房產稅對房價作用的多向度分析
——兼談現(xiàn)階段我國房價維穩(wěn)的對策

蘇 環(huán),宗 輝

(1.武漢理工大學 管理學院，湖北 武漢 430000;2.河南科技學院 經濟與管理學院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

房產稅對房價作用的多向度分析
——兼談現(xiàn)階段我國房價維穩(wěn)的對策

蘇 環(huán)1,宗 輝2

(1.武漢理工大學 管理學院，湖北 武漢 430000;2.河南科技學院 經濟與管理學院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

房產稅在不同的房價走勢之下的作用是大不相同的。在房價穩(wěn)定階段其抬高房價，在房價上漲階段其使房價加速上揚，在房價下跌階段它又使房價急速下跌。以房產稅調控房價必須要考察房價所處的確切走向狀態(tài)。

房產稅;房價;維穩(wěn);對策

一、房產稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用

房產稅在不同的情況下對房價的作用是不同的。房產稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用非常重要，因為不論是在房價上漲階段(房價上漲預期較為強烈)，還是在房價下降階段(房價下降預期較為強烈)，房產稅對房價的作用都是以房產稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用為基礎的。

(一)房產稅在房價穩(wěn)定階段對房價作用的微觀分析

此微觀分析應以房產稅的基本功能為切入點，進而剖解其拉高房價的內在機理，領會其在房價穩(wěn)定階段抬升房價的主要作用。

1.房產稅的基本功能

我國政界和學界的一部分學者相信房產稅能夠抑制房價，所以極力追捧房產稅的推出。其實這是對房產稅極深的誤解。房產稅是對個人持有的私人財產的課稅，房產稅的基本作用并不在于降低房價，而是在于增加地方財政收入，以擴大公共產品供給。這在發(fā)達國家已成了一個基本共識。

以美國麻省劍橋市的例子來看，在其社區(qū)一級的政府，它們征收房產稅增加地方公共產品供給，改善居民的生活質量，同時，房產稅又給政府以新的良好的激勵，因為有了好的基礎設施、好的學校以及更好的治安和更好的文化、娛樂服務，人們更愿意移居到這個社區(qū)里，就會有更多的人去那里購房。這樣房價就會上漲，社區(qū)政府征收的房產稅收入也會增加，地方的公共服務就會進一步改善，政府的相關收益也會進一步增加[1]。如此，就形成了房產稅征收、居民生活質量提高、政府相關收益提高之間的良性循環(huán)。在這里，沒有看到房產稅促使降低房價的現(xiàn)象。實際上，房產稅征收之后，稅款必須接受監(jiān)督并透明地花在社區(qū)的公共品項目(如基礎教育、圖書館、治安以及養(yǎng)老院等)上，而改善了社區(qū)的基礎設施和治安，只會再讓房產增值，拉高房價。

2.房產稅在房價穩(wěn)定階段抬高房價的內在機理

房產稅最能顯現(xiàn)、發(fā)揮其基本功能的應該是在房價比較穩(wěn)定的階段，房產稅設計的初衷也是在房價穩(wěn)定的階段發(fā)揮其主要的作用，在發(fā)揮其基本功能的過程中，帶動房價的上漲。在此階段，對持有房產征收了房產稅之后，房產所有人特別是進行房產投資或投機的房產所有人要出售這些房產，他們肯定要把這些稅收成本加到房屋的售價上去，因為在準備出售這些房產之前或者在進行房產投資之前，人們往往都有一個利潤預期，一般情況下他們是要實現(xiàn)這個利潤預期的。現(xiàn)在突然加收房產稅，如果按沒有征收房產稅以前預期的價格出售，肯定達不到那個利潤。情況既然起了變化，那么房價也要有新的變化，那就是把房產稅這部分成本包括進去。房產稅抬高了房價。

吳軍培教授對房產稅作過直截了當?shù)脑u價：起征房地產稅的設計，源于高層想借此控制房價，因為房價實在太高了。但客觀地講，這個觀點是有很大問題的。價是價，稅是稅，各是各的。從理論上來說，有了稅以后，這個價格應該還會更高。根據(jù)一般規(guī)律，房地產價格，沒有含稅應當?shù)鸵恍?，有了稅之后反而更高?/p>

(二)房產稅在房價穩(wěn)定階段對房價作用的宏觀分析

從宏觀層面來講，征收房產稅應該屬于調控、價管方面的政策措施，更具體一點應該說是針對擁有多套住房，投資、投機房地產交易的富人的管制措施，期望達到劫富濟貧的效果。但正如著名經濟學家張五常先生所言，此一設想，違反了所有經濟學原理，而且觀察力弱得離奇。不用讀過經濟，普通常識即可了解。價格管制怎可以難倒富有的人呢？他指出，無論政府怎樣調控、價管，富人總有辦法盈利、解決問題。只要是在市場經濟的社會中，沒有任何政府管制可以難倒富有的人，這是經濟學的黃金定律。戴維德等大師當年就曾經解釋得非常清楚：所有針對富人的政策都難不倒富人。例如提升得快的累進稅制，富人有拆解之道，負擔的主要是中層人士。價格管制呢？受損的主要是窮人。他們要排隊輪購，而輪到的永遠是質量最差的產品?？梢姡魏胃深A市場的政策皆對窮人不利，因為他們的選擇范圍最小[2]。張軍教授也持此觀點，他說，這是很多人不愛聽的大實話，既然如此，征收房產稅就更有可能逐步抬高房價。

行政之手一旦取代了市場之手，就隨時有可能導致政府、投資者、開發(fā)商、購房和住房需求者哪一方都不得利的情景[3]。各大銀行為了自保，已經紛紛取消了首套房優(yōu)惠利率；平民百姓還沒有來得及攢夠首付，房租的價格可能已經飛速上漲甚至可能無房可租住了。

二、房產稅在房價上漲階段對房價的作用

(一)強烈的房價上漲預期以房產稅為契機推動房價加速上漲

在房價上漲階段，也可以說基本上就是人們的房價上漲預期比較強烈之時，加收房產稅無疑會抬高房價，更為關鍵的是，此時抬高的房價并非僅是房產稅的這一部分，它會高于房產稅的。人們會認為反正房價是要漲的，而且是要大漲的，房子是不愁賣的，由此導致人們趁著加收房產稅這一機會，多抬高一點房價，超出房產稅的部分，甚至遠超出房產稅的部分。貪婪之心是人的本性，說得好聽一點是，個人利益最大化是人們永遠的追求目標，人們都這樣想、這樣做，房價就會明顯提高。房價一步步攀升，人們競相投資、投機，自然會把每一年的房產稅加到房價里邊，房價再次攀升，人們投資、投機房產已達到瘋狂的地步，此時就會呈現(xiàn)羊群效應，房價會被推至天價。在這中間，可能有一部分人會懷疑房價太高，不會去付被房產稅加入其中的高房價，但他不買，房價還會一步步升高，始終也不見跌，最后熬得他忍耐不住，也從眾參與進去，房價終被推至頂點。因此，房產稅在房價上漲預期強烈的階段只會對房價的上漲推波助瀾，絕不會使房價降低。沒有房產稅，房價還可能漲得慢一些，漲得少一些；有了房產稅，房價會加速上漲，漲得更多一些，直至房地產市場的崩潰。

(二)加速的房價上漲容易消弭房產稅成本，房產稅不可能抑制房價上漲

在房價上漲、市場瘋狂之時，大多數(shù)投資者會頭腦發(fā)熱，根本不理會房產稅，跟風追漲，這可以以股市上漲階段一次次上調印花稅、一次次加息都不能阻止瘋狂的投資者購買股票的例子來說明。但如果細致分析、認真推敲，即使對極少數(shù)最為理性的房產投資者來講，房產稅在房價上漲比較強勢的階段也不會阻止投資者賺錢，不會降低投資者的投機需求。很簡單，房產稅占房價的比率一般不會太大，特別是在試探階段，而房價在此一階段的漲幅往往很大，很容易就超過了房產稅所占房價的比率，只要房價的漲幅超過房產稅的稅率，投資者還會賺錢的，他們的投資熱情還會高漲的。就以目前我國的房產稅試點、房價的漲幅來作說明，我國房產稅試點之一重慶確定的房產稅稅率為1%左右，每年征收。只要每年房價上漲的幅度為1%以上，投資者就會獲利。以2010年的全國房價漲幅為例，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價的上漲幅度為6.4%，國家統(tǒng)計局的數(shù)字只是總體價格的簡單比較，實際上，學者們普遍認為應在7%以上[4]。以后的幾年房價漲幅即使下降，漲幅超過1%還是問題不大的，所以房產稅在房價上漲階段抑制房價的作用極其有限。

(三)房產稅推動房租上漲帶動房價上漲

從另一個方面講，在房價穩(wěn)定尤其在房價上漲、房價上漲預期強烈的階段，房產稅的加收還會推動房租的上漲從而推動房價的上漲。如果投資者短期內不打算出售房子，那理性的選擇就是用于出租，這1%的房產稅肯定會轉嫁到租戶身上。在房產稅的征收范圍還比較狹窄，還只向增量房產征收時，這種影響可能還不會明顯，但如果要對房地產市場有較大的作用，房產稅必須擴大征收，如果除了自住的房子之外，其余房產都必須繳納房產稅，租戶就成為房產稅的事實納稅人群。房租高一方面會直接影響房價使之增長，另一方面，也會增強租房戶的購房欲望，最起碼會增強其中一部分人的購房欲望，購房需求增加，房產價格就會上揚。

(四)政府定控漲指標實際上承認了房產稅難抑制房價上漲

在重慶、上海推出了房產稅之后，中央又在制定下一年度各地房價的控漲指標，其基本原則是，各地2011年度的房價同比上漲幅度必須低于2010年的房價同比上漲幅度，即8%～10%以下[5]。這一指標能否完成還是個未知數(shù)，但這也從一個側面顯示，房產稅難以抑制房價上漲。

三、房產稅在房價下跌階段對房價的作用

要說房產稅真能調低房價，那只有在房價已到最高點、房價下降的情形出現(xiàn)之后。在人們的房價下降預期越來越強烈的時候，人們會普遍認為，房價馬上就要下跌了，持有房地產會增加保有成本，而且持有的時間越長，不僅持有成本不斷增加，而且房價也會越來越低，所以此時房產持有者就會急于出手。急于出手就會降價售房。如果大家越來越達成共識，恐懼感越來越強烈，那么羊群效應就會再次出現(xiàn)，大家都爭先恐后、瘋狂降價售房，直至房價跌入深淵。房產稅在此情景之下是加速了房價的下跌態(tài)勢，但沒有房產稅房價也會下跌的，只不過速度比較慢。所以說房產稅有助跌的作用，前提條件是房價已出現(xiàn)下降的苗頭。但是在正常情況下以及房價正在飆升之時，房產稅是難以起到抑制房價的作用的。

四、當前我國房價維穩(wěn)的對策

目前我國的房價上漲預期非常強烈，導致房價飛速上漲。這主要是由通脹比較嚴重和城市人口大幅增長這兩大因素造成的。既然我國正處于房價上漲預期強烈、房價快速上漲階段，房產稅的實施肯定起不到抑制房價的作用，抑制房價最根本的措施應當從以下兩方面入手。

(一)增加住房供給

根據(jù)價格變動規(guī)律，供給是決定價格的一個重要方面。所以，我國應首先加大住房供給，特別是經濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房的全方位供給。據(jù)統(tǒng)計，我國新建房地產中經濟適用房的面積比重從2000年之后即開始嚴重滑坡，從2000年占房地產開發(fā)面積的20%下降到2008年的不到5%。廉租房建設規(guī)模也大致如此。2009年10月全國人大財政經濟委員會進行的調研報告顯示，中央預算安排的2009年度保障性住房建設進度緩慢，截至8月底完成率只占應完成的23.6%，完成投資額約395億元,不到每年3萬億元左右的房地產投資總額的2%[6]。房屋供給環(huán)節(jié)出了這么大的問題，房價不飛漲是不可能的。正是基于此，張軍教授建議，房產稅試點不可取，政府加大住房供給特別是保障房供給卻大有文章可做。

(二)降低城市住房的剛性需求

需求是決定價格的另外一個重要方面，降低房價必須減小住房需求。而目前我國城市住房的需求旺盛，根本的原因就在于城市人口急劇膨脹。因此，一定要控制城市的發(fā)展規(guī)模，優(yōu)先發(fā)展中小城市(城鎮(zhèn))，分流城市人口。筆者一直認為，房價問題乃至中國所有問題的癥結都在于人口太多。發(fā)達國家的一個前提條件就是人口合理，日本、臺灣現(xiàn)在人口也在減少，而我們的人口卻在不斷增多，我們的人口高峰還遠未到來[7]。人口過度稠密是會自我毀亡的，只有城市人口降下來，房屋需求降下來，房價才能真正抑制住。

[1]張軍．房產稅試點是勉為其難[N]．東方早報，2011-01-18．

[2]張五常．農民被剝削了嗎[DB/OL]．[2010-12-07]．http://blog.sina.com.cn/zhangwuchang.

[3]童大煥．國八條將如何影響我們的生活[DB/OL]．[2011-02-02]．http://blog.sina.com.cn/tongdh．

[4]龍飛．房產稅難當調控重任[N]．中國經營報，2011-01-21．

[5]李樂．住建部督辦地方急定房價控漲指標[N]．中國經營報，2011-01-29．

[6]楊?。袊Ｕ闲宰》恐贫扰c房地產業(yè)的發(fā)展[J]．浙江社會科學，2010(3)．

[7]姚洋．小農體系和中國長期經濟發(fā)展[J]．讀書，2010(2)．

[責任編輯迪爾]

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