警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫吹大

靖東/文

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫吹大

靖東/文

冰火兩重天——不同于樓市調(diào)控不斷升級(jí)之下的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)處于政策的相對(duì)“真空期”。進(jìn)入2011年，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，房產(chǎn)稅、限購(gòu)、限貸、銀根緊縮等壓制需求方，特別是投資需求。住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的投資機(jī)遇。

然而，泡沫卻在這樣的背景下悄然累積膨脹。

轉(zhuǎn)型之困

迅速升溫的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也令不少原本已經(jīng)亟待轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商們看到機(jī)會(huì)，一場(chǎng)圍繞商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地運(yùn)動(dòng)加速進(jìn)行，一切看上去很美。然而，同樣有不少專業(yè)人士對(duì)這一進(jìn)程表示出擔(dān)憂，因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，商業(yè)地產(chǎn)的前景也并非看上去那么美好。

宏觀調(diào)控不斷加碼，住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的避風(fēng)港。目前國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度不大，反而在不斷出臺(tái)拉動(dòng)內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非?？春谩＿@是目前出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資潮的一個(gè)主要因素。因此也吸引了不少資金紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。

這其中，既包括萬(wàn)科等老牌住宅開發(fā)企業(yè)開始布局商業(yè)地產(chǎn)，也包括TESCO、宜家、歐尚、麥德龍、新世界、廣百股份、王府井、新光百貨、上海百聯(lián)、武商集團(tuán)、百盛、正大集團(tuán)等中外零售企業(yè)對(duì)于試水商業(yè)地產(chǎn)同樣摩拳擦掌、方興未艾，紛紛涉足零售商業(yè)地產(chǎn)，在自建物業(yè)開展商業(yè)地產(chǎn)模式上進(jìn)行嘗試。不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的潛在發(fā)展前景甚至吸引了一些與商業(yè)關(guān)系不大的企業(yè)，如娃哈哈、平安保險(xiǎn)。

盡管開發(fā)商們爭(zhēng)先恐后，但零售商業(yè)地產(chǎn)并非看起來(lái)那么美。一位長(zhǎng)期專注于商業(yè)地產(chǎn)買賣的人士透露，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特別是零售商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的資本運(yùn)作能力和零售商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力要求都很高，特別是資金流的需求量很大。

即使僅收購(gòu)一個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，花費(fèi)至少在幾億元到幾十億元之間，單純依靠租金收回前期投資的周期也在不斷拉長(zhǎng)，從之前的九至十年即可收回，到如今已經(jīng)延長(zhǎng)到至少需要十年以上，一些運(yùn)作不好的項(xiàng)目甚至?xí)L(zhǎng)，例如二十年。時(shí)間跨度之長(zhǎng)，其難度可想而知，并且最終往往不得不中途轉(zhuǎn)手給其他開發(fā)商。

對(duì)于轉(zhuǎn)型零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，主要瓶頸出現(xiàn)在專業(yè)的操盤能力上，這也是許多謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商在轉(zhuǎn)投后遲遲未見成效的根本原因。分析人士指出，一些盲目上馬的項(xiàng)目很容易面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)的背景下，零售商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本的吸引力驟然增加。

然而，由于整個(gè)行業(yè)良莠不齊，跑馬圈地后將面臨新一輪整合，在一段時(shí)間內(nèi)收購(gòu)案或?qū)⒓斜l(fā)，立足于長(zhǎng)期發(fā)展零售商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，業(yè)內(nèi)對(duì)此的共識(shí)是，作為“穿越者”或者“跨界者”，首先應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)上多下功夫，而不是盲目地大面積鋪開。

“過(guò)?！彪[憂

在商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)上揚(yáng)，備受青睞之際，商業(yè)地產(chǎn)模式單一、整體過(guò)剩的問(wèn)題亦隨之凸顯出來(lái)，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂地認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期面臨著整體過(guò)剩的問(wèn)題，而隨著更多的入場(chǎng)者出現(xiàn)，過(guò)剩還在加劇。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示：“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均商業(yè)占有面積2平方米，國(guó)際只有1.5平方米或是達(dá)不到2平方米，我國(guó)商業(yè)已出現(xiàn)整體過(guò)量?！?/p>

限購(gòu)令抑制住宅市場(chǎng)的投機(jī)投資需求，而商業(yè)地產(chǎn)逆市走熱。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海商業(yè)地產(chǎn)成交量大超2009年。2011年，隨著寫字樓和商鋪市場(chǎng)的租金上升和空置率的降低，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代似乎已經(jīng)到來(lái)。

“過(guò)?！钡碾[憂正在這樣的背景下悄然孕育和累積。

套用“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的自然法則，有多余就必然有淘汰。

無(wú)論是摩拳擦掌的零售企業(yè)也好，還是虎視眈眈的房地產(chǎn)開發(fā)商也罷，擺在他們面前的現(xiàn)狀是：隨著越來(lái)越多“穿越者”或者“跨界者”的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)必將迎來(lái)圍繞商業(yè)模式為主的淘汰整合。

去留的關(guān)鍵，取決于商業(yè)模式。住宅向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“穿越”、零售巨頭向商業(yè)地產(chǎn)“跨界”，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在迎來(lái)一個(gè)穿越發(fā)展全新時(shí)代的同時(shí)，淘汰也將貫穿其中。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院最新發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示：2011商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人十大預(yù)測(cè)中，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化將呈現(xiàn)供需兩旺，但需求增速低于供給增速，空置率將進(jìn)一步增加。持這一預(yù)測(cè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人比例高達(dá)71.9%。

如果需求的增速始終低于供給的增速，大量投入和建設(shè)、供應(yīng)之后，則遲早會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)淘汰整合的階段，這是一個(gè)必然的過(guò)程。我們能做的，就是在這個(gè)周期到來(lái)之前，找到合適的發(fā)展模式，提高整體運(yùn)營(yíng)能力，努力不被淘汰。