張育群

一群平均年齡只有二十六七歲的北京“超級售樓員”，靠著近乎盲目的樂觀、厚臉皮和一部電話，以理財顧問的角色，向中國富豪們推銷每套價格至少2000萬元甚至上億的寫字樓。

“央行上調(diào)存款準備金率，對我們的有利影響是什么？朝外SOHO的質(zhì)量門事件，我們可以如何借勢？”每逢周二上午十點半，北京北三環(huán)邊的金澳國際寫字樓里，150名售樓員都會背著凳子，聚在一間布滿鋼管的毛坯房里，列席例行的銷售培訓會。

培訓由金澳國際的銷售公司——北京譽翔安房地產(chǎn)有限公司合伙人趙敬川主持，內(nèi)容涉及宏觀經(jīng)濟、金融、政策走向等，其用意在于將售樓員們培養(yǎng)成專業(yè)的理財顧問，以使他們能夠通過各種技巧，將中國數(shù)以萬計的億萬富豪潛在的購房需求激發(fā)出來。

而這絕非易事。盡管政府對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控和干預要比普通住宅少得多，但這并不意味著商業(yè)地產(chǎn)遠離了危機?？量痰臉鞘邢拶徴哒谧尭缓纻兺顿Y房地產(chǎn)的熱情逐漸下降。在北京，有九成的房地產(chǎn)項目在過去一個月交了“白卷”。而金澳國際的售樓員們，現(xiàn)在要將每套價格至少2000萬元人民幣的寫字樓賣給中國富豪們。

1萬個電話做成一單生意

27歲的朱雨正是這樣一位在淡市里頻繁與富豪們打交道的“超級售樓員”。盡管在這一行業(yè)呆的時間不算久，但朱雨卻贏得了同事的尊敬（也許還有妒忌）以及大筆傭金。

雖然賣的是數(shù)千萬甚至上億元一套的房子，但從表面來看朱雨的工作似乎簡單至極：每天9點半，她會準時出現(xiàn)在金澳國際的辦公室。這是一個與眾不同的辦公室：一百多平方米的房間，擺著十幾張長桌子，每張桌子都擠了十幾個人，每個人面前都擺了一臺電話。朱雨們要做的是，從早上9點半到晚上7點，幾乎不間斷地打200個以上的推銷電話，且每天如此。

如果你對房地產(chǎn)銷售員的理解，還停留在牛市中售樓處那些傲慢角色的話，那你一定不會明白當下這一行當賦予他們的新詞，比如“理財顧問”、“伙伴關系”等等。譽翔安的秘訣就在于通過頻繁的培訓，將二十多歲的草根銷售們培養(yǎng)成專業(yè)理財顧問，一如花旗銀行、匯豐銀行、招商銀行的理財顧問，從而與富豪們形成一對一的“理財服務”。

超級售樓員們不僅向你推銷房子，還會守在你身邊做一些投資建議，不僅幫你解決一些短期問題，還會幫你梳理將來的戰(zhàn)略性需要。用新潮的銷售詞匯來說，他們銷售的不是產(chǎn)品，而是“解決方案”。

當然，超級售樓員提供的所謂“解決方案”一般只有一個導向：告訴富豪們，投資北京房地產(chǎn)會比投資別的行業(yè)或投資證券獲得更安全穩(wěn)定的收益。這對售樓員們的挑戰(zhàn)極大，不過，對他們來說，最糟糕的事情就是被富豪們拒絕?，F(xiàn)實中的金澳國際，至少1萬個陌生電話拜訪才能促成一筆交易。每天打出的200個電話絕大多數(shù)都遭到冰冷的拒絕，只有不到10個電話可能會有初步回應。

外表陽光開朗的朱雨說，盡管已經(jīng)習慣了這種打擊，但很多人挫敗感仍舊很強，很難堅持下去。譽翔安每月至少換血10%以上，一年下來真正能站穩(wěn)腳的超級售樓員只有20%。理所當然，留下來的付出了超乎常人想象之努力的售樓員們，得到了豐厚回報——過去一年中，這支平均年齡二十六七歲的草根團隊當中，誕生了三位傭金超過百萬的售樓員。朱雨正是其中幸運的一個。

售樓員目標年收入50萬

三年前，畢業(yè)不久的朱雨辭掉老家河北承德幼兒園老師的工作，來到北京尋找機會。她在一家物流公司度過了并不如意的一年，每月工資4000元，但除去各種花費，到年底所剩無幾。隨即，她成為了天津武清一個散售商鋪的專業(yè)售樓員。

彼時，全球金融危機正酣，中國房地產(chǎn)也遭遇了前所未有的危機。她和她的團隊呆在售樓處整整兩個半月，沒有賣出一套房子，“當時在想，如果三個月內(nèi)不開單的話，我也許就得轉(zhuǎn)行了?！钡疫\的是，來自北京煙草公司的一位客戶拯救了他們，在那名客戶掏出一百多萬買了一套商鋪后，朱雨很受鼓舞，也領悟到了一些銷售技巧；此后一年她一口氣賣出了二十多套房子，當年傭金收入超過30萬——她在老家買了兩套房，這讓朋友們艷羨不已。

而她現(xiàn)在任職的譽翔安，傭金更為豐厚?？蛻艚磺迨赘逗蟛痪?，銷售額的8‰就將作為傭金打進銷售員的卡里。而行業(yè)內(nèi)傭金回報率通常不到1‰。朱雨于是暗暗將自己2011年收入目標定為50萬元。

與她所賣過的每套一兩百萬元的房子不同，金澳國際均價達到45000元每平方米，每套寫字樓的總價超過2000萬元。這意味著，目標客戶群體身家至少在1億以上，即消費群體金字塔最頂尖的那一部分。

一位內(nèi)蒙古的客戶對她講，至少有4位金澳國際的銷售員即朱雨的同事給他打過電話。為了拿下這個客戶，她不得不孤身前往鄂爾多斯。2010年12月中旬金澳國際一期開盤即售罄，但干了兩個多月的她交了一張白卷。直到2011年3月第二次開盤，她才簽下一個單子——不過，就這個單子，給她掙了近100萬元的傭金，并為金澳國際帶來了1億的銷售收入。朱雨一季度的銷售業(yè)績在150名售樓員中，頓時躋身前三甲。

這次帶給她近百萬傭金的客戶來自陜西神木，相對于山西煤老板的傳統(tǒng)暴富形象，陜西的能源老板們的實力長期以來為外界所低估。在給這位客戶打完電話后的3個月，朱雨在北京見到了他。似乎一切水到渠成，在帶客戶轉(zhuǎn)了兩個北京的房地產(chǎn)項目后，她以置業(yè)專家的身份，強烈推薦對方投資金澳國際一整層2400平米的寫字樓?！翱蛻粢卜浅帤猓瑤缀鯖]有猶豫就全款買下了?！?/p>

多數(shù)億萬富豪買房是為子女

近10年的銷售經(jīng)驗讓趙敬川經(jīng)歷過的客戶數(shù)以千計，在他眼里，這一財富階層不能一概而論：2003年當他還在SOHO中國時，有一個山西籍的客戶，買房是坐著北京公交車來的，結(jié)果一出手就是2000萬?！耙郧敖ㄍ釹OHO兩千萬元就算大客戶，現(xiàn)在銀河SOHO兩億才算大客戶了，其實買房的還是那么幾十個客戶。”他說。

但趙敬川認為，多數(shù)億萬富豪對財富安全感的在意程度要高得多，很多人買房都是為了下一代，買房也是以子女的名義。

與此同時，趙敬川注意到，客戶群體也在發(fā)生微妙的變化。2008年他賣三里屯SOHO的時候，發(fā)現(xiàn)突然多了不少唐山鋼鐵老板，原來鋼鐵業(yè)整合之時他們被迫退出，這些人拿著大把的鈔票不知做何投資，于是跑來北京買房?！皞鹘y(tǒng)寫字樓的大買家集中在山西和內(nèi)蒙古鄂爾多斯的能源行業(yè)及公務員階層；而最近一年，豪客們已經(jīng)再度出現(xiàn)分化：一些上市公司、教育類公司高管出現(xiàn)在項目銷售的大客戶名單中?！?/p>

（來源：《南方周末》）