文/王聞丹

樓市“冰點(diǎn)”或至

文/王聞丹

轉(zhuǎn)型的房產(chǎn)企業(yè)必須以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為根本目標(biāo)，轉(zhuǎn)向國(guó)家重點(diǎn)扶持的戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)為宜

房產(chǎn)商近日的日子明顯不好過(guò)。有消息說(shuō)，諸暨房企凱翔集團(tuán)因資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)，敲響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的警鐘。數(shù)據(jù)顯示，2011年7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)僅為101.5，創(chuàng)2010年以來(lái)最低。當(dāng)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5623億元，較6月的7513億元環(huán)比下降25.2%。

房地產(chǎn)調(diào)控步步緊逼，“不差錢”的房產(chǎn)商感到陣陣寒意。據(jù)渣打銀行最新調(diào)研顯示，在30家開發(fā)商中，有7成多的企業(yè)感到緊張或擔(dān)憂，只有2家企業(yè)表示良好，這主要有以下幾點(diǎn)原因：資金來(lái)源受阻。去年以來(lái)信貸收縮、預(yù)售資金專戶監(jiān)管，切斷了房企以往開發(fā)模式中的兩大主要資金來(lái)源，只能通過(guò)房產(chǎn)信托和其他融資機(jī)構(gòu)籌措資金。今年上半年，全國(guó)房產(chǎn)自籌資金同比增長(zhǎng)32.7%，較年初提高了11.3個(gè)百分點(diǎn)。融資成本提高。媒體報(bào)道，當(dāng)前銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機(jī)構(gòu)的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。即使是有幸拿到了銀行貸款，也不可能是基準(zhǔn)利率，只能是給銀行和放款人打工而已。房產(chǎn)信托、境外融資渠道受到更嚴(yán)格限制。近日，四大國(guó)有銀行發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，中國(guó)國(guó)家外匯管理局也已暫停受理境內(nèi)地產(chǎn)公司為境外子公司提供債券發(fā)行擔(dān)保的申請(qǐng)，房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托以及境外融資的路徑也被切斷。

樓市調(diào)控是政府、企業(yè)以及購(gòu)房者三方博弈的過(guò)程。去年以來(lái)，中央陸續(xù)推出區(qū)別化信貸、限購(gòu)令以及資金緊縮等措施調(diào)控樓市；企業(yè)或加大開發(fā)速度，或推出存抵優(yōu)惠（實(shí)際優(yōu)惠較少），以期能撐過(guò)最難熬的時(shí)期；購(gòu)房者則無(wú)法辨別調(diào)控是否為一時(shí)之舉，何時(shí)出手才更為合適。

當(dāng)前中央政府陸續(xù)加碼調(diào)控政策，調(diào)控房產(chǎn)之決心可見一斑。一是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)因素不確定的情況下，中央政府仍表示樓市調(diào)控不放松，特別是信貸政策不放松。二是將限購(gòu)令擴(kuò)大至三、四線城市，破滅了房企將三、四線城市作為銷售重點(diǎn)區(qū)域的思路。三是國(guó)家銀監(jiān)會(huì)主席劉明康發(fā)表言論，指出銀行系統(tǒng)可以承受房?jī)r(jià)下降50%的壓力，這或許可以理解為政府的吹風(fēng)行為。

加大保障性住房建設(shè)也是政府調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。2011年全國(guó)開工建設(shè)1000萬(wàn)套，開啟了我國(guó)保障房建設(shè)的新時(shí)代?！笆濉逼陂g，浙江將開工建設(shè)各類保障性安居工程住房76萬(wàn)套、5550萬(wàn)平方米，新增廉租住房貨幣補(bǔ)貼家庭16萬(wàn)戶，相應(yīng)投資達(dá)1900億元左右?！笆濉逼陂g的建設(shè)目標(biāo)幾乎與過(guò)去幾十年持平（浙江歷年累計(jì)僅解決77萬(wàn)戶城市中低收入家庭的住房問(wèn)題）。如此大規(guī)模的建設(shè)，對(duì)于以往一直打著“剛需房、婚房”等銷售名義的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑被分去了很大一部分的可開發(fā)市場(chǎng)。

據(jù)杭城某上市房企銷售經(jīng)理透露，房企內(nèi)部預(yù)測(cè)樓市可能將于年底前出現(xiàn)較為實(shí)質(zhì)的降價(jià)行為。浙江省發(fā)改所卓勇良所長(zhǎng)一次閑聊時(shí)，更是說(shuō)如果以2009年初的樓價(jià)為底線，樓市完全有可能降價(jià)40%-60%左右，但是即使降價(jià)，買樓的人可能也不一定多。

部分房企已做好轉(zhuǎn)行準(zhǔn)備，這是開發(fā)商在房產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家政策調(diào)控之下所作的相對(duì)理性選擇。一些原以實(shí)業(yè)為主的企業(yè)，因房產(chǎn)領(lǐng)域的利潤(rùn)減少而回歸實(shí)業(yè)發(fā)展，而主營(yíng)房產(chǎn)的企業(yè)則將通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

必須指出的是，轉(zhuǎn)型的房產(chǎn)企業(yè)必須具備較強(qiáng)的戰(zhàn)略眼光，以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為根本目標(biāo)轉(zhuǎn)向國(guó)家重點(diǎn)扶持的戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)為宜。誠(chéng)然，浙江企業(yè)具有快速挖掘利潤(rùn)最高產(chǎn)業(yè)的敏感度，如較多企業(yè)投向當(dāng)前利潤(rùn)較高的“挖礦”運(yùn)動(dòng)，但這同樣也有可能是一種缺陷。如果僅僅因當(dāng)前國(guó)際原材料價(jià)格持續(xù)高漲而選擇“涉礦”，卻不考慮更深層次的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于企業(yè)自身和浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)都是不利的。

（供稿：浙江省發(fā)展和改革研究所）