陳和午

資本論

在“溫州一天九老板跑路”的消息熱議之時，近日南京、長沙、成都、安徽宣城等二三線城市多地被曝樓盤停工或開發(fā)商失蹤現象。

中小開發(fā)商停工或“跑路”的背后，折射的是持續(xù)的銀根緊縮和樓市調控政策對房地產企業(yè)資金鏈的嚴峻考驗。房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，融資毫無疑問是房企生存的關鍵。而在“錢荒”和調控不斷發(fā)力的大背景下，由于樓市銷售回款不暢、銀行“抓大放小”的信貸實施原則、房企其他融資渠道的收窄、融資成本攀升等多種因素的疊加，中小房企資金需求和資金壓力明顯增大，其面臨的資金鏈斷裂風險日益凸顯也就難以避免。

有消息稱，目前上海的中小開發(fā)商中至少已有六成面臨資金鏈“困境”。房企資金壓力驟升也體現在房企資金杠桿率上。事實上，上半年房企負債率也創(chuàng)下了5年來的新高。106家上市公司房地產企業(yè)的半年報顯示，22%的業(yè)績增長背后，房企背負的債務已突破1.09萬億元。這也就不難理解緣何以溫州民間金融團體和黑石集團為代表的國內外兩大資本都開始從樓市投資中撤離了。

不過，與中小房企形成鮮明對比的是，大房企的資金寬裕程度較之中小房企而言要好不少，今年上半年，十大標桿房企完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。而且，在中小房企陷入資金鏈斷裂困境之際，萬科、綠地等巨頭們仍在紛紛搶地。相關統(tǒng)計顯示，8月至今萬科已斥資80億在北京、廣州、合肥、西安、太原、佛山等地取得至少11個項目；而綠地則繼續(xù)著大型新城和城市綜合體的“紅頂路線”，這些大項目的規(guī)劃面積已超過800萬平方米。

如此之勢，未來房地產市場的走向將是新一輪房企整合潮進入加速階段，更多的中小房企難以hold住，或被大型房企收購，或是撤離樓市，房地產市場的“馬太效應”將會日益明顯。實際上，今年房企并購整合驟然活躍，前8月房地產并購已合計高達80宗，而交易金額更是突破了228.7億元，均創(chuàng)造了歷史新高。因此，盡管開發(fā)商目前究竟是“穿著棉衣”還是“很快就只剩褲衩了”仍存爭議，但中小房企資金鏈斷裂之困折射房企新一輪整合趨勢幾是板上釘釘。