顧書桂

(上海社會科學院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

關于地王和房價的辯證關系

顧書桂

(上海社會科學院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

住宅地基分優(yōu)質(zhì)住宅地基和普通住宅地基。優(yōu)質(zhì)住宅地基供給剛性，普通住宅地基供給彈性。地王一般是針對優(yōu)質(zhì)住宅地基而言的，因此地王完全是一個市場現(xiàn)象。普通住宅地基的價格高企并超出居民的承受能力是政府壟斷供給的結果。政府宏觀調(diào)控針對普通住宅市場，核心是使普通住宅地基的價格與消費者的支付能力相適應，而與真正的地王無關。打壓地王本質(zhì)上是對優(yōu)質(zhì)住宅地基購買者的利益輸送。解決中國住宅市場高房價問題的關鍵在于破除土地財政。

地王;普通住宅;土地財政

2010年中國住宅市場開始轟轟烈烈的宏觀調(diào)控以來，打壓地王的宣傳和措施不絕于耳。似乎壓制了地王現(xiàn)象，中國的房價自然也就會被壓制下去。撇開宏觀調(diào)控是裝模作樣的可能性不談，單純從理論上看，地王與房價、與宏觀調(diào)控，都不存在必然的聯(lián)系。

一、地王是一種市場現(xiàn)象

地王是經(jīng)濟集聚效應的重要表現(xiàn)形式。雖然在農(nóng)業(yè)社會就已經(jīng)出現(xiàn)了人口集中的城市，但城市化浪潮是伴隨著工業(yè)化大潮的出現(xiàn)而出現(xiàn)的。因為工業(yè)生產(chǎn)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不同，受技術條件的限制，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的分工協(xié)作遠較工業(yè)生產(chǎn)的分工協(xié)作條件苛刻。工業(yè)化生產(chǎn)分工協(xié)作的迅速發(fā)展促使工業(yè)生產(chǎn)在地理上越來越集中，城市數(shù)量越來越多，城市規(guī)模越來越大。相應地，無論是經(jīng)濟資源的生產(chǎn)還是經(jīng)濟資源的消費，也越來越集中于城市。

住宅是勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的場所，是經(jīng)濟資源的一種形式，但住宅本身的生產(chǎn)也需要耗費大量的經(jīng)濟資源。住宅的生產(chǎn)既要耗費勞動力和建筑原材料，也要耗費土地。由于勞動力和建筑原材料都可以再生產(chǎn)出來，因此它們的成本相對穩(wěn)定。土地則不同，這里的土地不是簡單的孤立的土地，而是“現(xiàn)代基礎設施裝備的現(xiàn)代都市土地”［1］(P340)。這種土地，既有原始的自然資源，也有經(jīng)過改造的自然資源，更有全新的資本品，而且不同的土地上，這些經(jīng)濟資源的投入比例和投入強度也不同。有的土地自然資源投入比重大，有的土地資本投入比重大，還有的土地單位面積內(nèi)投入的經(jīng)濟資源數(shù)量比任何其他地區(qū)投入的都多。這樣都市土地根據(jù)經(jīng)濟資源投入的多寡，分別被劃分為兩類，一類是優(yōu)質(zhì)住宅地基，一類是普通住宅地基。一般地，經(jīng)濟資源投入越多，住宅地基的優(yōu)質(zhì)度越高;經(jīng)濟資源投入越少，住宅地基的優(yōu)質(zhì)度越低。從時間上看，經(jīng)濟資源投入土地是一個逐漸疊加的過程，優(yōu)質(zhì)度較高的住宅地基總是由優(yōu)質(zhì)度較低的住宅地基發(fā)展而來的，這意味著相對于普通住宅地基而言，優(yōu)質(zhì)住宅地基的生產(chǎn)成本越高，生產(chǎn)時間越長，供給剛性越明顯?，F(xiàn)實生活中，普通住宅地基往往分布在優(yōu)質(zhì)住宅地基周圍，離優(yōu)質(zhì)住宅地基核心區(qū)越近，住宅地基的優(yōu)質(zhì)程度越高。

因此住宅市場的劃分依據(jù)通常不是建安成本，而是土地成本或住宅地基價格。住宅地基價格越高的住宅越是優(yōu)質(zhì)住宅，優(yōu)質(zhì)住宅地基價格在短期內(nèi)或市場期內(nèi)因為供給剛性只取決于市場需求［2］(P71)。市場的購買力越大，優(yōu)質(zhì)住宅地基價格越高。優(yōu)質(zhì)住宅地基的需求量完全取決于優(yōu)質(zhì)住宅地基的需求彈性，因為優(yōu)質(zhì)住宅不是生活必需品，因此優(yōu)質(zhì)住宅地基的需求彈性通常較大。優(yōu)質(zhì)住宅地基價格反映的僅僅是優(yōu)質(zhì)住宅需求者的購買力狀況，反映的是優(yōu)質(zhì)住宅需求者的購買能力，與優(yōu)質(zhì)住宅需求者能否生產(chǎn)與再生產(chǎn)勞動力無關。地王作為優(yōu)質(zhì)住宅地基價格的一種極端形式，也就純粹是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，是一種市場現(xiàn)象。

理論上，普通住宅地基的價格是不可能成為地王的，因為普通住宅地基可以很輕易地從其他類型用地轉變而來，普通住宅地基的增加既不需要耗費太多的資本也不需要花費太多的時間，所以普通住宅地基的價格一般比較平穩(wěn)。當然，如果政府對普通住宅地基的數(shù)量變動環(huán)節(jié)施加干預，普通住宅地基的價格也有可能成為地王。如政府限制其他類型用地轉變?yōu)槠胀ㄗ≌鼗臄?shù)量與時間，導致普通住宅地基市場供不應求時，普通住宅地基市場價格也會迅速上漲。只要普通住宅地基價格超過其他住宅地基價格而創(chuàng)新高，則普通住宅地基的地王價格也就誕生了。問題在于，普通住宅地基價格成為地王對勞動力生產(chǎn)與再生產(chǎn)的危害極大。因為普通住宅是勞動力生產(chǎn)與再生產(chǎn)的底限條件，普通住宅理論上供給量大，價格相對穩(wěn)定，如果市場經(jīng)濟條件下消費者連普通住宅需求都得不到滿足，這就意味著消費者的基本居住需求得不到滿足，消費者勞動力的簡單再生產(chǎn)都不可能實現(xiàn)。當政府限制普通住宅地基供應時，在消費者的剛性居住需求推動下，與優(yōu)質(zhì)住宅地基相比，普通住宅地基的價格上揚動力更足，同時流離失所的中低收入消費者數(shù)量也更多，這對社會穩(wěn)定和政府統(tǒng)治顯然會產(chǎn)生極為消極的影響。

二、打壓地王是一種利益輸送

地王既然是一種市場現(xiàn)象和經(jīng)濟現(xiàn)象，則打壓地王只能是一種一方受損、一方受益的反市場舉措。

首先，打壓地王沒有必要。地王只與優(yōu)質(zhì)住宅地基有關，而與普通住宅市場無關。地王是一個社會頂尖階層購買力在住宅市場上的體現(xiàn)，反映頂尖階層對優(yōu)質(zhì)住宅的消費能力和消費欲望。一個社會，只要經(jīng)濟在發(fā)展，人們的收入在增加，人與人之間存在收入差異，則優(yōu)質(zhì)住宅地基的創(chuàng)紀錄價格就會一個接一個涌現(xiàn)。在不考慮其他因素時，地王是一個社會經(jīng)濟和政治的縮影，地王價格金額越高，一個社會可能發(fā)展水平越高，人們的生活水平越高。遏制地王的主要因素是一個社會的經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平，只有經(jīng)濟發(fā)展倒退或者人們的絕對收入水平降低，地王的價格才會降低。這一點在經(jīng)濟和金融危機爆發(fā)時，表現(xiàn)得特別明顯。與優(yōu)質(zhì)住宅不同，如果政府對普通住宅不加干預，普通住宅的價格會相當穩(wěn)定，而且供給量非常有彈性。如果政府對普通住宅施加干預，普通住宅的價格會被抬得很高。但是普通住宅的價格被抬得很高，是政府限制普通住宅地基供應的結果，它與地王沒有半點關系。只要政府放開對普通住宅地基的供應，普通住宅地基的價格就會自己去尋找平衡點，并且穩(wěn)定下來。當然，政府也可以各種理由繼續(xù)維持普通住宅地基的限量供應，如保護耕地、愛護環(huán)境等，但政府必須同時限制社會公眾對普通住宅的需求，從而確保普通住宅市場供求在較低的普通住宅地基價格水平上趨于一致。因此，打壓地王與降低住宅市場價格，完全是風馬牛不相及的兩回事。簡單地打壓地王，除了達到嘩眾取寵的效果，沒有任何實際意義。

其次，打壓地王不可能成功。地王既然是經(jīng)濟發(fā)展和社會高收入階層購買力的體現(xiàn)，則打壓地王只會損害優(yōu)質(zhì)住宅地基轉讓者的權益，并且最終徒勞無功。短期內(nèi)，由于政府的打壓，優(yōu)質(zhì)住宅地基轉讓者可能取消或暫停交易;長期內(nèi)，借助于政府打壓低價購入優(yōu)質(zhì)住宅地基的買方會在政府打壓放松或取消的情況下將賣方被迫讓渡的利益兌現(xiàn)，從而恢復優(yōu)質(zhì)住宅地基的原價或?qū)嶋H價格。至于指望打壓地王從而達到打壓普通住宅市場價格的目的，同樣不可能。因為優(yōu)質(zhì)住宅需求者與普通住宅需求者的需求層次是不同的，優(yōu)質(zhì)住宅地基價格即使短期內(nèi)被打下來一些，它與普通住宅地基價格相比也仍然是很高的。普通住宅市場的高價格與政府的牟利動機有關，只要不能有效遏制政府的牟利動機，政府會將普通住宅地基的價格極大化。優(yōu)質(zhì)住宅地基價格的被打壓，至多讓政府的土地財政收入少一點，但絕對不會影響到政府的牟利動機，不會影響到普通住宅地基的政府定價原則。

再次，中國打壓地王只會增加更多的腐敗。在土地國有的中國打壓地王，只會為地方政府官員的尋租行為提供更多的空間。中國目前土地轉讓的“招、拍、掛”原則本是為了杜絕土地出讓市場上的暗箱操作行為推出的，從實際效果看也確實減少了很多官員尋租的機會，只是沒有想到它讓老百姓看到了地方政府肆無忌憚利用住宅需求剛性敲詐中低收入者的全過程?！罢?、拍、掛”原則增加了市場的透明度，也有利于地王的誕生，但這絲毫也不意味著“招、拍、掛”原則有什么罪惡。如果要說有原罪，它也只在缺乏必要的制度安排約束地方政府將土地財政指向缺乏支付能力的中低收入階層。現(xiàn)在打壓地王，實際上就是增加行政干預土地出讓的空間，從而使得本來是顯性收入的土地出讓金更容易變成灰色收入在其他環(huán)節(jié)由其他主體變現(xiàn)。如決策官員的關聯(lián)人員，進入房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理機構，本來是土地出讓金組成部分的租金或灰色收益就變成該關聯(lián)人員的高額薪水和紅利，這種尋租的難度遠比土地出讓金尋租的難度低，而且更名正言順。

最后，打壓地王反映中國住宅問題很復雜。地王與中國的住宅問題無關，卻成為政府打擊的對象，這說明中國的住宅市場宏觀調(diào)控對象已經(jīng)失焦。該打的不打，不該打的亂打，不解決核心問題還要擾亂正常秩序意圖渾水摸魚，由此可見中國住宅市場上既得利益階層力量的強大。如果從2003年開始審視中國住宅市場的宏觀調(diào)控，我們更容易發(fā)現(xiàn)，中國的住宅市場實際上已經(jīng)被既得利益階層綁架，本來就已經(jīng)很高的住宅價格隨著一次又一次的宏觀調(diào)控一路上漲，直至2010年。中國房價上漲的根源不是歸罪于開發(fā)商的不講道德，丈母娘的強制買房，就是歸罪于溫州炒房團和山西煤老板，明明經(jīng)不起推敲的觀點，卻堂而皇之的屢屢成為主流聲音。從這種意義上說，打壓地王不過是過去令人啼笑皆非觀點的延續(xù)，是又一次偽觀點的喧囂，真實目的還是為了掩蓋高房價的真相，甚至是進一步為既得利益階層輸送利益。

三、中國住宅市場的問題在于普通住宅的壟斷高價

中國住宅市場的問題不在優(yōu)質(zhì)住宅的絕對高價，而在普通住宅的相對壟斷高價。

首先，優(yōu)質(zhì)住宅的絕對高價是市場經(jīng)濟條件下公平分配的必然要求。優(yōu)質(zhì)住宅的剛性供給是自然的、客觀的因素造成的，優(yōu)質(zhì)住宅的意愿需求大于實際供給也是永遠不變的現(xiàn)實。如何分配數(shù)量有限的優(yōu)質(zhì)住宅，市場與貨幣從來不是唯一的方法，卻是到目前為止總體而言最有效的方法。市場與貨幣固然會給優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)者提供超額利潤，但也給優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)者提供了成本補償，可以確保優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)者繼續(xù)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)住宅和普通住宅，從而確保社會生產(chǎn)的繼續(xù)進行。對消費者而言，遵循價高者得的原則，一方面可以形成優(yōu)質(zhì)住宅分配的一種規(guī)則，另一方面還可以借助優(yōu)質(zhì)住宅達到社會收入再分配的目的，實現(xiàn)社會的穩(wěn)定和和諧。與市場原則不同，行政分配對住宅供求的不利影響遠遠大于有利影響。行政分配不能給優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)者提供超額利潤還在其次，更重要的是行政分配可能讓優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)者連成本都得不到補償，從而影響到住宅的正常再生產(chǎn)。行政分配對住宅需求的影響更惡劣。在一個行政主導的社會，由于不能調(diào)動生產(chǎn)者的積極性，社會供給本來就少，行政分配又使得資源向行政部門傾斜，這實際上會進一步加劇住房的短缺程度。從這個角度看，盡管市場原則以尊重貨幣為前提，優(yōu)質(zhì)住宅的絕對高價依然是社會公平分配的結果。

其次，普通住宅的可支付價格才是普通消費者的剛性訴求。居住需求是消費者的基本需求，具有剛性特征，必須予以滿足。這就要求滿足消費者剛性居住需求的住宅不僅在數(shù)量上足夠，在價格上也要有能力支付，而能夠滿足這兩個條件的只能是普通住宅。因為普通住宅的地基可以以較低的成本由非住宅用地無限量地轉變而來，普通住宅的建筑成本也相對穩(wěn)定，這意味著普通住宅的供應量可以很大，而且價格也比較穩(wěn)定。當然，普通住宅的價格穩(wěn)定并不等于一般消費者都能支付得起，因為市場經(jīng)濟具有內(nèi)在的收入分配兩極分化的趨勢，如果政府的措施不力，整個社會會有相當一部分人可能連普通住宅也買不起。不過，這不是市場的缺陷，也不是普通消費者的責任，只能說明政府的缺位，政府沒有履行其應有的職責。政府有必要采取轉移支付等手段增加普通消費者的購買力，或者配合以財稅政策降低普通住宅的市場價格，滿足消費者的剛性居住需求。當所有可能采取的措施仍不足以讓消費者獲得普通住宅的所有權時，政府還可以取消普通住宅的商品屬性，僅向消費者提供普通住宅的使用權，最大限度地降低普通住宅的準入門檻?？傊?，普通住宅是滿足剛性居住需求的唯一源泉，如果連普通住宅都消費不起，消費者就不可能消費任何住宅，滿足任何居住需求了。

再次，普通住宅的相對高價是政府壟斷造成的。普通住宅的供給量大而且價格平穩(wěn)，可以滿足中低收入者的剛性居住需求，只是理論上的一種存在。原因很簡單，受生產(chǎn)技術條件的限制，現(xiàn)實生活中的普通住宅地基一般是由質(zhì)量相對優(yōu)良的耕地等有限土地資源轉變而來的，為了可持續(xù)的經(jīng)濟和社會發(fā)展，政府有足夠的理由對非住宅用地轉為住宅用地在時間上和數(shù)量上進行干預。這就意味著，一旦政府干預出現(xiàn)，普通住宅的供給量與價格就會受到政府很大的控制，原先的普通住宅供給量大而且價格穩(wěn)定的假設就不再存在。為了彌補普通住宅供給量減少而價格大幅飆升帶來的損失，政府往往對中低收入者進行轉移支付，對消費者購買普通住宅的數(shù)量進行限制，甚至在一定程度上取消普通住宅的某些商品屬性，從而在政府管制的情形下仍然能夠滿足消費者剛性的居住需求。然而這同樣是一種理論假設，因為政府干預住宅市場，不見得是出于公益目的，相應地，政府也就不會出于公益目的而彌補普通住宅價格上漲給剛性居住需求消費者帶來的損失。于是現(xiàn)實中我們就會經(jīng)常見到，地方政府為了擴大收入有意推高普通住宅的價格，但又不去彌補因此受損的中低收入群體，從而激起中低收入群體的強烈不滿。

最后，普通住宅相對高價的不合理性。這種不合理性主要體現(xiàn)在:1.普通住宅的相對高價是由政府壟斷造成的，政府即使出于公益理由也應該對中低收入者的利益受損進行補償;2.事實上，地方政府不僅沒有對中低收入者進行補償，反而使中低收入者成為土地財政的主要對象;3.普通住宅取代優(yōu)質(zhì)住宅成為土地財政的對象僅僅由于中低收入者的社會經(jīng)濟地位低，缺乏發(fā)言權;4.普通住宅的相對高價加劇了社會收入分配的兩極分化，不利于社會的和諧穩(wěn)定;5.財政遵循的不僅是受益原則，還有能力原則，普通住宅取代優(yōu)質(zhì)住宅成為土地財政的對象顯然與社會的公平、公正原則相沖突。鑒于以上種種不足，普通住宅的相對高價具有明顯的不合理性。中國住宅市場的秩序亟需重建，優(yōu)質(zhì)住宅和普通住宅的供求關系需要理順，然而所有這一切都涉及中國強勢階層的既得利益調(diào)整，其間的阻力甚大。

四、破除土地財政是中國房市調(diào)控的正道

中國住宅問題產(chǎn)生的直接原因在于普通住宅的相對壟斷高價，深層次原因則是畸形的土地財政。然而破除這種畸形的土地財政，在當今的中國絕不是簡單的一件事。中國實行社會主義市場經(jīng)濟，地方政府卻孕育出以中低收入階層為主要盤剝對象的土地財政，這說明中國畸形的土地財政其實有相當深厚的政治和經(jīng)濟基礎。受數(shù)千年封建專制統(tǒng)治的影響，中國是一個地方政府只對中央政府負責的單一制國家，但地方政府又有相對獨立的經(jīng)濟和政治自主權，因此很多政策的制定和實施，實際上都是中央政府和地方政府妥協(xié)的結果，片面強調(diào)哪一方的利益，這樣的政策要么制定不出來，要么就是流于形式。因此中央政府的政策制定，歷來都考慮必要性和可行性，二者缺一不可。以中國城鎮(zhèn)住宅政策為例，無論是1994年版本還是1998年版本，對保障性住宅的必要性都有詳細的規(guī)定，唯一缺少的內(nèi)容就是保障性住宅的約束機制，即誰為保障性住宅的建設負責，怎么負責，這種負責能否落到實處。事實上，如果按照這種標準來衡量，中國保障性住宅建設滯后，說的比做的多，甚至有等于無，是很容易預見的。問題的關鍵在于，存在明顯缺陷的住宅政策不僅出爐了，而且執(zhí)行了十年之久，才開始遮遮掩掩地承認住宅政策的某些缺陷，這反過來可以推導出，保障性住宅建設并不是中央政府進行房改的初衷，地方政府將中低收入階層作為土地財政盤剝的對象，地方住宅市場變成高收入階層投資和投機的場所，中央政府最初至少是默認的。伴隨著住宅市場規(guī)模的不斷發(fā)展和壯大，原有住宅政策的缺陷不斷暴露，社會矛盾越來越尖銳，必然要求對原有住宅政策進行適度的修正。

中國住宅政策的修正過程實際上從2007年動真格的住宅市場宏觀調(diào)控就開始了，從結果看，基本屬于干打雷不下雨、南轅北轍、裝腔作勢一類，最主要的原因可能還是低估了既得利益階層的反抗，這里的既得利益階層既有顯性的地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)銀行和住宅投機者，更有隱性的中央政府及行政權力關聯(lián)人員。雖然矯正者自身成為矯正對象時，矯正的過程會非常艱難和曲折，但只要矯正是不可避免的，這種矯正就只能硬著頭皮、認認真真地進行下去。聯(lián)系中國的國情，破除畸形的土地財政，健全中國的住宅市場，必須從以下幾個方面入手:

第一，放開優(yōu)質(zhì)住宅的建設，通過市場和行政兩類手段促進社會收入的再分配。優(yōu)質(zhì)住宅的供求，完全交給市場，首先發(fā)揮市場的收入再分配職能。在此基礎上，再根據(jù)市場的承受能力和地方財政的需要，發(fā)揮稅費的收入再分配職能。

第二，加強普通住宅的管制，確保普通住宅的供求基本銜接在社會公眾能夠承受的價格水平上。任何一國的經(jīng)濟資源，豐富是相對的，稀缺是絕對的，普通住宅地基尤其如此。普通住宅地基的供求必須加強管制，確保不因供求的失衡導致普通住宅也成為不可支付的商品。

第三，將住房保障監(jiān)督權收歸中央政府，確保住房保障的民意壓力有效傳遞到地方政府。地方政府只對中央政府負責，意味著沒有中央政府的有效督促，地方政府根本不可能有效履行住房保障的職能。因此，盡管具有中國特色，盡管不符合世界規(guī)范，中國的住房保障仍然需要由中央政府來主導，由中央政府規(guī)劃保障性住房的供求。

第四，以改革打破住宅市場現(xiàn)有的既得利益聯(lián)盟，整頓住宅市場的秩序，凈化住宅市場的空氣。中國住宅市場既得利益階層勢力的強大，歷經(jīng)數(shù)年的宏觀調(diào)控，相信中央政府已經(jīng)深有體會。發(fā)動群眾，相信群眾，走群眾路線，以民主瓦解資本的勢力，以民主破解官僚的勢力，是大勢所趨。不破不立，建立新的住宅市場秩序，凈化住宅市場空氣，不會損害只會鞏固黨和政府的威信。

［1］王愛國.現(xiàn)代都市土地新論［M］.上海:上海三聯(lián)書店，2003.

［2］顧書桂.住宅市場與政府管制［M］.北京:經(jīng)濟科學出版社，2010.

Study on the Dialectical Relation between Land King and Housing Price

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，Shanghai 200020，China)

Housing land base is divided into two parts，good land base and common land base.The supply of good housing land base is inflexible and that of common housing land base is flexible.Land king commonly refers to good housing land base so that it is totally a kind of market phenomenon.It is the result of government monopoly that the price of common housing land base is too high to afford for common people.Macro regulation is in view of common housing market and has nothing to do with real land king which the core concept of is that the price of common housing land base and consumer’s affordability should be matched.Suppressing land king is equal to transporting benefits to the buyers for good housing land base in nature.The key to answer the question on high housing price of Chinese housing market is defeating land finance.

land king;common housing;land finance

F293.30

A

2095－0292(2011)03－0054－05

2011－04－15

顧書桂，上海社會科學院部門經(jīng)濟研究所副研究員，經(jīng)濟學博士，研究方向為金融學與政治經(jīng)濟學。

［責任編輯 孫廣耀］