趙 晨,王 超,楊崗青

(西北大學 城市與環(huán)境學院,陜西西安 710127)

1 研究的意義與目的

作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)業(yè)具有融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣等特點。雖然房地產(chǎn)業(yè)與其他相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)作用日益受到重視,但是各種闡述房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位以及適度優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等方面的研究相對都缺少較為專門的、系統(tǒng)的分析。

通過研究西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度,可以定量分析西安房地產(chǎn)對西安地區(qū)國民經(jīng)濟推拉效果;確定西安地區(qū)與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大的主要產(chǎn)業(yè)類型;定量反映西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的帶動效應;從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)角度分析西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題,給出相關產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議。

2 國內(nèi)外研究動態(tài)

從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部探討房地產(chǎn)對與之相關的產(chǎn)業(yè)的帶動作用的研究,還處在比較初級階段,觀點頗多。原因在于:房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位,有“支柱產(chǎn)業(yè)”、“基礎產(chǎn)業(yè)”、“主導產(chǎn)業(yè)”、“經(jīng)濟增長點”等多種定義;關于房地產(chǎn)業(yè)對其他相關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響,房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)有回顧效應、前瞻效應、旁側效應 1。這些問題多數(shù)只是定性描述、參數(shù)定值,缺少定量分析,如,張秋舫曾從房地產(chǎn)投資的誘發(fā)作用對房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應作了計算,認為房地產(chǎn)對建筑業(yè)、制造業(yè)誘發(fā)作用大,每 100億元對上述行業(yè)的誘發(fā)分別是 123.61億元和 90.76億元 2。[微軟用戶 2]在房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟帶動作用的研究上,日本于 1968年首次提出“住宅產(chǎn)業(yè)”,并與 1990年利用投入產(chǎn)出表測算出住宅建設投資為 26.592萬億日元,該投資所誘發(fā)的各產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值之和為 52.15萬億日元,住宅誘發(fā)系數(shù)為 1.961,影響力系數(shù)為 0.6 684,感應度系數(shù)為 0.8 627。世界銀行 1994年從住房建設角度分析了房地產(chǎn)的帶動效應,每增加 100億美元的住房,將帶動 170～220億美元的需求,每銷售 100億美元的住房,將帶動 130億 ～150億美元的其他商品的銷售,估計需求帶動系數(shù)為 3。

目前對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動作用明顯等取得共識,但關于房地產(chǎn)能影響多少產(chǎn)業(yè)方面,即程度如何仍存在不同看法和觀點,對房地產(chǎn)業(yè)自身產(chǎn)業(yè)升級 ,促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等問題,尚未進行系統(tǒng)研究。文章基于此以西安市為例做了一些嘗試。

3 主要研究方法及數(shù)據(jù)來源

3.1 理論方法與模型

3.1.1 房地產(chǎn)業(yè)界定理論,產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論,產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化理論

房地產(chǎn)業(yè)界定:以房地產(chǎn)為對象開發(fā)經(jīng)營、管理與服務的一系列活動的總稱。

產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論:是指在國民經(jīng)濟中一個產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟技術聯(lián)系,表示國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)之間投入產(chǎn)出、供給需求的關系,產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論是對產(chǎn)業(yè)之機的聯(lián)系進行量化研究的一種方法理論,揭示產(chǎn)業(yè)之間在生產(chǎn)、交換、分配過程中發(fā)生的數(shù)量比例上的規(guī)律性。

3.1.2 研究方法與模型

原理:在國民經(jīng)濟活動中,每個產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都需要其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素,其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動同樣將產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素。

直接消耗系數(shù)越大,說明某產(chǎn)業(yè)對提供要素產(chǎn)業(yè)的直接需求越大,產(chǎn)業(yè)之間的直接關聯(lián)度也越大。

直接分配系數(shù)越大,說明i產(chǎn)業(yè)對 j產(chǎn)業(yè)的直接供給推動作用越明顯。

3.2 數(shù)據(jù)來源與處理

西安市 2008年統(tǒng)計年鑒;定量分析過程中計算了直接消耗系數(shù)矩陣、直接分配系數(shù)矩陣,并對關聯(lián)度系數(shù)等進行排序及簡單函數(shù)運算。

3.3 安市房地產(chǎn)對關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應的技術路線圖

4 西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度的比較分析

4.1 西安地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)的概況

4.1.1 西安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模

宏觀層面上,西安市房地產(chǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展已頗具規(guī)模。而與宏觀經(jīng)濟總量相比,其增加值占 GDP比重依然偏小為 3.2957%,處于起飛階段,發(fā)達國家地區(qū)這一比例通常在3%～5%之間,有的已經(jīng)超過 10%,甚至 20%以上 3。微觀層面上,房地產(chǎn)發(fā)展無論是市場供給,還是市場需求方面,總是規(guī)?？涨?、快速膨脹的。依上表得出商品房銷售收入及銷售面積圖如圖 1、圖 2。

表1 西安近幾年房地產(chǎn)投資開發(fā)情況

4.1.2 西安市房地產(chǎn)最終產(chǎn)出結構分析

從產(chǎn)業(yè)角度看,某一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出分為兩大部分:一類是中間產(chǎn)出,即被其他產(chǎn)業(yè)作為中間投入要素消耗的,另一類是是作為最終產(chǎn)品,供使用的。在投入產(chǎn)出表中,最終使用分為最終消費 、資本形成、和出口三部分,房地產(chǎn)最終使用結構可用最終使用系數(shù)表示(各項最終使用量占使用總額的比重x/m,t/m,z/m),下表反映了 2008年房地產(chǎn)業(yè)的最終使用結構:

圖2 商品房銷售面積圖

圖1 商品房銷售收入

2008年西安房地產(chǎn)業(yè)的最終消費,資本形成,出口所占比重分別是:24.1%,30.2%,0。與國民經(jīng)濟平均水平8.4%,27.8%,16.6%相比,房地產(chǎn)偏高,這表明,房地產(chǎn)是一種較為明顯的消費拉動型產(chǎn)業(yè);資本形成偏低,說明該產(chǎn)業(yè)尚未形成相當規(guī)模的資本能力,投資拉動能力弱;房地產(chǎn)出口為 0,說明該產(chǎn)業(yè)尚未形成出口需求,是一種內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),同時間接表明,西安目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低下,整體質(zhì)量有待于進一步提高,特別是在對外開放程度進一步加深的形勢下,西安房地產(chǎn)面臨很大挑戰(zhàn)與機遇。

表2 2008年房地產(chǎn)業(yè)最終使用結構

4.2 西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)后向關聯(lián)度比較分析

以投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)直接消耗系數(shù)矩陣,得下表,反映的是西安總體水平上房地產(chǎn)業(yè)的主要后向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型及關聯(lián)度。

表3 19個個產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型與關聯(lián)度

19個產(chǎn)業(yè)中,與房地產(chǎn)業(yè)有直接關聯(lián)關系的產(chǎn)業(yè)共 18個,其余一個產(chǎn)業(yè)——采礦業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)后向直接關聯(lián)度為0。18個后向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)中,與西安房地產(chǎn)后向關聯(lián)密切(高于直接消耗系數(shù)平均值)的產(chǎn)業(yè)依次有金融業(yè)、制造業(yè)、租賃和商務服務、批發(fā)和零售業(yè)、教育、公共管理和社會組織、房地產(chǎn)業(yè)。這些直接關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)每生產(chǎn)一萬元的產(chǎn)品,需要直接消耗上述產(chǎn)品 3270元、1308元、1189元、1123元 、835元、627元 、336元。 各自占西安房地產(chǎn)直接消耗總量的 34.07%、13.62%、12.38%、11.68%、8.69%、6.52%、3.49%。這些產(chǎn)業(yè)在西安房地產(chǎn)業(yè)直接消耗總量中的總消耗比例已達 90.47%,其中金融業(yè)、制造業(yè)、租賃和商務服務、批發(fā)和零售業(yè)是西安房地產(chǎn)業(yè)的主要直接消耗產(chǎn)業(yè),四者所占比例之和超過 71.75%(大于 50%)。這說明西安房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)具有較大依賴性,其本身便是一項融資性較強的產(chǎn)業(yè),金融業(yè)的興衰直接影響房地產(chǎn)業(yè)的枯榮。同時,房地產(chǎn)業(yè)對于屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)、制造業(yè)也具有很強的依賴性,可以說,房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)經(jīng)營建筑為主的產(chǎn)業(yè)。

4.3 西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)前向關聯(lián)度比較分析

由于房地產(chǎn)業(yè)本身基礎性的特征,幾乎所有產(chǎn)業(yè)都會將房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品或服務作為其生產(chǎn)要素,而分析其前向關聯(lián)關系的目的在于,從數(shù)量上明確西安的區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的供給推動能力的大小和差異。

以投入產(chǎn)出表中直接分配系數(shù)矩陣,得下表,反映的是西安總體水平上房地產(chǎn)業(yè)的主要前向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型及關聯(lián)度。

表4 19個個產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)主要前向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型與關聯(lián)度

采礦業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的直接關聯(lián)為 0。其他 18個產(chǎn)業(yè)均也房地產(chǎn)業(yè)有前向直接關聯(lián),其中,關聯(lián)度高于平均值的 7個產(chǎn)業(yè)依次是房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務服務、公共管理和社會組織、教育、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、衛(wèi)生、社會保障和社會福利,在這些直接關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)每增加 1的萬元總產(chǎn)值中,被它們作為中間投入分別使用 998元、993元、537元、472元、413元 、342元、263元 。 各自占房地產(chǎn)業(yè)直接供給總量中的比例已達 84.54%,其中房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務服務、公共管理和社會組織是房地產(chǎn)的直接供給對象,三者所占比例已達 53.19%(大于 50%),這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會直接促進商業(yè)市場、金融市場的繁榮,同時有效推動社會服務業(yè)、行政機關及其他行業(yè)、租賃商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.4 西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關聯(lián)類確定

房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指,與房地產(chǎn)既有后向關聯(lián)又有前向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè),計量值為房地產(chǎn)業(yè)與同一產(chǎn)業(yè)的后向直接關聯(lián)度與前向直接關聯(lián)度之和。

表5 與西安房地產(chǎn)業(yè)前、后向關聯(lián)密切,及環(huán)向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)

環(huán)向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有 9個,分別是金融業(yè)、租賃和商務服務、批發(fā)和零售業(yè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育、公共管理和社會組織、衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)、信息計算機服務和軟件業(yè);僅前向直接關聯(lián)而后向關聯(lián)不密切的是衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè),說明房地產(chǎn)對這個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的主要是直接推動作用;僅后向直接關聯(lián)而前向關聯(lián)不密切的是制造業(yè),說明房地產(chǎn)對這個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的主要是直接拉動作用。而間接的與房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生環(huán)向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè),即相互之間不會快速影響,但通過其他產(chǎn)業(yè)為橋梁,產(chǎn)生波及作用,這一效果的大小,需要加之環(huán)向完全關聯(lián)度表現(xiàn)。

4.5 西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶動效應結論

通過投入產(chǎn)出表及以上分析,基于對確定西安房地產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)類型和數(shù)目取決于產(chǎn)業(yè)分類的方法與口徑,和統(tǒng)計資料的收集中會有誤差這兩個前提,得出如下結論:

1)與目前理論界的一些定性判斷相似,通過以上對西安房地產(chǎn)業(yè)的定量分析結果表明,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,能帶動多個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)可以通過對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生直接、間接的影響,同時又有后向拉動、前向推動和環(huán)向增互作用等多方向共同作用,這些因素共同使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟的發(fā)展波及面增大。理論上房地產(chǎn)對絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關聯(lián)關系,但在上述直接關聯(lián)分析中,看出直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不多,除其本身外只有金融業(yè)、租賃和商務服務、批發(fā)和零售業(yè)、制造業(yè)、教育、公共管理和社會組織、衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)、信息計算機服務和軟件業(yè)。對于上文數(shù)據(jù)表現(xiàn)的直接關聯(lián)度不高的產(chǎn)業(yè),也不能忽視其間接、隱蔽的聯(lián)系。

2)在西安房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)作用的方向和性質(zhì)即關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型上,與理論界取得相同的結論即房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關系是單項關聯(lián)、前向關聯(lián)兼有的。即使同是環(huán)向關聯(lián)產(chǎn)業(yè),其前向、后向關聯(lián)程度也是不同的。均密切的有金融保險、社會服務;后向關聯(lián)大的如制造業(yè);前向關聯(lián)大的如商業(yè)、教育、公共管理和社會組織、信息計算機服務和軟件業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)較多。這樣的產(chǎn)業(yè)為此和重要程度差異,反映了西安地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)對不同產(chǎn)業(yè)的影響程度?；旧?原材料消耗針對房地產(chǎn)業(yè)的后向關聯(lián),生活消費針對房地產(chǎn)業(yè)的前向關聯(lián)。

5 結論

1)從產(chǎn)業(yè)規(guī)模上看,西安房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重在3.30%,發(fā)達地區(qū)北京、廣州已于 2000年分別達 3.19%、5.14%,美國在 1990年就達 5.91% 。說明西安房地產(chǎn)總體發(fā)展較小。西安房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)平均后向關聯(lián)度5.06%(我國平均 0.060,美國 0.081,北京 0.167(1997),雖然這并不代表產(chǎn)業(yè)先進,但與經(jīng)濟發(fā)展水平對照,其消耗系數(shù)仍然偏高)過高,反映了房地產(chǎn)業(yè)中間投入過高、房地產(chǎn)業(yè)集約程度低、發(fā)展粗放、產(chǎn)業(yè)效率不高,這必然導致西安房地產(chǎn)業(yè)市場競爭。西安房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)平均前向關聯(lián)度3.10%(我國平均 0.076,美國 0.156,日本 0.142)過低,反映西安經(jīng)濟服務化程度、人民生活消費水平及生活質(zhì)量層次較低。

2)西安房地產(chǎn)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型偏向資本原料型 ,而發(fā)達地區(qū)的則是服務型產(chǎn)業(yè),反映了西安房地產(chǎn)正處于“數(shù)量擴張”初級階段,經(jīng)濟增長方式以物質(zhì)資本拉動性為主。

3)從環(huán)向關聯(lián)看,西安房地產(chǎn)與行政機關及其他行業(yè)關聯(lián)度過高,與自身過高。(美:0.237,0;日:0.151,0;中:0.019,0.041;西安:0.117,0.133)這一方面說明西安市房地產(chǎn)專業(yè)化程度低,比如,西安地區(qū)許多經(jīng)濟實力并不強的房地產(chǎn)公司,卻采用從建設——銷售 ——物業(yè)管理一整套服務模式,這種模式很多情況下在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不能進行有效的分工、細化,提高效率,更不可能向社會提供高質(zhì)量的服務。另一方面說明西安市房地產(chǎn)市場化程度不高,競爭不好,政府有很多干預,這使房地產(chǎn)業(yè)政策性變強,不能發(fā)揮競爭優(yōu)勢,也不利于進一步提高技術與服務。

4)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關聯(lián)度過高(0.482),而與建筑業(yè)關聯(lián)較低(0.011),這種不合理的經(jīng)濟結構有可能導致整體經(jīng)濟的惡性變化。房地產(chǎn)過度依賴金融的格局可能會釀成市場價格虛高,直至市場過熱,甚至房地產(chǎn)市場泡沫,曾為經(jīng)濟危機的導火索。

綜上所述,西安房地產(chǎn)業(yè)總帶動效應與發(fā)達國相近,而前向關聯(lián)明顯小于后向,說明西安市房地產(chǎn)業(yè)主要帶動的是資金原料型“硬產(chǎn)業(yè)”,對服務型科技型“軟產(chǎn)業(yè)”帶動較小。說明西安市房地產(chǎn),中間消耗過大,集約程度較低,正處于“數(shù)量增長階段”。同時存在市場化程度不高等問題。

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