□熊志強(qiáng) 王亞光

土地閑置滿兩年政府可以收回嗎？

□熊志強(qiáng) 王亞光

案 例

某市一房地產(chǎn)公司于2005年3月通過(guò)拍賣出讓方式取得一宗150畝的住宅用地土地使用權(quán)。該公司與當(dāng)?shù)卣炗喌摹秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》上約定應(yīng)于2005年10月開(kāi)工建設(shè)。之后，由于該公司資金問(wèn)題，此宗地一直閑置。2006年年底，該市國(guó)土資源局通知土地使用者，對(duì)閑置1年的土地?cái)M訂了處置方案，決定延長(zhǎng)該宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，限期1年，并收取土地出讓金20%的土地閑置費(fèi)。至2008年年底，該房地產(chǎn)公司取得的土地依然未開(kāi)發(fā)建設(shè)，市國(guó)土資源局認(rèn)定此宗地為閑置土地，要依法收回房地產(chǎn)公司的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)公司認(rèn)為自己取得土地使用權(quán)，土地何時(shí)開(kāi)發(fā)是自己的事。

疑 惑

1.該市國(guó)土資源局有權(quán)收回閑置的土地嗎？

2.土地閑置如何認(rèn)定？

解 析

本案中，房地產(chǎn)公司以拍賣出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中約定的時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。但是，該公司3年多未開(kāi)工建設(shè)，此宗地認(rèn)定為閑置土地。關(guān)于閑置土地的范圍和處置，我國(guó)相關(guān)法律有明確規(guī)定。

《土地管理法》第三十七條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第5號(hào)）第二條對(duì)閑置土地作出了規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。下列情形也可以認(rèn)定為閑置土地：國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

對(duì)閑置滿1年的土地，依照《閑置土地處置辦法》第三條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)其認(rèn)定的閑置土地，應(yīng)當(dāng)通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。處置方案可以選擇下列方式：延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。因此，該市國(guó)土資源局對(duì)該房地產(chǎn)公司閑置1年的土地進(jìn)行了依法處置，適用法律規(guī)定準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在被批準(zhǔn)延期1年開(kāi)發(fā)之后依然將土地閑置，依據(jù)上述法律規(guī)定，該市國(guó)土資源局可以認(rèn)定此宗地屬于閑置土地，有權(quán)收回該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)。

（作者單位：中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）