解讀兩德統(tǒng)一后德國板式住宅更新改造經(jīng)驗

曾 佳

0 引言

對于城市舊住宅的更新和改造，一方面，通過改善舊建筑的居住和使用功能，可以提高居民的生活質(zhì)量，滿足居民日益增長的物質(zhì)生活需要，有利于創(chuàng)造和諧、繁榮的城市生活;另一方面，通過結(jié)合建筑節(jié)能以及可再生性資源利用等技術(shù)手段，可以有效提高建筑的節(jié)能水平，降低能源消耗，共同促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

二戰(zhàn)結(jié)束以后，歐洲的一些國家，特別是德國，在既有住宅(區(qū))更新改造方面的研究和實踐起步較早，發(fā)展到今天已經(jīng)形成了一套相對較為完善的體系，對于我國的城市舊住宅更新和改造具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義，值得借鑒。

1 背景概況

德國位于歐洲中部，二戰(zhàn)結(jié)束后，德國被分裂為德意志聯(lián)邦共和國(簡稱西德)和德意志民主共和國(簡稱東德)。1990年10月3日，分裂40多年的東西德重新統(tǒng)一。

1.1 德國的住房體制

原民主德國(東德)實行計劃經(jīng)濟體制，長期實行低租金福利制度。在1990年兩德統(tǒng)一時，東德共有700萬套住宅，其中國家所有占70%以上，住宅合作社所有占25%以上，極少數(shù)為企業(yè)和教堂所有。居民個人購買和擁有住房的情況十分少見，住宅個人私有率很低。

1.2 二戰(zhàn)后德國的住宅建筑狀況

第二次世界大戰(zhàn)中，德國的許多城市被夷為平地，戰(zhàn)后德國存在著嚴(yán)重的房荒。當(dāng)時，國家能提供給1 700萬個家庭居住的住宅僅為1 000萬套，政府面臨的首要問題就是盡量努力建房，以緩解人們住房緊缺的狀況。

1980年初期，面臨房荒的民主德國(東德)建設(shè)了一大批模板式住宅樓，由于建設(shè)中的“多、快、好、省”等各種原因，建成的板式住宅樓相比今天(也是原西德)的住宅標(biāo)準(zhǔn)，存在著諸多問題。根據(jù)德國聯(lián)邦交通住宅建設(shè)部提供的信息:原東德平均每位居民的住宅能源消耗是西德居民的兩倍。

板式住宅建筑在建造時就由于受到諸多因素的制約，其風(fēng)格大同小異，普遍存在著室內(nèi)布局不合理、面積小、舒適度差等缺陷，而且經(jīng)過多年的使用后，有些老的建筑已經(jīng)破爛不堪，甚至出現(xiàn)了墻體開裂、結(jié)露、滲水等問題，嚴(yán)重影響到居民的生活質(zhì)量。

1990年10月，東西德統(tǒng)一后，原東德的居民不再滿足當(dāng)時自己的居住環(huán)境，要求提高居住質(zhì)量，追求有個性的高品質(zhì)居住條件。于是，這些板式住宅由聯(lián)邦政府托管，開始進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的私有化和質(zhì)量的現(xiàn)代化。在統(tǒng)一后的十幾年中，全德80%的大板樓住宅已經(jīng)完成了現(xiàn)代化改造。以下將依次解讀德國大板樓住宅產(chǎn)權(quán)私有化和現(xiàn)代化改造的政策設(shè)置和實施過程。

2 政策措施

德國統(tǒng)一后，聯(lián)邦政府把原西德的社會經(jīng)濟制度移植到原東德地區(qū)，其中一項主要措施是實行住房私有化，即把國有住房向地方政府、私人或私營機構(gòu)轉(zhuǎn)讓。

2.1 東部托管局(THA)

具體的私有化及改造工作由東部托管局(THA)負(fù)責(zé)。這個機構(gòu)于1990年3月成立，享有法人資格，負(fù)責(zé)管理民主德國(東德)全國的私有財產(chǎn)，并全權(quán)處理這筆財產(chǎn)，使其納入經(jīng)濟私有化的軌道。

2.2 私有化的基本形式

1)返還。凡前東德即公有制改革前，以及納粹時期沒收的屬于私人的房屋，只要能夠提供相關(guān)證明，全部無償返還給原產(chǎn)權(quán)人，包括居住在德國的外國人。2)出售。即向原來公房的住戶優(yōu)惠出售公有住房。德國東部地區(qū)公房出售主要有兩個特點:a.按市場價格出售，基本上沒有折扣優(yōu)惠。b.既可向私人出售，也可以整棟向私營公司或住房合作社出售，只要樓內(nèi)有70%的住戶同意。3)調(diào)整租金。調(diào)整租金是鼓勵居民購房的一種措施，目前房租比過去提高好幾倍，有些地方已提高十幾倍，逐步趨于西部地區(qū)房租水平。

2.3 私有化過程

在兩德統(tǒng)一初期，德國東部地區(qū)只有20%的家庭擁有自己的住房，而在西部地區(qū)為40%。人們對私有化概念的接受需要一個過程。盡管住在大板樓內(nèi)租戶們的房屋狀況并不好，但他們都不認(rèn)為自己應(yīng)該承擔(dān)維修和更新的責(zé)任。

東部托管局(THA)根據(jù)市場行情、維修、運轉(zhuǎn)的費用對托管的住房租金進(jìn)行了新的計算——對居民提高了收費，糾正了供暖、水電的費用。在租金提高后，租戶們開始對購買他們租住的住房發(fā)生了興趣。為了鼓勵居民購房，東部托管局(THA)還派出了經(jīng)過專門訓(xùn)練的人員向租戶宣傳購房的好處，比如:可以不受租金市場價格的影響、對住房擁有處置權(quán)、加快所有者對住房進(jìn)行改造的速度、老年人獲得安全保障、獲得出售或出租的權(quán)利、獲得從銀行貸款的權(quán)利等。

在一系列全面的公共政策設(shè)置和輔助措施的引導(dǎo)帶動下，德國公有住宅產(chǎn)權(quán)私有化的進(jìn)程迅速向前推進(jìn)，到2002年，向租戶出售的公有住房達(dá)到42萬套，德國東部的私有化率達(dá)到32%，而同一時期西部的私有化率是42%。

3 改造程序

3.1 各方主體及責(zé)任

1)政府。政府是整個改造活動的主管部門，其職責(zé)包括:a.制定政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn);b.為改造項目提供資金支持。

2)投資銀行。德國的投資銀行不同于一般的商業(yè)銀行，都是由政府控股的。其主要職責(zé)是代表政府為改造項目提供優(yōu)惠貸款。

3)咨詢公司。作為獨立的第三方機構(gòu)，專業(yè)咨詢公司的目標(biāo)很明確，就是確保政府的資金得到有效使用。其職責(zé)是受投資銀行的委托，對申請優(yōu)惠貸款的項目進(jìn)行改造前的評估、提出具體的改造方案和建議，并進(jìn)行改造后評價。

4)住宅公司。作為房屋的主要所有者或管理者，住宅建設(shè)公司是改造活動最終實施主體，負(fù)責(zé)房屋改造的具體實施工作和經(jīng)營管理工作。

3.2 住宅改造程序

1)住宅公司就自己管理的某棟住宅樓或某個小區(qū)向投資銀行提出優(yōu)惠貸款申請。這里需要說明兩點:a.如果一棟樓中產(chǎn)權(quán)屬于不同的單位或個人，每個產(chǎn)權(quán)單位或個人也可以提出改造申請，但必須是該產(chǎn)權(quán)人至少同時要擁有該棟樓中的3套以上住宅;b.如果改造動作較大，比如涉及到結(jié)構(gòu)、戶型和樓層的拆改，還需要得到政府相關(guān)部門的批準(zhǔn);2)投資銀行委托獨立的專業(yè)咨詢公司對整個項目進(jìn)行綜合評估，并提出具體的改造方案和措施建議;3)優(yōu)惠貸款得到批準(zhǔn)后，住宅公司開始實施具體的改造計劃。整個改造過程由專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行全過程監(jiān)管，以保證改造方案得到落實;4)改造完成后，咨詢公司進(jìn)行后評價。

4 技術(shù)手段

4.1 改造范圍

住宅的室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)管網(wǎng)改造，包括增大面積、改造廚房和衛(wèi)生間、更換水、電、燃?xì)夂凸嵯到y(tǒng)的管網(wǎng)等。

節(jié)能與節(jié)水改造，包括屋頂、外墻、地下室頂板、窗戶的節(jié)能改造，分戶采暖改為集中供熱，采用節(jié)水器具等。

建筑物(小區(qū))周邊環(huán)境的改造，包括道路、綠化和居民兒童公共活動場所等配套設(shè)施的改造。

為了體現(xiàn)出與眾不同的特點，一些項目還會采用太陽能熱水、太陽能供暖甚至光伏電池，新風(fēng)系統(tǒng)和熱回收裝置等，這同時也可以為住宅公司帶來額外的政府專項優(yōu)惠貸款。

一般情況下，舊住宅的改造不會涉及到建筑結(jié)構(gòu)和層數(shù)的改動。但有些情況下，住宅公司為了提高改造的檔次和品質(zhì)，部分建筑可能會被拆掉幾層，特別是1996年住房建設(shè)熱潮過后，德國出現(xiàn)住房過剩和閑置，為減輕改造負(fù)擔(dān)、降低空置率，有部分建筑在改造時降低層數(shù)，如11層變?yōu)?層～4層，其中戶型也會相應(yīng)調(diào)整，改造動作較大。

4.2 改造實例:柏林東部黑勒斯多夫區(qū)大板樓改造

20世紀(jì)90年代兩德統(tǒng)一后開始對黑勒斯多夫地區(qū)的大板住宅建筑進(jìn)行改造。首先檢修了這些住宅的暖氣設(shè)備，改換給水供暖管線。利用新技術(shù)增加外立面的保溫層。在外墻造型上，往往采用色彩豐富的平面構(gòu)成方式，劃分出幾何形的變化節(jié)奏，一般以淺色底色，用紅、黃、灰、藍(lán)等色塊進(jìn)行造型處理。面層分別采用涂料、瓷磚、大型板材等。

維修中采用一些加建措施來豐富城市空間和擴大實際需求。如加建陽臺，電梯以滿足居民新的居住要求;在屋頂上增設(shè)象征社區(qū)形象的雕塑;在適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)角位置加建圓形的社區(qū)活動中心，既完善了物質(zhì)空間，更凝聚了居民的感情。同時，改造中也通過對住區(qū)內(nèi)部水面和植被的維護(hù)和種植來美化社區(qū)生態(tài)環(huán)境，改變舊住宅區(qū)破敗丑陋的形象。

5 結(jié)語

當(dāng)今，我國城市住宅建設(shè)經(jīng)過了連續(xù)多年的高強度投入和大規(guī)模新建，將逐漸進(jìn)入以城區(qū)更新改造為主，整體提升人居環(huán)境的階段。而城市舊住宅(區(qū))的更新和改造本身是一項十分復(fù)雜的工作，涉及的因素廣泛，層面眾多，包括物質(zhì)層面、人文社會層面等等。兩德統(tǒng)一后德國對板式住宅的更新和改造之道，實現(xiàn)了城市的和諧和可持續(xù)發(fā)展，無論是在政策支持、改造程序，還是在技術(shù)手段上，都有值得我國借鑒的成功經(jīng)驗。

［1］張 鑫.彌合創(chuàng)傷，重建共同的家園——訪東柏林的大板樓改造工程［J］.世界建筑，2002(12):27-28.

［2］李振宇.城市·住宅·城市——柏林與上海住宅建筑發(fā)展比較研究［M］.ISBN:9787810897730.南京:東南大學(xué)出版社，2004.

［3］林常青，吳 萍.德國既有住宅改造模式與經(jīng)驗［J］.建設(shè)科技，2006(7):31-33.

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