中國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)同樣大——對(duì)話北京聯(lián)達(dá)（地產(chǎn)）機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒

| 文· 本刊記者 闞世華

《中國(guó)新時(shí)代》：不久前，DTZ 戴德梁行發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報(bào)告指出，今年全球預(yù)計(jì)將有1040 億美元的資金投向亞太區(qū)房地產(chǎn)，其中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向。對(duì)此，您怎么看？

楊少鋒：我覺(jué)得公布的數(shù)據(jù)應(yīng)該還不夠，實(shí)際情況估計(jì)應(yīng)該比這項(xiàng)數(shù)據(jù)還高。目前，由于美國(guó)金融利率低，在境外美元進(jìn)行融資利率是極低的。如果美元進(jìn)入到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中，僅僅是升值一項(xiàng)就足夠彌補(bǔ)他們的利率問(wèn)題。各種基金在香港市場(chǎng)美元貸款利息不到3%，巨大的利差，使得龐大的國(guó)際熱錢正紛紛涌向中國(guó)樓市。

尚且無(wú)法知道，那些房企發(fā)行債券之后是否存在著各式各樣的對(duì)賭協(xié)議。國(guó)外投行數(shù)千億美元準(zhǔn)備做空中國(guó)樓市的消息傳聞已久，從種種蛛絲馬跡看，這些投行通過(guò)各種關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，早已在中國(guó)樓市中布下層層埋伏。如果中國(guó)樓市持續(xù)上漲，投行可以坐收高息收益，一旦房?jī)r(jià)下跌，投行通過(guò)做空機(jī)制，則又可以在低位要求上市房企兌現(xiàn)對(duì)賭協(xié)議中的股權(quán)交換條款。

舉例來(lái)說(shuō)，某個(gè)房企在股價(jià)10美元/股時(shí)，發(fā)行10億美元的兩年期債券，并簽訂對(duì)賭協(xié)議，約定一旦到期無(wú)法償還債務(wù)，則投資機(jī)構(gòu)可以以約定價(jià)格將債券轉(zhuǎn)為股權(quán)，假設(shè)約定的底線價(jià)格為5美元每股，通過(guò)一系列的做空運(yùn)作，投行可以很輕松的將上市房企的股價(jià)打壓到一定價(jià)格以下，然后要求執(zhí)行對(duì)賭協(xié)議，上市房企不得不以融資時(shí)的1/2、1/3的價(jià)格兌現(xiàn)協(xié)議。最終的結(jié)果是，這個(gè)投行當(dāng)時(shí)借給房企的10億美元，可以換取1億股的股權(quán)，而當(dāng)協(xié)議到期時(shí)，則可換取2億股乃至3億股的股權(quán)，本質(zhì)上相當(dāng)于這個(gè)投行在短短數(shù)年之內(nèi)，以5折乃至3折的價(jià)格直接收購(gòu)了該上市房企所擁有的土地儲(chǔ)備。

在這種情況下，不管能貸到多少美元，但實(shí)際上都沒(méi)有任何的財(cái)務(wù)成本。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是會(huì)持續(xù)上漲，只要他們進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，僅靠人民幣及地產(chǎn)升值就能為他們帶來(lái)巨大的回報(bào)利益。

目前，國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的管控比較嚴(yán)格。所以，有大量的資金找不到合適的渠道來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)。未來(lái)，一定會(huì)有更多外資逐漸流入到國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中。一方面，國(guó)內(nèi)大量的地產(chǎn)項(xiàng)目因銀根緊縮，導(dǎo)致大量出現(xiàn)資金缺口；另一方面，是規(guī)模龐大的外資資金因制度、渠道問(wèn)題無(wú)法大規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于以上因素，外資資本開(kāi)始改頭換面，成立房地產(chǎn)基金或通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。此外，外資資本還會(huì)通過(guò)直接收購(gòu)?fù)赓Y企業(yè)持有的物業(yè)項(xiàng)目，或通過(guò)香港資本市場(chǎng)，直接收購(gòu)持有內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)目的。

《中國(guó)新時(shí)代》：外資進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于整個(gè)行業(yè)意味著什么？

楊少鋒：商業(yè)地產(chǎn)不涉及百姓的日常居住需求，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策完全屬于一刀切，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還有很多城市的商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市的發(fā)展速度，比如北京市通州區(qū)是屬于人口居住密集的地區(qū)，但沒(méi)有一個(gè)象樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，人們購(gòu)物要去市內(nèi)，這就給地鐵及公路交通造成巨大的壓力。以前望京地區(qū)同樣存在此類問(wèn)題，但隨著望京地區(qū)的開(kāi)發(fā)及擴(kuò)建，已經(jīng)逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)，使其繁華起來(lái)。

國(guó)內(nèi)很多城市的商業(yè)地產(chǎn)是需要規(guī)劃和引導(dǎo)的，如果能合理地運(yùn)用好外來(lái)資本，在很大程度上未必是件壞事。

《中國(guó)新時(shí)代》：眾多外資盯上國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)此，您如何看待？

楊少鋒：房地產(chǎn)向二、三線城市發(fā)展，這是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。我覺(jué)得外資資本進(jìn)入到二線城市會(huì)較多，但進(jìn)入三線城市，我認(rèn)為幾率不是很大。

《中國(guó)新時(shí)代》：一些外資零售企業(yè)由租地改為自購(gòu)?fù)恋兀绾慰创?/p>

楊少鋒：早在2007年我就提出“房企海外上市正成為熱錢流入中國(guó)的最佳渠道”，并呼吁銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)監(jiān)管房企海外上市融資的行為，呼吁抑制上市房企利用國(guó)外資本的利差在國(guó)內(nèi)大肆囤地，牟取暴利的行為。

我們要看它是在短期內(nèi)買進(jìn)賣出獲取利益，還是通過(guò)購(gòu)買作為自有資產(chǎn)存在。未來(lái)，這種由租專轉(zhuǎn)購(gòu)的地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該是種趨勢(shì)?，F(xiàn)在越來(lái)越多的房企愿意自己持有商業(yè)物業(yè)，在商業(yè)物業(yè)上所能獲取的利益永遠(yuǎn)要大于其商業(yè)的銷售。

《中國(guó)新時(shí)代》：外資是否會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成威脅？

楊少鋒：我認(rèn)為不會(huì)。外資資本想大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的難度還是比較大的，政策還不會(huì)徹底放開(kāi)，所以，很難對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)構(gòu)成威脅。

《中國(guó)新時(shí)代》：什么來(lái)決定商業(yè)地產(chǎn)的勝負(fù)？

楊少鋒：除了社區(qū)底商性質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街這幾個(gè)類型的商業(yè)地產(chǎn)涉及產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)的分離管理。開(kāi)發(fā)商拿到土地開(kāi)發(fā)出產(chǎn)品——商鋪銷售，使用權(quán)交給投資客戶——商鋪招租，使用權(quán)由租賃戶擁有——商鋪經(jīng)營(yíng)（規(guī)模型商鋪一般由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理）；開(kāi)發(fā)只是第一步，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)靠商鋪的銷售實(shí)現(xiàn)，而商鋪銷售的主要對(duì)象為投資客戶和租賃客戶，投資客戶看重的投資回報(bào)率需要由商鋪招租狀況保障，而商鋪的租金則依賴于商鋪經(jīng)營(yíng)的成功與否。

《中國(guó)新時(shí)代》：我們應(yīng)該如何來(lái)判斷商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力呢？

楊少鋒：大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，往往瘋狂炒作所謂“鋪王”價(jià)值之后，結(jié)局要么慘淡經(jīng)營(yíng)，要么偃旗息鼓。究其原因，關(guān)鍵在于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商通常并不具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)的能力和經(jīng)驗(yàn)，而是僅僅憑借住宅開(kāi)發(fā)的套路或者照搬其他成熟項(xiàng)目的模式來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策必須綜合多方面因素，如項(xiàng)目所在地是否有足夠的人氣、良好的商業(yè)環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通和充足的停車位、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群是哪些人、目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣如何，甚至還要考慮到周邊未來(lái)數(shù)年內(nèi)的城市規(guī)劃、現(xiàn)有及可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)形態(tài)的動(dòng)向，最后，才能根據(jù)這些因素確定業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式及營(yíng)銷策略。

由于商業(yè)地產(chǎn)所涉及的許多關(guān)鍵的決策依據(jù)都是動(dòng)態(tài)的，因此操作難度巨大，在國(guó)外一般都是最有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才有能力涉及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，而其中許多開(kāi)發(fā)商除了開(kāi)發(fā)之外，同時(shí)也長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，因此積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，從而保證了商業(yè)地產(chǎn)的成功。而與此相對(duì)應(yīng)的則是國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商“撈一票就走”的心態(tài)。這是很不成熟也很危險(xiǎn)的。