隨著市場調(diào)控，特別是住房“雙軌制”不斷向縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境和競爭格局已經(jīng)發(fā)生了重大變化。這意味著，房企并購數(shù)量會持續(xù)、快速增加，也肯定有一部分企業(yè)被洗牌出局。這也幾乎成為專家們和媒體輿論的共識。

“出局”涉及兩個基本問題。一是有多少企業(yè)，或多大比例的企業(yè)將被洗牌口宋延慶出局，二是哪些企業(yè)將被洗牌出局。

關(guān)于第一個問題，筆者曾在《調(diào)控或致30％企業(yè)出局》一文中闡明了觀點(diǎn)，并附有詳細(xì)的數(shù)據(jù)推導(dǎo)依據(jù)。事實(shí)上，新一輪的洗牌從2008年金融危機(jī)后就已經(jīng)開始了。在蘭德咨詢和中房協(xié)經(jīng)營管理委員會聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》中，對此有專門闡述。數(shù)據(jù)顯示，2008年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是87881家，2009年和2010年分別降至80407家和66290家，同比分別減少了8.5％和17.56％，兩年內(nèi)累積減少了24.57％--不僅數(shù)據(jù)幾近四分之一，而且呈現(xiàn)加速減少態(tài)勢。

關(guān)于第二個問題，目前許多專家觀點(diǎn)和見諸媒體的文章，都幾乎集中于同一個判斷，即認(rèn)為“中小企業(yè)將被并購或洗牌出局”。不知道大家是習(xí)懦千人云亦云，還是想當(dāng)然地認(rèn)為中小企業(yè)規(guī)模小、融資渠道少、抗調(diào)控能力低，就得出了這樣一個結(jié)論。但筆者認(rèn)為，洗牌出局的未必是中小企業(yè)。這基于以下三點(diǎn)認(rèn)識。

首先，誰將被洗牌出局，不取決于企業(yè)規(guī)模大小，而是取決于企業(yè)健康程度。就像老人、小孩和青壯年人相比一樣，雖然前兩者生命更脆弱，但有致命疾病的青壯年更可能先死，否則就不存在人口結(jié)構(gòu)之說。這是基本常識!

何為健康?筆者認(rèn)為，那些具有端正的價(jià)值觀和領(lǐng)先的開發(fā)理念，有一定競爭力的產(chǎn)品和產(chǎn)品線，有較高的經(jīng)營管理水平，以及無論一定時(shí)期的現(xiàn)金流不會導(dǎo)致資金鏈斷裂的企業(yè)，就算是比較健康的企業(yè)。還有些企業(yè)處于“亞健康”狀態(tài)，例如有戰(zhàn)略構(gòu)想，但沒有戰(zhàn)略規(guī)劃；雖然沒有可連鎖、復(fù)制開發(fā)的產(chǎn)品線，但有較強(qiáng)的產(chǎn)品意識和服務(wù)觀念；管理基礎(chǔ)薄弱，執(zhí)行力和效率較低，但基本的管理制度和業(yè)務(wù)流程還是有的。這些處于“亞健康”狀態(tài)的企業(yè)，只要盡快開始“練內(nèi)功”工作，也不至于被洗牌出局。

近期，蘭德咨詢曾為幾家房企做過模擬壓力測試。測試模型和數(shù)據(jù)選樣比較復(fù)雜，在此只說結(jié)論。測試結(jié)果顯示，在未來一年內(nèi)，如果成交量下跌30％，售價(jià)下跌15％，那么，企業(yè)在各個時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金量不低于總資產(chǎn)的10％的話，企業(yè)就是健康的。

事實(shí)證明，過去所有出局的企業(yè)幾乎沒有幾個是因?yàn)檎{(diào)控而出局的，大都是因?yàn)閼?zhàn)略失誤、擴(kuò)張過快、股東不和、管理失控等內(nèi)因。事實(shí)還證明，2008-2010年所減少的24.57％的企業(yè)數(shù)量，也非全部是出局所致。企業(yè)主動進(jìn)行戰(zhàn)略收縮、重組或合并子公司等，也是主因之一。正如筆者在《不宜低估開發(fā)商的抗壓能力》文中所說的，房企沒必要過度放大調(diào)控這一外因之于企業(yè)的影響，內(nèi)因(企業(yè)的健康程度)才是影響企業(yè)發(fā)展的根本。

因此說，誰將被洗牌出局，不應(yīng)以規(guī)模大小論，而應(yīng)以“類”分，即那些有病不治，又足以致命的企業(yè)將被洗牌出局。

其次，進(jìn)而推之，在過去幾年里，那些反周期(counter-Cyclicai)能力較差而“踏空”的企業(yè)，那些存貨周轉(zhuǎn)率較低而債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)，那些只想著坐享市場紅利、土地紅利、通脹紅利而缺乏有競爭力的產(chǎn)品和產(chǎn)品線的企業(yè)，那些不重視“練內(nèi)功”而內(nèi)部運(yùn)作不靈的企業(yè)，反而是更可能被洗牌出局的企業(yè)。這些企業(yè)集中于哪類企業(yè)?顯然是大中型房企。表現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，這類企業(yè)有幾個“不健康”的數(shù)據(jù)。一是規(guī)模性指標(biāo)增長過快，比如開發(fā)量、銷售額連續(xù)翻番的企業(yè)。二是盈利性指標(biāo)過低，比如凈利率低于10％，就不足以支撐企業(yè)超過30％的規(guī)模增長。三是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)偏高，比如資產(chǎn)負(fù)債率超過80％，甚至100％，利息收入占凈利潤額的比例超過50％，存貨量占銷售額的比例也超過50％，等等。

第三，被洗牌出局的肯定也有一線品牌企業(yè)。筆者在《限購令將加劇房企業(yè)績分化》一文中說過，現(xiàn)在和今后的房地產(chǎn)市場就是一個加劇分化的市場：一線企業(yè)在加劇分化，一線企業(yè)與中小企業(yè)在加劇分化，中小企業(yè)也在加劇分化。有一點(diǎn)是確定無疑的，一線企業(yè)中，肯定有的會掉隊(duì)(像當(dāng)年的順馳)，有的會繼續(xù)擴(kuò)大市場占有率。

到底誰會最終被并購或洗牌出局，是企業(yè)個體問題。哪類企業(yè)最終被并購或洗牌出局，取決于企業(yè)的健康狀況，是結(jié)構(gòu)性問題。