◎ 本刊記者 黎林峰

一浪高過一浪的“地王”不斷涌現(xiàn)、持續(xù)高企的房價、2009年瘋狂的房地產(chǎn)市場……這一切讓每一個中國人記憶猶新。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾輪調(diào)控，尤其是經(jīng)歷了2010年這一場號稱史上最嚴厲的調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)的地位已不再被強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)的出路在何方？如何厘清房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展思路？

中央經(jīng)濟工作會議“定調(diào)”

12月12日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出：2011年宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，中央經(jīng)濟工作會議給這個行業(yè)的發(fā)展定下了基調(diào)：在加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的大趨勢下，強化了房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期的預(yù)期。

中央經(jīng)濟工作會議釋放出一個重要信息：2011年中國經(jīng)濟的首要任務(wù)，將從“保增長”轉(zhuǎn)向“促轉(zhuǎn)變”，以擴大消費、推進城鎮(zhèn)化、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為三大政策著力點，促進經(jīng)濟發(fā)展方式發(fā)生“實質(zhì)性”轉(zhuǎn)變，從而增加中國經(jīng)濟可持續(xù)增長的內(nèi)生動力。

從強調(diào)增長速度轉(zhuǎn)向注重增長質(zhì)量和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，這一調(diào)整凸顯中國在應(yīng)對危機中力求經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的堅定決心。未來數(shù)年中國經(jīng)濟將進入調(diào)整期，調(diào)整的重點一方面是提高最終消費需求對經(jīng)濟增長的貢獻；另一方面是提升科技創(chuàng)新和人力資本對經(jīng)濟增長的貢獻，最終對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展方式進行戰(zhàn)略性的調(diào)整和轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出明年的主要任務(wù)和要求包括：要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局。要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議“把脈”

12月29日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議暨黨風(fēng)廉政、精神文明建設(shè)工作會議在京召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長姜偉新在作住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作報告時回顧了2010年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作，并對2011年的重點工作進行了部署。

會議指出，今年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。今年，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場投機性需求得到一定抑制，調(diào)控取得一定效果。

會議指出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)基本完成了“十一五”規(guī)劃確定的目標任務(wù)。城鎮(zhèn)化快速推進，2009年城鎮(zhèn)化水平為46.59%，比“十五”期末提高了3.6個百分點。2009年底，城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人居住房面積33.6平方米，分別比2005年提高15%和13%?！笆晃濉逼陂g累計完成北方既有居住建筑供熱計量和節(jié)能改造1.67億平方米，超出“十一五”期間任務(wù)的11.3%。預(yù)計今年全國城市生活垃圾處理率和城鎮(zhèn)污水處理率分別達到72.5%和75%，分別超出“十一五”規(guī)劃目標2.5個百分點和5個百分點。

繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控在會上被列為2011年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的重要工作內(nèi)容。

會議指出，2011年將進一步強化各項調(diào)控措施的貫徹落實。在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責(zé)任。增加住房有效供給，配合國土部門在增加保障性住房供地的同時，切實保障普通商品住房的用地供應(yīng)。繼續(xù)大力規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)市場秩序，維護消費者合法權(quán)益。

會議指出，2011年要更大規(guī)模地推進保障性安居工程建設(shè)。2011年計劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比2010年大幅度增加。重點發(fā)展公共租賃住房，加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房問題。加大保障性住房建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管力度，確保百姓住上放心房。

會議強調(diào)要進一步加強城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃工作，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化。編制實施好城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，合理確定城鎮(zhèn)布局，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)功能互補和協(xié)調(diào)發(fā)展。積極推動城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能向農(nóng)村地區(qū)延伸，讓廣大農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果。

會議對加強住房公積金管理，完善住房公積金繳存、提取、使用、管理和監(jiān)督制度，確保資金安全和運行規(guī)范。強化對住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點的監(jiān)管等內(nèi)容作了闡述。

國際經(jīng)濟形勢“逼迫”

中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是必然趨勢。中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)一直以來以外向型為主，對外貿(mào)依賴嚴重。同時投資拉動占到很大比例，消費在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中所占比例較小。在國際金融危機大潮中，中國經(jīng)濟出口這塊遭受“寒流”，經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴峻形勢，因此才有了2009年和2010年GDP“保八”的目標。原本不合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形態(tài)在國際金融危機“逼迫”下轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，保持健康持續(xù)發(fā)展尤為迫切。

中央經(jīng)濟工作會議作出的系列決定離不開當前經(jīng)濟形勢發(fā)展具有明顯的復(fù)雜性和不確定性因素的影響。資深經(jīng)濟學(xué)研究學(xué)者王國平分析認為。首先是國際經(jīng)濟不景氣，在國際金融危機沖擊下，世界經(jīng)濟氣候一直處于“冷冬”的狀態(tài)，經(jīng)濟復(fù)蘇遙遙無期。IMF（國際貨幣基金組織）在2010年10月發(fā)表的《世界經(jīng)濟展望》中認為，2010年上半年世界經(jīng)濟增長率為5.25%，高出此前預(yù)測值0.5個百分點；預(yù)計2010年世界經(jīng)濟增長率為4.8%，2011年為4.2%。IMF同時預(yù)測發(fā)達國家經(jīng)濟體2010年的經(jīng)濟增長率為2.7%，2011年為2.2%。本輪金融危機導(dǎo)致發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展在2009年下滑3.2%。總體來說，對世界經(jīng)濟影響舉足輕重的發(fā)達國家的經(jīng)濟復(fù)蘇是世界經(jīng)濟實現(xiàn)復(fù)蘇的前提。

具體來看，美國經(jīng)濟在2010年二季度實現(xiàn)了3.7%的增長，這是美國經(jīng)濟連續(xù)四個季度實現(xiàn)增長，顯出開始復(fù)蘇的跡象。美國經(jīng)濟先行指標——PMI（采購經(jīng)理人指數(shù)，由美國供應(yīng)管理協(xié)會每月公布）——9月份為54.4，已連續(xù)14個月超過50這一經(jīng)濟擴張與收縮的分水嶺，預(yù)示美國經(jīng)濟未來仍將保持擴張勢頭。

然而，高失業(yè)率與低迷的房地產(chǎn)業(yè)仍然是美國經(jīng)濟復(fù)蘇的最大障礙。美國2010年9月份的失業(yè)率為9.6%，與8月持平，比危機前高出約4個百分點，這對依賴消費推動的美國經(jīng)濟增長構(gòu)成了威脅。數(shù)據(jù)顯示，美國8月份的成屋銷售中位價環(huán)比下跌1.9%，較危機前最高價位下跌23%，7月份成屋銷售量環(huán)比大跌27%，8月份銷售量環(huán)比僅增長8.55%，這顯示出住房補貼政策退出對房地產(chǎn)市場的巨大沖擊，預(yù)計2011年美國房價仍將在底部震蕩。受房地產(chǎn)市場不景氣和高失業(yè)率困擾的美國經(jīng)濟復(fù)蘇“步履蹣跚”，IMF預(yù)計今年美國經(jīng)濟增長率為2.7%，明年經(jīng)濟增長率為2.2%，但經(jīng)濟二次探底可能性不大。

歐元區(qū)經(jīng)濟復(fù)蘇弱于美國，主權(quán)債務(wù)風(fēng)險為中長期增長埋下隱患。歐元區(qū)2010年前兩季度GDP（不變價）分別實現(xiàn)1.1%和2.4%的小幅增長，走出了連續(xù)五個季度的衰退。從經(jīng)濟領(lǐng)先指標來看，PMI到2010年9月已連續(xù)12個月大于50，預(yù)計2010年第三季度歐元區(qū)仍將實現(xiàn)2%左右的增長，IMF的預(yù)測認為今年歐元區(qū)經(jīng)濟增長率為1.7%，2011年為1.5%。

歐元區(qū)經(jīng)濟增長面臨的主要挑戰(zhàn)是成員國的主權(quán)債務(wù)風(fēng)險。研究發(fā)現(xiàn)，在歐洲央行和IMF對希臘提供上千億歐元救助的同時，歐盟推出了高達7500億歐元的救助計劃，使歐元區(qū)短期內(nèi)面臨的主權(quán)債務(wù)風(fēng)險下降，但歐元區(qū)成員國中期主權(quán)債務(wù)將集中到期，屆時市場流動性風(fēng)險將會上升，再融資難度和成本都將增加。主權(quán)債務(wù)風(fēng)險可能傳染到金融機構(gòu)，歐元區(qū)金融市場的脆弱性將更加明顯。此外，歐元區(qū)8月份失業(yè)率為10.1%，連續(xù)4個月維持危機以來的最高水平，成為經(jīng)濟復(fù)蘇的主要阻力之一。高失業(yè)率、主權(quán)債務(wù)風(fēng)險和金融市場脆弱性已成為歐元區(qū)經(jīng)濟增長的潛在威脅，歐元區(qū)二次探底的風(fēng)險上升。

日本經(jīng)濟二次探底風(fēng)險上升，全球最高負債率增大金融市場的不確定性。日本GDP在2010年二季度僅增長0.4%，經(jīng)濟景氣指數(shù)（制造業(yè)PMI指數(shù)）連續(xù)4個月下滑，并在9月份首次跌破50這一擴張與收縮的分水嶺，預(yù)示著日本經(jīng)濟未來再次陷入衰退的可能性增大。

日本經(jīng)濟復(fù)蘇面臨的主要障礙包括：日元對美元的快速大幅升值抑制了出口。自2010年5月以來，日元對美元匯率由1∶95升至當前的1∶80，升值幅度高達16%，日元升值導(dǎo)致日本8月出口環(huán)比下降12%。失業(yè)率仍處于危機以來的較高水平，抑制國內(nèi)消費增長。日本8月份失業(yè)率為5.1%，高出危機前1.3個百分點，盡管失業(yè)率低于歐美，但考慮到日本婦女就業(yè)率低（低于北歐約15個百分點）等因素，日本的失業(yè)情況仍相當嚴重。國債占GDP的比重超過200%，加之零基準利率對國際資本吸引力下降，日本的主權(quán)債務(wù)風(fēng)險上升。盡管日元作為國際儲備貨幣使債券投資者面臨的違約風(fēng)險下降，但日本經(jīng)濟低迷不振，人口老齡化不斷加劇，貨幣政策接近失靈，未來日本政府以增發(fā)貨幣方式償還債務(wù)的可能性上升，從而增大日本未來的通脹風(fēng)險。

“調(diào)結(jié)構(gòu)”建可持續(xù)模式

如前分析，世界性的金融危機是促使中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要外因，內(nèi)因及根源還是在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)本身。在出口、投資、消費“三駕馬車”拉動下快速向前飛奔的中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟形勢較好時，在飛奔的過程中，消費這條短腿沒有人注意。在國際金融危機沖擊下，全球經(jīng)濟下滑，出口嚴重受挫的情況下，消費這條短腿還能支撐住馬車快速向前嗎？如果不調(diào)結(jié)構(gòu)，中國經(jīng)濟的馬車還能保持高速運行嗎？

毫無疑問的是，出口萎縮，為保增長，投資和消費拉動經(jīng)濟馬車的任務(wù)變得更重。固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長的效果明顯，然而后遺癥——經(jīng)濟過熱的后果也是有目共睹的。為保增長中央投入四萬億拉動經(jīng)濟，2010年是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長較快的一年，日前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)稱，2010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長，1-11月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資210698億元，同比增長24.9%。顯而易見，同比增長的近25%固定資產(chǎn)投資對今年GDP的貢獻有多大。

2011年是“十二五”開局之年，各地加大投資的勢頭在所難免。防止投資過熱的擔心看來并非空穴來風(fēng)。投資拉動經(jīng)濟雖然起到立竿見影的作用，經(jīng)濟過熱的后果不得不考慮。因此，防止投資過快過熱，也是2011年經(jīng)濟工作的重要內(nèi)容。

同時，要引起高度重視的是，中國社會的就業(yè)問題日益嚴峻。教育部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國高校畢業(yè)生達到600多萬。如果加上沒能進入高校的、農(nóng)村青年、40歲以上的失業(yè)群體，需就業(yè)人群的數(shù)字將是 天文數(shù)字。這個龐大的群體直接影響到中國社會的穩(wěn)定。在經(jīng)濟發(fā)展模式選擇上，產(chǎn)業(yè)的設(shè)計和發(fā)展必須要考慮到社會就業(yè)的安排。

另一方面是通脹的壓力依然很大。如果說2009年感觸最深的是房價的一路飆升，那么2010年印象深刻的應(yīng)該首選物價的上漲。物價的快速上漲在某些方面已經(jīng)影響到人民群眾的正常生活，以至于中央高層多次過問、關(guān)注物價，特別是蔬菜、糧食等產(chǎn)品的價格。2009年度大量投入市場的資金無法適時回收，人民幣對美元升值等，都是通脹的原因。有分析認為，物價上漲的另一個重要原因是農(nóng)產(chǎn)品特別是糧食作物的價格提高和體力勞動群體的工資水平提高。事實上，這正反映出我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理的一面，長期以來農(nóng)產(chǎn)品的價值和勞動力價值被嚴重低估，農(nóng)產(chǎn)品和體力勞動力長期處于一個低水平狀態(tài)。與工業(yè)產(chǎn)品的價值和腦力勞動價值比例嚴重不對等。這些元素的上調(diào)只是合理地估計了原本的價值水平，使之回歸到一個正常狀態(tài)。這舉措另一個重要意義是適當增加農(nóng)民和低收入階層的收入，幫助他們提高抵御通脹的能力。

因此歸根結(jié)底，應(yīng)對通脹壓力調(diào)結(jié)構(gòu)依然是重要手段之一。

分析這些影響因素后，中央經(jīng)濟工作會議提出2011年宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，即發(fā)展經(jīng)濟的同時要抑制通脹防止經(jīng)濟過熱，要保持穩(wěn)健的步伐。要解決好就業(yè)問題，又要積極調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，因此要審慎靈活。

遏制房價過快上漲

物價過快上漲反映出國內(nèi)經(jīng)濟的復(fù)雜性。在日前國家統(tǒng)計局召開的11月份國民經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布會上，該局新聞發(fā)言人盛來運公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份居民消費價格繼續(xù)上漲，居民消費價格同比上漲5.1%。這個數(shù)據(jù)是28個月來的新高。

房價在“史上最嚴厲的調(diào)控”政策遏制下，2010年底北京等大城市依然出現(xiàn)了量價齊升的勢頭。在所有對房價的預(yù)期中，幾乎沒有人懷疑未來房價依然上揚的大勢。2011年控制物價過快上漲是項基本任務(wù)，房價自然不會被允許上漲過快。因此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部把遏制房價繼續(xù)上漲作為2011年的重要工作內(nèi)容之一。

既然2011年中央下決心要“把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置”，作為目前國內(nèi)個人及家庭最大宗商品的房產(chǎn)，穩(wěn)定房價理所應(yīng)當?shù)貞?yīng)成為中央重要工作之一。因此可以預(yù)見，在2011年，遏制房價過快上漲依然會是各級政府主要方向之一。然而，在通脹的預(yù)期下，購房投資的利好依然“煽動”著人們的熱情，畢竟把錢存銀行一年，利息跑不過CPI，把錢投到樓市里，至少還有房子是自己的。

在購房作為投資首選方式之一的現(xiàn)實和心理預(yù)期影響下，加上對住房的剛性需求，房地產(chǎn)市場可以判斷依然是供不應(yīng)求的局面，因此，2011年穩(wěn)定房價任務(wù)依然十分艱巨。

提高土地供應(yīng)量、增加房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本、加強房地產(chǎn)開發(fā)資金管理、加強項目預(yù)售管理等等措施陸續(xù)出臺，對2010年遏制房價過快上漲功不可沒。

擴大保障房供應(yīng)是穩(wěn)定房價的另一個有效手段，至少很大程度上起到的心理慰藉作用。這一招在過去的2010年顯然已經(jīng)初見成效。這一年全國開工建設(shè)590萬套各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，對平抑房價起到重要作用。數(shù)據(jù)表明，2011年將繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_1000萬套，相比2010年的590萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。

2010年為緩解地方建設(shè)保障性住房資金緊缺難題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會聯(lián)合確定了北京、天津、重慶、唐山、運城、包頭、大連、長春、哈爾濱、無錫、杭州、寧波、淮南、青島、濟南、福州、廈門、洛陽、武漢、長沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市，133個經(jīng)濟適應(yīng)住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房建設(shè)項目為申請利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點項目，貸款額度約493億元。2011年一項重要工作就是加強住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點管理工作。在這28個城市試點基礎(chǔ)上，有望早日在全國鋪開，保障房建設(shè)資金瓶頸問題將得到有效緩解。隨著《住房保障法》的即將出臺，住房公積金支持保障性住房建設(shè)有望制度化、法制化。

房企“變臉”

住宅項目一直是房地產(chǎn)利潤高增長點，2009年房價的飛漲令所有人記憶猶新。即使不可能再現(xiàn)一天一個價“蹦極”似的房價上漲景象，住宅項目尤其是商品房開發(fā)項目的利潤仍舊保持在一個較高的水平。

綜上分析，在“調(diào)結(jié)構(gòu)”的經(jīng)濟大勢面前，尤其是經(jīng)歷了2010年的“史上最嚴厲的調(diào)控”后，房地產(chǎn)市場暴利的局面估計在2011年乃至今后將不復(fù)重現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)或面臨重新洗牌的格局，創(chuàng)新成為這個行業(yè)時下最熱門詞匯，轉(zhuǎn)型成為行業(yè)共同關(guān)注的話題。

雖然創(chuàng)新是個永恒的話題，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光依然認為，從企業(yè)角度來講，轉(zhuǎn)型是歷史的必然。劉曉光認為，自1993年以來，實際上中國的房地產(chǎn)即處于不斷地轉(zhuǎn)型過程中。在房地產(chǎn)市場開發(fā)初期，缺資金是常態(tài)，為集中力量做大項目，房企之間自發(fā)地搞了一段專門做投資組合。而今天的形勢就發(fā)生了很大變化，現(xiàn)在的情況是市場上不缺錢，缺的是地、缺的是機會。劉曉光認為，在某種意義上說，轉(zhuǎn)型又是被逼出來的，形勢所迫。社會經(jīng)濟形態(tài)其實一直處于調(diào)整、變動之中，房地產(chǎn)企業(yè)如果墨守成規(guī)，一成不變，無疑意味著坐以待斃。因時善變是企業(yè)適應(yīng)市場的根本要求，此一時彼一時，沒有從不轉(zhuǎn)變的市場也就沒用從不轉(zhuǎn)變的企業(yè)。因此，劉曉光認為轉(zhuǎn)型是企業(yè)敏銳的戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)和核心競爭力的體現(xiàn)。所謂的轉(zhuǎn)型在別人還沒有看到、想到之前，找到適合自己發(fā)展的模式，開拓自己全新的發(fā)展空間。

劉曉光坦言，目前首創(chuàng)本身正處于大規(guī)模地轉(zhuǎn)型期間。首創(chuàng)從過去只是做一些寫字樓、商場、大面積的住宅，轉(zhuǎn)變?yōu)樗膫€層次的戰(zhàn)略布局：二三線城市核心區(qū)的新區(qū)中的一些新城區(qū)的建設(shè)，這是一級開發(fā)點；第二了層次是傳統(tǒng)的地產(chǎn)；第三個是根據(jù)一些產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)；第四個是局部結(jié)合起來，比如說教育、地鐵等等。劉曉光介紹說，比如首創(chuàng)現(xiàn)在集中力量大量做的奧特萊斯，打造城市邊緣的新城市元素。他解釋說，這不是一個產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化，而是從單一做一種產(chǎn)品，轉(zhuǎn)化成為提高一個城市的可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展能力，從而大力度解決社會就業(yè)問題，形成高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)序列。因此，這樣的轉(zhuǎn)型不單單是企業(yè)本身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，還包含企業(yè)的社會責(zé)任在其中的體現(xiàn)。一個城市、一個社會的經(jīng)濟形成可持續(xù)發(fā)展能力，構(gòu)建了可持續(xù)發(fā)展環(huán)境，企業(yè)才有更大的發(fā)展。這是一個大河與小河的關(guān)系，是緊密聯(lián)系在一起的。企業(yè)做大到一定程度就不再是企業(yè)本身的事情，在企業(yè)戰(zhàn)略里面必須更多地考慮到社會效益和社會因素，把企業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟的發(fā)展緊密結(jié)合起來。這也是劉曉光提出的轉(zhuǎn)型是企業(yè)敏銳戰(zhàn)略眼光體現(xiàn)和核心競爭力的詮釋。

在劉曉光看來，像首創(chuàng)這樣的大型企業(yè)已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是一個城市的綜合運營商的身份，因為在這個城市里，首創(chuàng)不僅蓋房子，還可以修地鐵、蓋酒店。新的轉(zhuǎn)型過程中，不光是一個城鎮(zhèn)化的問題，還帶動了一個產(chǎn)業(yè)升級，構(gòu)造了高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，對城市未來的城市業(yè)態(tài)有所貢獻。從這個層面來看，轉(zhuǎn)型也需要更高的指揮、更大的實力和更強的競爭力。

雖然相對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)要求更高。2010年在商品房住宅市場相對萎縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)是一個新的市場增長點。不少房企開始開拓商業(yè)地產(chǎn)市場。

由高額利潤的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始新的嘗試。在大興西紅門一處20萬平方米以上規(guī)模的保障房建設(shè)工地，湘籍的房地產(chǎn)開發(fā)老板站在新開挖的保障房二期工程深深的基坑，這位一貫低調(diào)的湖南人告訴記者，隨著市場監(jiān)管的日益完善和土地政策的規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)“超級利潤”的時代已經(jīng)結(jié)束，政府逐漸加大保障房建設(shè)力度，在項目中提出了“配建”、“套建”保障房的要求，日后不從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨無事可干的局面，必將洗牌推出這個領(lǐng)域。

房地產(chǎn)管理專家蘭德咨詢總裁宋延慶的判斷證實了這一說法，宋延慶對2002年到2010年各個年度房地產(chǎn)開發(fā)投資和各個年度的市場商品房銷售收入做了一個對比。通過這個對比宋延慶認為可以以2008年作為分水嶺。一個重要的變化就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增長模式在改變。比如萬科，正在由原來的規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)樾б嬖鲩L。更多的企業(yè)由住宅地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)做保障房項目和商業(yè)地產(chǎn)，還有很多的企業(yè)成立了這樣、那樣的基金。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求戰(zhàn)略空間的突破。宋延慶認為房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)為四個方面即：由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向；由積極關(guān)注項目拓展轉(zhuǎn)變?yōu)樽龊庙椖拷Y(jié)構(gòu)和格局的組合平衡；由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)（由做產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樽霎a(chǎn)品線）；由規(guī)模指標轉(zhuǎn)變?yōu)樾б嬷笜恕?/p>

萬科北京總經(jīng)理毛大慶介紹，目前開發(fā)商參與保障房項目的主要形式其實就是代建，一般政府會出地出錢，由開發(fā)商代建，回報是占總投入約3%的管理費用。雖然保障房項目利潤遠不如商品房項目，但是運營、銷售和融資的成本小，風(fēng)險也小，不失為企業(yè)盈利的新渠道。建保障房是“為窮人蓋房子”，房企從中獲得的社會效益是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的。

房地產(chǎn)老大萬科一直看好保障房建設(shè)市場，之前，萬科已開發(fā)和正在開發(fā)的保障房建設(shè)項目達150萬平方米以上。2010年8月，萬科又在深圳、北京和南京取得3個保障房開發(fā)項目。2010年11月，萬科和五礦聯(lián)合體又以52億元的“天價”包攬?zhí)萍規(guī)X兩保障房地塊。

2010年9月，金地地產(chǎn)取得了深圳市龍華擴展區(qū)0009地塊保障性住房開發(fā)權(quán)，總建筑面積約35萬平方米。這也是以開發(fā)高檔住宅為主的金地首次參與保障房項目建設(shè)。

事實上，綠地、招商地產(chǎn)、保利、遠洋地產(chǎn)、富力等房企，也在加大保障房建設(shè)力度。

業(yè)內(nèi)人士透露，2010年10月27日發(fā)布的十二五規(guī)劃《建議》提出，未來五年要加大保障性安居工程建設(shè)力度。萬科等龍頭房企已提早布局，3000萬套背后巨大的市場或許正在催生一種房企的全新盈利模式。

分析認為，一線城市的純商品住宅地塊出讓越發(fā)稀缺，相反保障房地塊供應(yīng)在逐漸增多，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略也要因此發(fā)生轉(zhuǎn)變。

從獲取社會美譽度這一點來看，連華遠老總?cè)沃緩娨膊荒苊馑祝_表示“開發(fā)商沒有責(zé)任給窮人蓋房子”。即便他的本意是指建保障房是政府的職責(zé)而不是開發(fā)商的，如此直白的話語還是遭來了一片討伐之聲。事實上2010年以來，任志強旗下的華遠地產(chǎn)多次出手北京保障房地塊，因為各種原因一直沒能如愿，任志強本人也多次在媒體表述沒能獲得地塊的遺憾。在經(jīng)歷了連續(xù)四次拿地失敗后，2010年11月，華遠終于獲得了位于北京通州的一塊地塊，從而結(jié)束了其7年未在北京拿地的歷史。這塊地位于通州，其中要求配建保障房，于是有媒體戲謔：“任總也開始為窮人加瓦了”。開始為窮人加瓦，總算洗清了任志強頭上“為富不仁”的惡名，了卻了老任的心愿。