站在十字街口 品牌房企走向何方?

童亦弟

“我是最喜歡‘熊的一個(gè)人，‘熊來(lái)了，我就擁抱這個(gè)‘熊”。香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗的這一段“表白”，似乎得到了市場(chǎng)的回應(yīng)。

“熊”真的來(lái)了。但并不是所有開(kāi)發(fā)商都如陳啟宗一樣做足了準(zhǔn)備。

對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是該做出選擇的時(shí)候了。不過(guò)，是加速出倉(cāng)，還是挺過(guò)寒冬?是堅(jiān)守住宅，還是進(jìn)軍商業(yè)?是發(fā)展旅游地產(chǎn)，還是研究養(yǎng)老地產(chǎn)?是借力民間資本，還是寄望信貸的放松?

一時(shí)間，太多的選擇擺在面前，有點(diǎn)為難。

疑點(diǎn)：調(diào)控帶來(lái)了什么?

調(diào)控“無(wú)絕期”，市場(chǎng)狀況真的很糟糕么?不過(guò)，有爭(zhēng)議的是政策，沒(méi)爭(zhēng)議的是轉(zhuǎn)型。

不斷升級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策讓房企間逐漸達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短期行政干預(yù)與中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)政策儲(chǔ)備調(diào)控的階段。輿論普遍認(rèn)為，面對(duì)銷(xiāo)售與資金的雙重壓力，市場(chǎng)和企業(yè)正醞釀著新的變數(shù)。

但也許是因?yàn)榇蟛慌吕烁?，一些大型房企似乎并不支持這樣的觀(guān)點(diǎn)。

“很多人認(rèn)為這是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，但為什么投資規(guī)模和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是增長(zhǎng)?都說(shuō)日子已經(jīng)非常難過(guò)了，但是為什么所有已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的上市公司實(shí)現(xiàn)了平均30％增長(zhǎng)?整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)閲?yán)格的限購(gòu)措施而大幅度下滑，更沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似于2008年和2009年年初那樣惡劣的情況。”——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)。

“雖然當(dāng)前土地政策、房產(chǎn)政策不斷變，行業(yè)不斷面臨壓力，但是整體經(jīng)商環(huán)境還是非常好”——富力地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事呂勁表示。

“新的政策里有很多注入‘限購(gòu)、‘限價(jià)的行政手段，但都是短期行為。相反，保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅等一些長(zhǎng)期調(diào)控手段才是影響下一個(gè)十年的政策因素，我們往往忽視了這種長(zhǎng)期因素?！薄?yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為。

“隨著市場(chǎng)將逐步回歸理性，房企必將經(jīng)歷從增長(zhǎng)型到價(jià)值型、復(fù)合型的重大轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲的態(tài)勢(shì)即將作古，粗放式的經(jīng)營(yíng)將不再適用。”——金地集團(tuán)總裁黃俊燦呼應(yīng)。

宏觀(guān)調(diào)控歷來(lái)是短期的反周期政策，這似乎已經(jīng)成為眾開(kāi)發(fā)商之間的一種共識(shí)。當(dāng)調(diào)控成為一種習(xí)慣，找到了調(diào)控的節(jié)奏，品牌房企考慮得更遠(yuǎn)。

焦點(diǎn)：發(fā)展模式轉(zhuǎn)型問(wèn)道

從一擁而上到行業(yè)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)化，企業(yè)間的差別和特色將更為明顯——這將是未來(lái)十年的發(fā)展趨勢(shì)。

“市場(chǎng)的波動(dòng)是很自然的一個(gè)現(xiàn)象，我們沒(méi)有辦法去預(yù)計(jì)，也沒(méi)有辦法去駕馭市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。從企業(yè)來(lái)講，惟一能做的就是實(shí)現(xiàn)多元化，成熟的開(kāi)發(fā)商一定有多塊業(yè)務(wù)支持他的營(yíng)運(yùn)?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)行政總裁張國(guó)正如是說(shuō)。

不幸的是，前一個(gè)十年雖然是中國(guó)房地產(chǎn)迅速成長(zhǎng)的十年，但在這個(gè)十年間，很多房地產(chǎn)企業(yè)只做了一件事，就是住宅開(kāi)發(fā)。

幸運(yùn)的是，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為部分房企轉(zhuǎn)型的第一個(gè)突破口。這一點(diǎn)從土地市場(chǎng)上可以略見(jiàn)端倪，今年上半年，15個(gè)重點(diǎn)城市的商業(yè)用地成交面積1139公頃，與去年同期相比增加14％，而同期住宅用地成交面積同比下降29％。

陳啟宗認(rèn)為，“隨著大多數(shù)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然造成大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，也將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的到來(lái)?！?/p>

目前房企選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)版塊的主要原因，首先是由于城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的消費(fèi)需求大量增加；其次是可以?xún)?yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)。而旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也面臨很大的市場(chǎng)空間。

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型已呈多元化趨勢(shì)，如以綠城為代表的企業(yè)已成功拓展代建業(yè)務(wù)；以金地為代表的企業(yè)選擇了資產(chǎn)管理方向；以中信地產(chǎn)和中坤地產(chǎn)為代表的企業(yè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)；而原金地集團(tuán)高級(jí)副總裁新創(chuàng)的“星光耀”系列產(chǎn)品，則是個(gè)性化定制的民營(yíng)企業(yè)總部基地。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的主要運(yùn)作模式，會(huì)對(duì)金融產(chǎn)生一定的需求，所以，有些房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)已由商業(yè)轉(zhuǎn)向金融，通過(guò)股權(quán)型基金和債權(quán)型基金等金融方式進(jìn)行資本運(yùn)作。

有專(zhuān)家斷言，下一個(gè)十年將會(huì)是復(fù)合型地產(chǎn)時(shí)代。易城中國(guó)總裁祝諄若認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的四個(gè)趨勢(shì)，即：產(chǎn)品細(xì)化，現(xiàn)金流收益，房地產(chǎn)金融高速發(fā)展，商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)更加全程化、專(zhuān)業(yè)化。