劉筱 翁富華

導(dǎo)讀：城中村住宅管理一直是政府工作的重要課題，管理的好壞影響到千家萬戶公民的切身利益及社會(huì)和諧。城中村的違章搭建、封閉租賃、政府缺失、治安困惑、嚴(yán)法寬行等問題，揭示了城市出租屋現(xiàn)有管理模式的嚴(yán)重缺陷。為此，包容性解決城中村問題、正視廉租房供需問題等，應(yīng)該成為房屋租賃市場健康發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：房屋租賃 出租屋管理 廉租房供需

大規(guī)模房屋租賃行為和房屋租賃管理在深圳是20世紀(jì)90年代以來凸現(xiàn)的問題，而深圳的特殊在于，租賃行為主要集中在特區(qū)內(nèi)外遍布的城中村。目前關(guān)于它的研究還主要集中在與之相關(guān)的社會(huì)問題上，如農(nóng)村城市化、城中村治理、城市移民等，而關(guān)于城中村房屋租賃的研究也主要集中在與之相關(guān)的法律法規(guī)層面的描述性和解釋性研究上，如對租賃合同的研究等，還未對主要由低收入人群構(gòu)成的城中村作本質(zhì)層面上的探究。而國外，關(guān)于低收入人群住房保障研究非常廣泛，并已取得了很好的社會(huì)實(shí)踐效果，如國際公有土地租賃制度研究、貧民窟研究、公屋研究等。由于存在的社會(huì)背景、文化習(xí)俗、政治制度的相異，這些研究目前只能是參考性的，并不能切實(shí)指導(dǎo)中國的現(xiàn)實(shí)問題。

城市化，就是大批農(nóng)民進(jìn)入城市并能夠世世代代生存下去，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，享受城市現(xiàn)代生活過程。而農(nóng)民進(jìn)城能夠就業(yè)居住，擁有生活基礎(chǔ)，則是城市化的前提。在實(shí)地考察中我們發(fā)現(xiàn)，城中村的出租屋就像國外的公民窟一樣，問題很多，但卻是城市邊緣人群的樂土。因此在改造“城中村”過程中，妥善安置外來人口，加強(qiáng)出租屋管理，讓他們有能夠繼續(xù)安身立命的廉價(jià)出租屋，是一個(gè)重要問題。如果我們繼續(xù)采取重“堵”輕“疏”的政策，那結(jié)果就不僅僅是突顯城中村的各種弊病。

深圳寶安區(qū)是外來務(wù)工者最集中的地區(qū)，對于解決城市發(fā)展和外來人口居住問題起到重要作用，但是城中村所存在的形形色色的問題已經(jīng)逐漸成為城市化過程中的瓶頸，已產(chǎn)生管理對象模糊、法律糾紛缺乏依據(jù)等一系列問題，對城中村多種違法行為，政策上起不到制約作用。

為了對城中村問題展開深入的實(shí)證研究，本文以深圳寶安區(qū)城中村為研究對象，實(shí)地調(diào)查寶安河西社區(qū)下轄的河西舊村（歷史村落）和金雅園（農(nóng)村宅基地），并以這兩個(gè)村落為案例，梳理寶安區(qū)城中村住宅市場的二十年發(fā)展情況和發(fā)展動(dòng)因，分析快速城市化過程中集體經(jīng)濟(jì)所起的作用，并透過公共政策分析探討城中村租賃市場的管理方式。

一、深圳寶安區(qū)城中村現(xiàn)狀

為進(jìn)一步了解實(shí)際問題，筆者實(shí)地考察和走訪了寶安河西社區(qū)下屬的河西舊村和金雅園小區(qū)，并做了20戶、50人的訪談?wù){(diào)查。這里屬于改革開放早期的城中村，共有400多棟出租，4800間可供出租房，可以容納上萬人，多數(shù)外來勞務(wù)工居住于此。雖然住在里面生活相當(dāng)便利和廉價(jià)，但是環(huán)境和治安等管理上的空缺，極易誘發(fā)許多隱患問題。

（一）違章搭建普遍，環(huán)境污染嚴(yán)重

通過訪談?wù){(diào)查，有近四分之一的居民對所在小區(qū)的環(huán)境不滿意（表1）。一是土地利用結(jié)構(gòu)不合理。近幾年居住用地和商業(yè)用地有較大幅度的增長，而教育、文化、衛(wèi)生、體育、綠地、道路、廣場用地等社會(huì)公益性用地，比例明顯偏低。二是城中村私宅建設(shè)違章現(xiàn)象普遍。游離于城市規(guī)劃管理之外的城中村，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和秩序失控，開發(fā)強(qiáng)度過大，建筑密度過高，市政基礎(chǔ)設(shè)施滯后，環(huán)境臟亂差等。三是市政設(shè)施服務(wù)狀況惡化。這兩個(gè)城中村社區(qū)，存在著河水污染、疾病傳染等一系列的安全問題，尤其是居民生活垃圾導(dǎo)致河西舊村的“母親河”污染嚴(yán)重。

（二）封閉租賃系統(tǒng)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大

從政府與市場關(guān)系來看，市場的作用沒有得到很好的體現(xiàn)。由于自身習(xí)慣素質(zhì)和經(jīng)營能力等原因，股份公司原村民和外界幾乎不進(jìn)行信息技術(shù)資金和人才的交換，形成了一個(gè)以房屋租賃業(yè)為核心自我封閉的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。城中村經(jīng)濟(jì)的封閉性特點(diǎn)導(dǎo)致了股份公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的特征和對地租的絕對依賴性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱。除此之外，股份公司還要承擔(dān)物業(yè)管理以及轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的配套建設(shè)、治安衛(wèi)生等社區(qū)管理事務(wù)，用于投資再生產(chǎn)的資金十分有限。

（三）股份公司管理，城市政府缺失

城中村出租屋的管理問題，事實(shí)上是城市政府委托股份公司進(jìn)行社區(qū)管理的方式所造成的委托管理，意味著是一種間接的管理。城中村內(nèi)的幾乎所有社會(huì)事務(wù)都由股份公司負(fù)責(zé)，大多數(shù)城中村的股份公司并沒有能力以城市社會(huì)的管理方式，有效管理城中村公共事務(wù)。即使采取了一些針對外來人口的管理措施，但面對數(shù)量龐大、構(gòu)成復(fù)雜的外來人口，仍然顯得束手無策。這其中既有股份公司管理上的不足，更有城市政府管理上的缺失。面對治安嚴(yán)重的河西舊村和金雅園，股份公司采取了封閉式管理，在所有道路出口安置關(guān)卡、安排治安人員站崗，對于小道、小路安裝電子眼，實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控，但是如此過度管理，卻造成手段更詭秘的社會(huì)問題。

（四）缺乏有效管理，社會(huì)治安困惑

由于缺乏對外來人口的有效管理，城中村常常成為違法犯罪分子的據(jù)點(diǎn)和違法犯罪行為的主要發(fā)生區(qū)域，對深圳社會(huì)治安的危害很大。調(diào)查資料顯示外來人口成為深圳市主要的犯罪群體城中村和出租屋是其主要落腳點(diǎn)和違法犯罪場所。人口超高密度聚集所引發(fā)的社會(huì)問題使城中村成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)地區(qū)，在該兩小區(qū)進(jìn)行的訪談?wù){(diào)查中有七成以上的居民在城中村認(rèn)為治安最嚴(yán)重的問題是盜竊、搶劫（表2），而且屢治屢犯，危害社會(huì)，侵?jǐn)_居民。

（五）政策嚴(yán)法寬行，難以界定違章

深圳城中村政策法規(guī)的制定和執(zhí)行存在嚴(yán)法寬行的問題，相關(guān)政策法規(guī)的合理性存在疑義，執(zhí)行的力度不夠堅(jiān)決。例如土地權(quán)屬有章無約的問題，城市政府多次強(qiáng)調(diào)城中村土地屬國家所有，但這只是政府單方面的規(guī)定沒有完善的配套政策保證股份公司和原村民的利益，因而不被其認(rèn)可，城市政府與股份公司和原村民最終也沒有達(dá)成共識的土地契約。此外，城中村違章建設(shè)始終難以杜絕的部分原因，是既沒有機(jī)制，也難以嚴(yán)格執(zhí)法、強(qiáng)力制止。除了即時(shí)查處，歷史遺留違法章建筑的界定難度極大。2001年出臺的兩個(gè)處理歷史遺留違法建筑的規(guī)定，實(shí)際上是對1999年3月5日以前的違章建設(shè)既往不咎，這就有失公允了。

正是由于法規(guī)不健全導(dǎo)致許多危樓得不到改造或者重建，使得河西舊村還存在磚房、瓦房（圖1），它們往往由于得不到政府所要求的兩證一書，而不能重新改造自家土地，使得一邊是現(xiàn)代式建筑，一邊是八十年代的破房子，甚至一些危樓標(biāo)示著“危險(xiǎn)，請勿靠近”。

二、城中村住宅租賃市場現(xiàn)狀

（一）城中村村民宅基地權(quán)

1、農(nóng)村土地制度的城市化改革

1993年特區(qū)外的寶安縣就進(jìn)行了“撤縣建區(qū)”(寶安區(qū)，龍崗區(qū))，但此后的10年間并沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的行政管理體制改革，基本上還沿襲著原有的農(nóng)村管理體制。直至2003年，深圳市出臺《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》的綱領(lǐng)性文件，特區(qū)外的農(nóng)村城市化改革由此才全面鋪開，特區(qū)內(nèi)、外的行政管理體制也逐步走向統(tǒng)一。在這一管理體制的轉(zhuǎn)型過程中，一開始都主要集中在與城市建設(shè)密切相關(guān)的農(nóng)村土地制度上，很少涉及關(guān)于村民福利和村落建設(shè)。即使是土地制度改革，也部分保留了原有農(nóng)村土地管理體制，例如保留村民宅基地權(quán)利。

土地和房屋管理政策是城市化改革的主體。為了進(jìn)行統(tǒng)一的城市規(guī)劃建設(shè)，深圳市政府在城市化改革中對“集體所有尚未被征用的土地實(shí)行一次性征收”，原屬于農(nóng)村集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有。已劃給原農(nóng)村的集體工業(yè)企業(yè)用地和私人宅基地，使用權(quán)仍屬原使用者。集體企業(yè)和個(gè)人應(yīng)按市有關(guān)規(guī)定分別與市、區(qū)國土管理部門簽訂土地使用合同，辦理有關(guān)房地產(chǎn)手續(xù)。

2、土地產(chǎn)權(quán)制度的城市化轉(zhuǎn)變

原村民的宅基地視為行政劃撥用地，而行政劃撥用地及其上建筑物只能自用，若要出租、轉(zhuǎn)讓或是合作建房必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)款后才可以進(jìn)行，村里按照規(guī)定留用的發(fā)展用地視作有償受讓用地。有償受讓用地及其上建筑物在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記后可以用于出租、轉(zhuǎn)讓和抵押并征收土地使用費(fèi)。集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變使原農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)體制與城市接軌，集體用地及其上的建筑物被納入到城市房地產(chǎn)市場管理體系之中。

由于這種產(chǎn)權(quán)制度的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上只是城市政府的“單方協(xié)議”，并沒有得到村集體和村民的認(rèn)同，也就沒有形成“共同契約”所具有的雙邊約束力。在實(shí)際的改革過程中，村民雖然認(rèn)識到政府政策的不可抗拒性，但在“法不責(zé)眾”思想觀念支配下，他們?nèi)匀槐Ａ糁恋厮接?或集體所有)的傳統(tǒng)觀念，并不顧政府政令，違規(guī)占地和搶建。

（二）城中村住宅租賃現(xiàn)狀

目前，在深圳的城中村存在著巨大的房屋租賃市場，但比較容易受到相關(guān)因素的干擾，如季節(jié)、人員流動(dòng)以及其它的一些不確定因素，同時(shí)它內(nèi)部分成兩個(gè)層次。

1、低端租賃市場

月租金在300-600元之間，主要租賃對象為外來務(wù)工者。因此這個(gè)市場的主要活動(dòng)周期和外來工的工作周期密切相關(guān)。春節(jié)過后市場需求量猛然放大，而在年終歲末，市場出現(xiàn)需求不足，出現(xiàn)大量退租情況。該市場租金也隨著這種需求的變動(dòng)發(fā)生漲落，變動(dòng)幅度往往在100-200元／月之間。低端租賃市場主要存在于一些比較大規(guī)模的工業(yè)區(qū)周邊、城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，其租賃狀況十分復(fù)雜，更被認(rèn)為是貧民區(qū)。隨著中國內(nèi)陸地區(qū)的發(fā)展，大量農(nóng)民工返鄉(xiāng)，這個(gè)市場呈現(xiàn)出萎縮的跡象。

2、中檔租賃市場

月租金在600-2000元之間，主要租賃的對象為學(xué)生、中等收入的公司職員等，這些人群的租賃周期比較穩(wěn)定。有一個(gè)比較突出的現(xiàn)象是，每年夏季高校大量畢業(yè)生離開校園，他們中有相當(dāng)部分存在住宅租賃需求。在這個(gè)時(shí)間段，租賃市場會(huì)出現(xiàn)需求增大的現(xiàn)象，租金會(huì)有一定幅度的上漲，漲幅在200元／月左右。中檔租賃市場主要存在于高新技術(shù)園區(qū)、新產(chǎn)業(yè)集群區(qū)以及高校周邊地區(qū)，深圳特有的城市形態(tài)和城市格局使散布在城市的城中村成為最好的選擇。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住宅租賃市場和周邊環(huán)境的利益共生必將長期存在。

（三）城中村住宅租賃的嚴(yán)峻矛盾

1、政府管理的缺失

通常情況下我們認(rèn)為房屋租賃是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為。但是實(shí)際運(yùn)作中房屋租賃的政府管理完全掩蓋了個(gè)人行為，受到承認(rèn)和保護(hù)的只能是簽定了規(guī)范文本，并在相關(guān)部門登記備案的租賃行為，口頭或不規(guī)范的合同很難得到相關(guān)權(quán)益保障。

2、租賃行為的隱性

由于管理的程序復(fù)雜，涉及的私人利益面比較廣，所以存在大量隱性的租賃行為，租賃雙方各取所需，用口頭協(xié)議或非正式的私人合同完成房屋租賃。政府有關(guān)部門即便知道這種行為存在的具體狀況，也由于管理力量的薄弱和地方實(shí)際情況的制約難以有實(shí)質(zhì)性的舉措。比如上世紀(jì)90年代后期，租賃現(xiàn)象在珠江三角洲各個(gè)城鎮(zhèn)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，公共管理對形勢應(yīng)對不足，使個(gè)體租賃基本游離于公共管理體系之外，從而造成持續(xù)十余年的住宅租賃非正式化。

3、管理被動(dòng)的執(zhí)法

在法律中有低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，而涉及房屋租賃管理的法規(guī)狀況比較復(fù)雜，從1994年開始，出現(xiàn)了建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，諸如深圳這樣租賃發(fā)生廣泛的城市還有相關(guān)的配套法案《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》?；鶎庸芾聿块T本身缺乏政策能力，在法律的適用上經(jīng)常出現(xiàn)拿到哪部法規(guī)就用哪部的現(xiàn)象，導(dǎo)致了執(zhí)法的原則性問題。特別是深圳市的寶安區(qū)、龍崗區(qū)不屬于經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在適用法律上是參造深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法律還是廣東省法律，給管理工作帶來很多被動(dòng)因素。

4、違章租賃的“合法”

當(dāng)前深圳大量城中村租賃房屋屬違章建筑，對此訂立的租賃合同沒有對應(yīng)的法律法規(guī)?，F(xiàn)實(shí)中，村集體、個(gè)人收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取，村民的分紅也主要來自集體出租。那么這一塊的租賃管理和法律適用成為一個(gè)需要綜合整治的難點(diǎn)。大量城中村違章建筑的存在因此成為極其敏感又棘手的歷史遺留問題。這些問題的解決極其困難：履行了完整手續(xù)的房屋必然增加房屋的各項(xiàng)成本，導(dǎo)致了要以高租金來抵消成本，導(dǎo)致它們在租賃市場的弱勢地位；手續(xù)越少的房屋其個(gè)人分?jǐn)偟某杀揪驮降?，出現(xiàn)大量超出城建、國土部門要求底線的建筑，出現(xiàn)大量違反治安、消防要求的建筑。它們很大一批進(jìn)入房屋租賃市場，沖擊了正常租賃市場的秩序。又由于在此過程中必然涉及大量非正常的辦理程序，便出現(xiàn)了一個(gè)相對穩(wěn)固的“非法”利益共同體。

5、公共管理的削弱

深圳市雖然有著相對高效的公共管理體系，但是全市違法建筑面積廣、數(shù)量大，違法建筑總量呈不斷上升趨勢，特別是永久性違法建筑的存量不斷擴(kuò)大，一些地方甚至以幾何級數(shù)增長，嚴(yán)重程度和復(fù)雜程度超出了我們的的想象，違法搶建高潮不斷出現(xiàn)。不僅是村民、村干部普遍擁有違法建筑，相當(dāng)部分基層領(lǐng)導(dǎo)干部、國家公職人員和其他市民擁有大量土地或住宅、廠房；不僅村集體搞違法建筑，一些企事業(yè)單位、鎮(zhèn)屬單位也搞了大量違法建筑。如此便削弱了公共管理機(jī)構(gòu)的權(quán)威，導(dǎo)致了大量難以掌控的后果，如國家稅金的流失、具有黑社會(huì)性質(zhì)的非法牟利集團(tuán)、具有嚴(yán)重安全隱患的聚居群落等。

三、城市廉租房的供給問題

討論城中村的功過自然會(huì)牽涉到城市廉租房的話題，對于城市的廉租房存在兩個(gè)問題：一個(gè)是城市政府是否應(yīng)提供廉租房？另一個(gè)是應(yīng)該由誰來控制和經(jīng)營廉租房——是政府還是開發(fā)商？

（一）包容性解決城中村問題

深圳城中村的事實(shí)表明，如果城市政府忽略了社會(huì)必須的廉租房，結(jié)果就是城中村地區(qū)既被動(dòng)又主動(dòng)地承擔(dān)了這項(xiàng)巨大的社會(huì)責(zé)任。深圳城市的快速發(fā)展依賴于大量的低成本生活的外來人口，在政府暫時(shí)無法提供廉租房時(shí)，幾輪城中村的違章建設(shè)高潮給城市提供了大量廉價(jià)出租屋，低成本生活降低了低收入人群和來深創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入城市的門檻，增加了城市的包容性，也降低了城市經(jīng)營的成本，為城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了非常重要的作用；同時(shí)巨大的房屋租賃市場需求也使得原村民可以依靠租房獲得穩(wěn)定的收入來源解決了他們的就業(yè)問題，在這樣的社會(huì)背景下違章建筑的存在的前提下成為事實(shí)上的理性選擇。

（二）正視廉租房供需問題

社會(huì)學(xué)研究顯示，城市居民分階層，各階層人的文化層次、收入水平差異很大，需求存在差異理所當(dāng)然。雖然以一個(gè)統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)對所有人的需要不可能，但保證低收入階層的基本生活需求卻是城市政府的責(zé)任。在城市短缺廉租房的時(shí)候，城中村成為維持城市社會(huì)生態(tài)的物質(zhì)保障條件之一，但城市的廉租房不一定以城中村的形式出現(xiàn)。如果城市政府能正視廉租房的供需問題，關(guān)注低收入人群的生活需求，就應(yīng)該積極引導(dǎo)市場形成為低收入階層服務(wù)的價(jià)值取向。如果足量的廉租房供給完全由城市政府來承擔(dān)的話，那無疑是一個(gè)極為龐大的建設(shè)工程，這對于城市政府而言是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。從中也可以看出城中村在短時(shí)期內(nèi)無法消失和不可替代的特點(diǎn)。

四、城中村租賃市場管理完善的策略

（一）理順城中村的管理?xiàng)l塊

在深入認(rèn)識市場經(jīng)濟(jì)條件下政府與市場、政府與社會(huì)關(guān)系的基礎(chǔ)上，認(rèn)識政府社會(huì)管理改革不僅僅是撤并機(jī)構(gòu)和精簡人員，關(guān)鍵是政府職能的正確定位，在原農(nóng)村地區(qū)逐步建立起多元化基層管理的格局，逐步實(shí)現(xiàn)社區(qū)事務(wù)的市場化運(yùn)作，社會(huì)化服務(wù)和城市化管理(圖2)。在城中村的公共性事務(wù)上，供水、供電、醫(yī)療衛(wèi)生、物業(yè)管理等居民服務(wù)業(yè)逐步通過市場化企業(yè)進(jìn)行運(yùn)作；土地管理，規(guī)劃建設(shè)、文化教育、市政基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)治安等行政管理職能則逐步轉(zhuǎn)由城市政府的相關(guān)職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在居民自治上，改革還業(yè)主委員會(huì)以法律意義上的居民自治機(jī)構(gòu)的地位，促使環(huán)境有部門負(fù)責(zé)，改善城中村環(huán)境責(zé)任落實(shí)到首長身上。

（二）轉(zhuǎn)變城中村的管理方式

應(yīng)以公共事務(wù)管理社會(huì)化和市場化為方向，引入競爭機(jī)制，提高服務(wù)質(zhì)量。必須進(jìn)行物業(yè)管理公司與出租屋管理所的關(guān)系重塑。物業(yè)管理與出租屋管理兩者的管理內(nèi)容上都涉及房屋管理和治安消防管理等。在出租屋管理中應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)管理公司的積極作用，成立股份公司下屬的物業(yè)子公司，既擴(kuò)大股份公司的經(jīng)營，也使出租屋管理專業(yè)化，同時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理的公司應(yīng)協(xié)助行政機(jī)關(guān)工作人員以及街道房管所依法執(zhí)行公務(wù)，并每個(gè)月將本公司物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在房屋租賃關(guān)系的雙方當(dāng)事人的資料告知房管所。這有利于發(fā)展基層民主，完善基層自治，是當(dāng)今城市管理的“基調(diào)”。例如，河西社區(qū)（河西股份合作公司）成立河西物業(yè)管理公司，自負(fù)盈虧，不但擴(kuò)大居民就業(yè)，解決經(jīng)濟(jì)單一發(fā)展問題，還在物業(yè)管理上實(shí)行市場專業(yè)化，獲得政府的肯定。

（三）綜合城中村的管理職能

政府及各職能部門作為出租屋管理的主體，應(yīng)當(dāng)重新理解和把握政府角色的定位，按照“小政府、大社會(huì)”的制度理念，合理地界定政府職能，理清政府與其它管理主管部門的職能。協(xié)調(diào)各職能部門，建立管理機(jī)構(gòu)的立體網(wǎng)絡(luò)，由政府牽頭，公安部門為主，工商、房管、稅務(wù)、計(jì)劃生育等各部門參與，實(shí)現(xiàn)管理上的信息共享、資源共享。政府在出租屋管理中應(yīng)起到主導(dǎo)作用，以街道辦事處和居委會(huì)為依托和載體，運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，倡導(dǎo)、動(dòng)員并以一定的經(jīng)濟(jì)和政策支持，調(diào)整街道辦事處和居委會(huì)的設(shè)置規(guī)模，促進(jìn)出租屋管理資源的聚集，建立和健全各項(xiàng)制度措施，實(shí)現(xiàn)出租屋的綜合管理。

（四）取消出租屋的管理收費(fèi)

由于稅費(fèi)過高，許多業(yè)主不滿房屋租賃管理費(fèi)，出租屋沒被納入行政管理。而2001年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家計(jì)委、財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》，取消了一批不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，其中就有房屋租賃管理費(fèi)。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》，筆者認(rèn)為，深圳收取房屋租賃管理費(fèi)是合法不合理，因?yàn)榉课莩鲎馊税凑斩惙ㄒ?guī)定，已經(jīng)繳納了房屋租賃稅，全市每年收取租賃稅達(dá)6億元，這項(xiàng)稅額足夠用于政府管理房屋租賃市場。因此，政府不應(yīng)再將行政管理成本轉(zhuǎn)嫁到納稅人的身上，政策措施應(yīng)該隨著社會(huì)發(fā)展作出相應(yīng)調(diào)整，使全部寶安房屋納入管理當(dāng)中。

到目前為止，深圳已經(jīng)出臺的《深圳市城市更新辦法》，在發(fā)布實(shí)施前已列入寶安區(qū)年度更新計(jì)劃的改造項(xiàng)目共53項(xiàng)，改造范圍用地面積約460萬平方米。其中城中村改造項(xiàng)目46項(xiàng)，面積422．19萬平方米，這將會(huì)大大緩解住房壓力，城中村環(huán)境也會(huì)得到改善。

2010年全國兩會(huì)上，全國政協(xié)委員、深圳市政協(xié)主席王順生拿出了《加快深圳特區(qū)內(nèi)外一體化進(jìn)程推動(dòng)深圳實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展》的提案。因此可以相信，在“十二五”期間改造城中村，為更多外來創(chuàng)業(yè)人員提供更好的住房環(huán)境將變成現(xiàn)實(shí)；而股份公司也能從中真正落實(shí)到現(xiàn)代企業(yè)的轉(zhuǎn)型；而居民不但能住得舒服，也能享受深圳發(fā)展帶來的機(jī)遇，而政府、企業(yè)與市民之間構(gòu)建和諧的治理模式，將會(huì)使城市生活越來越美好！

說明：國家自然科學(xué)基金“轉(zhuǎn)型時(shí)期中國城市公共服務(wù)業(yè)管治模式的地理學(xué)研究”（資助號40701051）；科技基礎(chǔ)性工作專項(xiàng)課題“地理信息分析與地理計(jì)算方法論研究——地理學(xué)中的社會(huì)分析理論”（基金號：2007FY140800-4-5）。

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