專項基金，實現(xiàn)收支兩條線，提高用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或城市保障性住房建設(shè)的比例。

（2）重視公眾的期待，將保障性住房建設(shè)納入政績考評標準。為增強公眾安居樂業(yè)的信心，政府應(yīng)該從社會底層入手，加大住房保障力度。目前保障性住房存在的問題，一是規(guī)模小，二是機制弱[6]。建議將保障性住房建設(shè)作為干部考察任用、落實科學發(fā)展觀的重要標準，鼓勵各級政府拿出財力、抽出土地來建設(shè)保障性住房。

（3）加強政策執(zhí)行的監(jiān)督力度，建立獨立長效的檢查機制。當房地產(chǎn)政策與政府部門或企業(yè)的利益存在沖突時，往往容易被搪塞或擱置。為克服政策執(zhí)行難的問題，應(yīng)指定獨立性強、業(yè)務(wù)對口的部門，建立宏觀調(diào)控政策的常規(guī)監(jiān)督機制，通過定期和不定期的抽查，輔以有力的懲戒措施，監(jiān)督政策的執(zhí)行。

4.2 改進房地產(chǎn)市場調(diào)控手段

（1）加強預(yù)期管理，房地產(chǎn)調(diào)控信號要清晰和有力。預(yù)期管理是房地產(chǎn)調(diào)控的較有效手段，而政策信號則是管理預(yù)期的主要工具。首先，政策信號應(yīng)有連貫性，要使市場形成穩(wěn)定的預(yù)期；其次，政策信號要清晰，例如，抑制投機不能被解讀為打壓市場；另外，政策信號應(yīng)有力，要有監(jiān)督、有約束。

（2）加強制度化建設(shè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控有法可依。從保障性住房到閑置土地回收，許多調(diào)控政策立意新穎，但沒有得到有效貫徹執(zhí)行。其重要原因礙于政策中紅頭文件太多，而法律效力和硬約束不夠。為此，應(yīng)注重總結(jié)調(diào)控政策的經(jīng)驗，使之上升到法律的高度，使法制建設(shè)有服務(wù)于宏觀調(diào)控的新內(nèi)容。

（3）利用好經(jīng)濟周期，把握好調(diào)控力度和時機。房地產(chǎn)市場波動有內(nèi)在的規(guī)律，熨平周期的努力將導致市場機制難以發(fā)揮作用，積累的矛盾可能更劇烈地爆發(fā)出來。房地產(chǎn)調(diào)控要更注重利用波動，上漲時要促進市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高資源利用效率；下跌時要鼓勵優(yōu)勝劣汰，消除發(fā)展隱患和障礙。

4.3 遏制投機和防范房價泡沫

（1）加強按揭貸款質(zhì)量監(jiān)控，遏制炒房者的投機行為。2009年我國房地產(chǎn)價格大幅反彈，無疑再次喚醒了市場炒房者。炒房者為了減少實際首付、最大限度地利用資金杠桿，往往通過虛假收入證明和假合同來騙取銀行貸款[6]。各商業(yè)銀行有必要提高警惕，加強對貸款文件真實性的審核，嚴格控制二套以上房貸的發(fā)放比例。

（2）落實閑置土地處理政策，遏制開發(fā)商的投機行為。房地產(chǎn)市場中，囤積土地和房屋，哄抬價格的行為由來已久。這種行為不僅會擾亂供給秩序，更將加劇消費者對房地產(chǎn)市場的不滿。預(yù)計開發(fā)商2010年將大量回補土地儲備，各級政府應(yīng)嚴格落實閑置土地處理政策，刺激企業(yè)加快房地產(chǎn)開發(fā)和供給，遏制房價過快上漲。

（3）加強資本監(jiān)控，防范海外熱錢的投機行為。金融危機后，對于人民幣升值的預(yù)期較為強烈，海外熱錢再次涌入的可能仍然存在。為預(yù)防熱錢利用房地產(chǎn)套利，各部門應(yīng)相互配合，完善進出口報關(guān)制度，提高進出口偽報識別能力[7]；加強金融網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管，積極監(jiān)控地下錢莊；嚴格外商投資審查，拒絕虛假投資項目。

4.4 應(yīng)對城市化發(fā)展的新挑戰(zhàn)

（1）容積率等開發(fā)標準要調(diào)整，適應(yīng)集約型城市的要求。人口眾多、自然資源相對貧乏的基本國情，決定了我國必須走集約型城市化的道路。首先，必須嚴格土地利用標準，開發(fā)項目容積率要接近香港和日本的水平，而不是美國或加拿大的水平。其次，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服務(wù)于多功能社區(qū)建設(shè)，以減少城市交通運輸?shù)膲毫Α?/p>

（2）技術(shù)水平要有計劃地提高，要與資源環(huán)境壓力相協(xié)調(diào)。我國城市化必須是節(jié)能、環(huán)保的城市化，這要求房地產(chǎn)開發(fā)須遵循嚴格的節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保、低碳的建筑標準；環(huán)保部門也應(yīng)提早制定房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)保排放分階段標準，并輔以監(jiān)督激勵措施；財稅部門則需以優(yōu)惠政策支持我國房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新。

（3）探索城市土地再開發(fā)模式，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。我國城市化還必須是可持續(xù)的，在控制新增建設(shè)用地的同時，還要探索城市土地再開發(fā)模式。我國城市規(guī)模膨脹的同時，夾雜形成了大量低效率的土地區(qū)塊，典型的如城中村、舊城區(qū)、舊社區(qū)等。這些地區(qū)雖然大幅升值，但受規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)等制約，還難以整合。相關(guān)部門應(yīng)在民主決策的基礎(chǔ)上，積極鼓勵以群眾為主開展舊區(qū)改造建設(shè)，提高城鎮(zhèn)土地利用效率。

1 王雯 ，汪成豪，董紀昌等.2008年我國房地產(chǎn)市場預(yù)測.中國科學院院刊，2008(1):43-49.

2 中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫.http://www.cei.gov.cn.

3 中國統(tǒng)計年鑒編輯部.中國統(tǒng)計年鑒.北京:中國統(tǒng)計出版社,2000-2008.

4 高鵬，董紀昌等.2009中國房地產(chǎn)市場回顧與展望.北京：科學出版社，2009.

5 汪壽陽，董紀昌等.2009中國經(jīng)濟預(yù)測與展望.北京：科學出版社，2009.

6 劉紀學，汪成豪等.次貸危機及其對我國房地產(chǎn)市場的影響.管理評論，2009(2):84-91.

7 王振全，汪壽陽.我國資本外逃的渠道、規(guī)模與對策.中國科學院院刊，2006(3):202-206.